[摘要] 继日前上海市房管局发布公告称严防外地户籍补缴社保购房后，上海市各房地产交易中心近日对限购政策又出新的规定：单身的上海户籍人士，若名下已单独持有一套居住房，不能再购买第二套居住房。
继日前上海市房管局发布公告称严防外地户籍补缴社保购房后，上海市各房地产交易中心近日对限购政策又出新的规定：单身的上海户籍人士，若名下已单独持有一套居住房，不能再购买第二套居住房。对于上述消息，杨浦区、虹口区、金山区、松江区和奉贤区房产交易中心给予了证实，而此前单身沪籍人士名下已拥有一套住房还可购第二套。
2011年上海版“限购令”规定：暂定在上海市已有1套住房的上海户籍家庭、购房之日起前2年内在上海累计缴纳1年以上个税或社保证明的非上海户籍居民家庭，限购1套住房。对在上海已拥有2套及以上住房的上海户籍民在家庭、拥有1套及以上住房的非上海市户籍居民家庭、不能提供2年内在上海市累计缴纳1年以上个税或社保缴纳证明的非上海户籍居民家庭，暂停在上海市向其售房。
本轮楼市调控已进入“关键时期”，市场对任何风吹草动都格外敏感。
近日扬州出台购房奖励政策和上海酝酿新政的消息再次引发舆论广泛讨论。据统计，从去年8月至今年5月10日，共有33个城市出台楼市新政，其中28个城市获得通过，5个被叫停。专家认为，本轮调控的核心政策限购和限贷并未取消，所以大的调控格局不变；各地方政策预调微调是让市场保持一定的“温度”，即活跃度。
那些被叫停的楼市新政
2011年10月：
3类人群取消限购的佛山新政
2011年１０月１１日，广东省佛山市下发了一则被外界解读为“放松限购”的通知。对比此前出台的限购政策，《通知》作出了４处调整：一是对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员，由市、区人社部门出具人才引进证明，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制；二是已办理房地产权证超过５年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围；三是本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套７５００元/平方米以下的住房；四是本市户籍“村改居”家庭，在购买７５００元/平方米以下的新建商品住房时，其拥有的因村改居由集体土地改为国有土地的自建住房，不计入住房套数。这意味着符合一定条件的居民家庭，可以购置３套住房。
在公布“放宽限购”消息后不足１２个，12日晚１１时２４分，佛山市住房和城乡建设管理局官网称，“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响”，决定暂缓执行上述政策。
2011年11月：
“放松对购房者的资格审查”的成都新政
2011年11月11日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈宣布，政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。后经证实，成都的该新政实行约一周后便停止执行。
2012年2月：
免契税还能享受财政补贴的芜湖新政
买房不仅能免契税，而且还能享受财政补贴，甚至还送户口，这是安徽芜湖市２０１２年２月９日晚发布的救市政策。
２月９日晚，安徽芜湖市发布楼市新政《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，该《意见》最引人瞩目的莫过于三条：一是对２０１２年购买二手房者提供财政补贴；二是对特定人才购买商品房提供财政补贴；三是外地人购房可迁入户口。
芜湖市政府网站１２日晚发布通知称，《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》暂缓执行。
2012年2月：
“居住证满三年可买二套房”的上海新政
“外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买二套房”的新政2月28日被上海市房管局叫停。
此前上海市房管局官方曾确认，外地户籍家庭持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质，即可以在沪购买第二套房，被认为是在暗中放松限购令。据中国证券报报道，2月底上海市多家房地产交易中心均接到了上海市房管局通知，明确叫停了这项新政。
2012年2月：
称放松限价令仅为试行的中山新政
2012年2月16日，广东中山住建局、国土局连夜发文称：限价标准提高，并非楼市松绑，只是为了能够给官方制定后续的楼市调控提供政策依据。
此前的1月22日，中山市悄悄上调了限价标准，从去年的5800/平方米提高到现在的6590元/平方米，上调11%。针对中山的此次表态，业内消息人士揣测，或系住建部叫停约谈所致。争议扬州新政5月7日，扬州市购房奖励政策一公布，就遭到了公众的普遍质疑，因买房补现金大有“救市”的嫌疑。但扬州市政府坚称新政决非为了“救市”，旨在推进成品住房开发建设，避免二次装修资源浪费。
世联地产华南区首席分析师曹取表示，扬州的政策只补贴成品房，这是符合国家产业政策导向的，但是该政策并没有区分购房对象是否为首次置业，这和国家支持刚需的政策并不十分吻合，有打“擦边球”嫌疑。
值得关注的是，扬州出台楼市新政的过程充满“戏剧性”。5月7日扬州公布新政后不久，相关通知很快从官网上消失，引发外界对其被叫停的猜测。8日相关通知重现，且扬州房管局有关负责人自信地回应称新政不会被叫停。的进展是，江苏省住建厅有关人士明确表示，从目前了解的情况看，将扬州“奖励买房”政策与限购挂钩有失偏颇；目前正做进一步了解，如研究评估后发现与房屋限购政策相悖将坚决叫停。
扬州楼市新政一波三折的出台过程反映出地方政府“欲调不敢调”的矛盾心理，当前仍命运未卜。曹取表示：“以后会有越来越多的地方政府对房地产政策进行微调，且地方政府会在中央允许的范围内充分利用可放松的空间。”
八招让地方新政“过关”
截至5月10日，共有33个地方政府进行楼市调控微调，28个通过，5个被叫停。也就是说，超八成地方新政获得通过或者被默许。从地方微调的内容划分，可以划分为：一“免”：免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。二“调”：调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠9折、8.5折。譬如，北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。三“变”：改变普通住房价格标准。譬如天津、增城、中山、上海、南昌。四“提”：提高公积金贷款额度。譬如合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等。五“户”：重启购房入户政策。譬如从化市、长春市。六“补”：补贴首次置业，譬如青岛、重庆、芜湖等。七“放”：放松限购条件。譬如佛山、成都、上海。八“绑”：土地松绑。譬如北京、广州、成都、昆明等。
合富置业首席分析师龙斌认为，本轮房地产调控的方向是促进房价合理回归，保证市场健康平稳持续发展，获得通过的楼市微调新政内容主要集中在支持刚需方面，是符合“保证房地产市场健康平稳持续发展”这个思路的。
上海限购政策步步收紧 楼市成交反弹或是主因
“限购政策执行已一年多，市场完全可以找到政策漏洞。”业内人士认为，上海版“限购令”确实有漏洞可钻，假如三口之家已有两套房，小孩名下只有一套住房，将小孩户口单独迁出，以“已有1套住房的上海户籍家庭”名义，再购买出一套。
此前，已有大量代办补缴个税的公司出现。但2011年7月出台的“沪四条”明确规定，补缴个税的行为不予认可，无法获得购房资格。上述政策“擦边球”的频频出现，或许正是僵持已久的上海楼市在限购严令下突然大幅回暖的重要原因之一。
但根据新的规定，此类“擦边球”就行不通了，释放政策从严信号。分析师表示，这一新举措表明上海政府对楼市调控加强，对前段时间上海有意放松楼市调控传闻的一种回应。
对于上海限购政策的步步收紧，业内人士普遍认为，楼市成交反弹或是主因。数据显示，上周(5月7日—5月13日)上海楼市成交涨幅明显，商品住宅成交面积为20.05万平方米，环比上涨31%。成交均价21741元每平方米，环比微涨5.37%。或许因为政策执行层面尚未统一，目前上海限购政策收紧的风声再起，将对刚刚回暖的楼市带来打击。
5月4日，上海住房保障和房屋管理局局长刘海生在“2012上海民生访谈”上表示，目前上海房地产市场的投资投机性需求已基本遏制，上海将继续坚决贯彻楼市调控政策，力度不减、政策不变，而限购何时取消要看条件。
调控大局难改变 预调微调是让市场保持一定温度
本轮调控已进入关键阶段，面对各地此起彼伏的楼市政策微调，有不少业内人士担忧调控效果的成果会被逐渐侵蚀。
也有业内人士认为，楼市预调微调是对“保经济”的一种妥协。龙斌认为，本轮调控的核心政策限购和限贷并未取消，所以大的调控格局是不变的；各地之所以有预调微调的冲动，是因为遇到了现实的问题。“允许地方对房地产政策进行微调，是为了把房地产调控的负面效果降到，让市场的交投维持一定活跃度，因为目前的限购限贷等干预措施是对市场的‘冰冻疗法’，一下子把市场的温度从三四十摄氏度降到了零摄氏度，市场受不了，经济也受不了，所以需要预调微调让市场保持一定的‘温度’，即活跃度。”龙斌表示，房地产调控和国家经济宏观调控紧密相关，调控的目的还是为了行业和整体经济“软着陆”，恢复到平稳状态，如果一味打压房地产，将对整体经济不利，也不是调控的目的。
各地楼市微调政策频出 房企拿地态度仍谨慎
7日，扬州市出台“奖励购房”政策，被认为是地方政府对当地楼市进行“微调”的表现，再加上央行降准和银行首套房贷利率优惠，大大增强了市场各方对后市的预期。
作为房地产市场的主体，房企对市场预期的变化一定程度上影响市场风向。从近期房企在土地市场、融资方面的动态情况分析，不难发现各地出现的楼市微调政策，并未打消房企积极“过冬”的策略，态度依旧审慎。
房企拿地态度仍谨慎
由于万科、招商、保利等房企加大了降价促销力度，刚需入市使得3月份万科、保利等13家房企实现单月销售额、销售面积同比双双上涨。其中，万科销售额环比大涨六成，金地、佳兆业、绿城、融创、世房的销售额同比均实现翻番。
在销售额回暖的情势下，房企并未因市场回暖而转变之前的谨慎态度。
在一级土地市场上，万科终于在4月份打破了一季度“零拿地”记录，但与前4个月销售额相比，万科目前拿地金额为26亿元，这一比例仅为7%，远低于往年水平。万科董秘谭华杰表示，万科会继续坚持谨慎拿地策略。
相比之下，招商集团却一改往年的低调，一季度招商地产频频在贵州、天津、北京等地新增土地建筑面积达119.16万平方米，较去年同期增加160%，拿地金额超40亿元。
招商地产董秘在接受记者采访时曾表示，相比其他房企，招商拿地会积极一些，但仍然会根据市场情况调整策略。
但除了招商、恒大、保利等央企在一季度拿地较多之外，中海、金地、富 力、融创等房企3月份均未新增土地储备。
2011年，金地全年较为谨慎，拿地等方面的投资额仅22.88亿元。但2011年年报业绩发布会上，金地总裁黄俊灿表示，今年土地市场机会增多，会积极寻求在二三线城市拿地。但整个一季度，金地只在武汉储备规模建筑面积89.81万平方米，较2011年同期减少300万平方米，拿地态度依旧谨慎。
存货量高企，去化速度较慢，使得房企拿地积极性不高，对一级土地市场的影响开始显现。截至本月，深圳已连续5个月无住宅用地推出与成交，土地市场惨淡迹象明显。
据某指数研究院统计，4月份300个城市推出土地共2880宗，成交1720宗，同比减少25%，其中，住宅用地成交413宗，同比减少36%；成交面积1865万平方米，同比减少46%。而成交总价排名前10位的地块有近半数溢价率为0，仅2宗地块溢价率超过20%。
楼市微调预期不容乐观
与房企在土地市场表现出的态度类似的是，随着房企偿债高峰的到来，库存较多而现金流紧张的局面加剧。
4月份，包括万科、新世界、远洋、中信、越秀、金融街等在内的房企纷纷通过债券、信托、股权转让、银行贷款等方式融资。其中，越秀集团4月16日发行了10亿港币的长期公司债券。
12日，央行宣布从5月18日起，再次下调银行存款准备金率0.5个百分点，预示着货币政策调整，流动性改善，大多数业内人士认为银行房贷政策会进一步宽松。
据此，世联研究认为，存款准备金率的持续下调对房地产的成交量形成实质性利好：首次置业的信贷需求将得到满足，从而支持了楼市的成交量继续好转，5、6月的成交量值得期待。
也有深圳地产人士认为，下调存准率只是央行针对目前资金外逃情况的应对，对楼市影响有限，楼市调控不会放松。
上述人士的说法主要源于4月13日温家宝总理在国务院常务会议上强调，要巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复。
但各城市“小动作”不断。据中指院统计，今年初以来，包括北京、天津、厦门、南宁等有20多个城市通过提高住房公积金贷款额度、调整住宅标准、对购房者减税或补贴等形式，对楼市进行微调。
佛山、芜湖、上海等城市先前的微调政策均被叫停。因此，中指院认为，房企对地方政府大幅放松调控的期望不能太高。
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