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福州土地出让金同比下降95%

海峡都市报   2012-07-06 15:36

[摘要] 行至3月,福州市国土资源局推出了2012年第一幅出让土地,屏山公园旁10.9亩的商服用地。尔后的6月,万达广场北侧地块、江滨大道北侧地块、首山路东侧地块相继面市并成功出让。

行至3月,福州市国土资源局推出了2012年幅出让土地,屏山公园旁10.9亩的商服用地。尔后的6月,万达广场北侧地块、江滨大道北侧地块、首山路东侧地块相继面市并成功出让。

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6月福州土地出让现场(资料图)

这四块地,共百余亩,就构筑了2012年上半年福州市土地出让的全部风景。在2011年,有人将土地市场的关键词归结为“量足价廉”“商业地块风头正劲”,那么现在就让我们对2012上半年土地出让做一个年中鉴。

1—6月榕土地出让现一片“沉寂”

3月21日,福州市公布了《2012年度住房用地供应计划》,其中宣布福州今年计划供应住房用地219.99公顷(合3299.85亩),其中商品住房用地103公顷(合1545亩),其余皆为保障性安居工程用地。

“供地总量虽与去年的287.45公顷(合4311.75亩)相比略有减少,但量并不大,可谓基本持平。”业内人士林先生告诉记者,这令许多人在年初对今年土地市场尚抱有期待。毕竟,2011年福州土地成交面积达到了3155.121亩,和2010年相当,成交金额虽较2010年有所缩水,但也达到了215.8亿元。

然而,2012年1—6月,福州土地出让呈现出的一片“沉寂”,让人明白了什么是事与愿违——

宗地2012-01号,位于屏山公园旁,10.9亩的商服用地,被福州市鼓楼区房地产开发公司以4800万元底价拿下,楼面地价3681元/㎡,溢价率0%;

宗地2012-02号,位于万达广场北侧,58.5亩的住宅用地,被福建杉林地产有限公司用63600万元纳入囊中,楼面地价7081元/㎡,溢价率41%;

宗地2012-03号,位于江滨大道北侧,14.8亩的商服用地,被富邦实业(福建)有限公司以11900万元成交,楼面地价3352元/㎡,溢价率同样是0%;

宗地2012-04号,位于首山路东侧,20.5亩的商住用地,被福建中茂房地产开发有限公司26500万元收储,楼面地价8057元/㎡,溢价率98%。

以上就是2012年1—6月,福州土地出让的全部情况——共四幅地,合104.7亩,总金额不足10.7亿元。虽然在上半年的尾声,有人用“小地块成功暖场,土地市场低谷回升”来形容当时的情况。然而,一旦对比2011年上半年的数据,就能一目了然地发现这可谓杯水车薪。

2011年1—6月,福州共推出25幅地块,合2552.7亩,总金额高达近201.4亿元!其中不乏逾百亩的大地块,还有热门的小地块溢价率高达300%!而对比之下,今年上半年榕土地出让面积同比降幅高达96%,金额同比降幅高达95%!

下半年福州土地市场能否“由冬入夏”?

由此可见,说上半年福州市场是“寒冬”一点也不为过。

而6月份以来,北京、上海、广州等几大城市的土地市场却纷纷有了异动的迹象,知名房企入市拿地,高总价、高溢价率地块开始出现——

6月6日,上海万卓投资有限公司以1.75亿元拿下嘉定新城地块,溢价率为435.5%;而6月18日,恒大地产集团以13.22亿元拿下广州珠江新城地块,溢价率为167.3%。

那么,下半年,福州的土地市场能否实现“由冬入夏”的剧变?计划中余下的1440.3亩土地能否如数被推出,可能出现在哪些区域?推地结构是商业还是住宅为主,会不会有大地块面世,地价又将呈现什么样的趋势?

对此,福建省社科院房地产专家徐峰认为,接下来的第三季度的成交情况,将成为影响市场的关键。“当前的情况是回暖已经成为事实,福州的成交也在逐步复苏,如果第三季度持续回暖,这波反弹的成交量持续走稳,而新的调控政策并没有出炉,开发商的预期继续提升,土地市场则很有可能破冰转暖。”但他同时表示,目前来看这样的可能性不大,他依旧看好中央会出台加码的调控政策。“这样的话,接下来的土地市场,极有可能在近2~3个月中有一定的放量出来,随后在政策调控市场趋稳之下,土地市场还会慢慢沉寂下来,而按照计划还有1440.3亩未推出,这个数字基本上可以认定完不成。”

对此,许多业内人士表示了认同。福州大学房地产研究所所长王阿忠就表示,“下半年推地不会非常热闹,因为虽然市场有一定回暖,但各大开发商也都还处在去化存量的过程之中,这从福州市场上1.7万套库存的高位就可以看出,下半年他们拿地还是会相对谨慎。但也不排除部分手中缺地的开发商,市场预期提升,传导到土地市场上,趁着土地市场价格正低,怀着抄底心态收储土地作为库存。”

在推地结构方面,业内人士林先生表示,“2011年推地重商业的格局,实际上也是住宅不佳的无奈之举,而2012年,重商业轻住宅的格局将一定程度的回归。”王阿忠亦表示,下半年福州大地块推出的可能性相对较小,推地还是会以中小地块为主。“而商服地块需要良好的宏观经济环境和一定时期的培育,今年不会再像去年那样大量推出。”

至于下半年可能的推地区域,业内人士一致认为重心将“向东向南,在城市新区”。徐峰就表示,“根据福州市的发展规划,未来将向东向南发展,而近期马尾新城的规划也出来了,新一轮东扩南扩可能性。而那个区域缺乏商业地块,推出一定的商业地块有利于区域性的配套,以商业用地作为前期铺垫,从长远意义来看有利于为住宅地块出让做前期铺垫。”

“此外,城市综合体周边的地块也有可能有所放量,其实推地无非是跟着市场、配套和城市规划走的。”王阿忠称,至于下半年土地价格,预计不会太低,而且不排除部分位置佳的地块拍出较高的溢价率,毕竟福州的土地拍出一幅就少了一幅。

【记者观察】

2012年上半年,福州楼市土地供应仅104亩,仅为去年同期的4%。

其实总供应量的减少并不是最让人忧心的。由于近一年的住宅用地供应控制,相当多的福州人产生一种意识:在未来几年内住宅供应减少,房价提升在所难免。

而这种民众意识如果任由其发展,对于楼市的健康前行无疑弊多利少。

好在当下,由于楼市销量的回升,部分房企回款预期良好,资金量紧张情况已经得到改善,并且已经开始对土地市场表现出欲望。如此时能实现土地按需供应,并落实开发商囤积地块的促开工、促上市,保持土地、楼市合理节奏,或能避免坊间传闻中的“福州新增商品房项目供应空窗期”,让福州楼市再回有序。

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