土地动态
福州土地动态：金九吹响土地放量 榕城将出让七幅地块
九月末，全省国有土地上房屋和谐征收经验交流现场会在我市召开。省住建厅副厅长李尧出席会议并讲话，副市长陈盛仪介绍了我市房屋征收工作情况。
福州市国土资源局(以下简称出让人)决定公开出让福州市区七幅国有建设用地使用权，其中住宅用地2幅，商服用地2幅，商服、住宅用地1幅，工业用地1幅，特殊用地1幅。本次推出的地块中不乏光明港北侧、江滨大道北侧，海峡奥体中心运动员村等黄金地块。
据悉，福州市国土资源局(以下简称出让人)决定公开出让福州市区七幅国有建设用地使用权，其中住宅用地2幅，商服用地2幅，商服、住宅用地1幅，工业用地1幅，特殊用地1幅。本次推出的地块中不乏光明港北侧、江滨大道北侧，海峡奥体中心运动员村等黄金地块。
土地动态：各地秋季房展会多冷清土地市场温度快速回升
据《国际金融报》记者观察，今年国庆期间，有楼市“风向标”之称的各地秋季房展会多以“冷清”收场——从消费者和楼盘信息看，或呈现“工作人员多过看房客”的局面，或“叫好不叫座”；不过，从房企的角度看，一个普遍现象是，之前“以价换量”的心态有了大幅逆转，如各地房展会上，多家房企打折幅度并不大，多数在9.7折、9.8折左右。
另一个值得推敲的是，与楼市的寒意依旧相反，近两个月的土地市场温度已快速回升。多方消息显示，地方政府积极推地，各房企也热情拿地，少数地块甚至出现了“抢地”现象。
“银十”不太“银”
国庆假日，除了各大景点与公园，人气最旺的地方非各地“假日房展会”莫属：中介拼命吆喝、塞传单，购房者稍露意愿便被拉去坐班车看房，某海南楼盘还用肚皮舞吸引消费者的眼球……
以上海房展会为例，据主办方数据，展会举行的4天时间里，到场观众数量达到11.6万人次，虽比去年少了1.4万人次，但比“五一”节期间的春季房展会高出许多。
记者还了解到，上海房展会消费者的“买气”仍稍显不足。记者随机采访几位看房者发现，消费者观望心态仍较重。“整体看下来，楼盘打折都不多，基本以9.7折、9.8折的象征性优惠为主，真正让利很有限。”参观展览的卞女士表示，以北蔡某楼盘为例，“价格仍在3万元以上，让人有点受不了”。
如卞女士所言，上海假日房交会绝大多数参展楼盘以9.7折、9.8折优惠为主，住宅项目优惠则为8.7折，还有消息称，上海另一个展会浦东房交会方面住宅项目折扣仅为9折。
其他城市在黄金期的楼市相较于上海更为冷清。北京市住建委网签数据显示，国庆节假期前三天，二手住宅网签总量仅137套，比平日大幅下降。杭州楼市也进入低迷状态：据统计，今年10月头三天，杭州主城区商品房累计成交量仅为65套，不足9月最后一天成交量的一半。
关于福州市2012年度第二十四批次农用地转用和土地征收实施方案的批复
业内人士分析:土地市场回暖可促基建投资发力
土地市场正从低谷回升：主要城市土地出让金连续6个月环比增长，且近三个月增势加速。中指院统计的300个城市的土地出让金在7月创今年以来的单月新高后，8月环比7月上涨了10%，9月成交回暖势头不减。而且，主要城市地价下行的势头明显减弱，平均溢价率水平缓慢上升，嗅觉灵敏的龙头开发商9月以来拿地明显加速。
土地市场供需两旺
对于近期土地市场回升局面的解读，业内更多是从房地产市场本身供需的角度和市场季节性规律分析。从需求角度解读，这一局面的出现是开发商“主动补库存”的需要。按照土地市场调整滞后于房地产销售市场调整半年左右的一般规律，今年2月以来，住房市场回暖必然促成土地市场近期出现供需两旺的局面；从供给角度来解读，土地市场从2011年下半年开始已经持续冷清一年，对地方政府的财政支出造成巨大压力。近期，地方政府采取了适当降低出让底价、推出优越区域地块、加大推地宣传力度等措施，是土地市场回暖的重要驱动力。当然，土地市场的季节性规律(供求集中于下半年)也是影响因素之一。
一般来说，左右土地市场的走势无外乎住房市场和地方财政这两个决定因素，前者着眼于房地产市场的局部均衡，后者着眼于房地产市场与宏观经济的一般均衡。一直以来，二者结合分析，可对土地市场把握更为准确。但这一明晰的思路仅着眼于总量分析，对于问题之间内在联系的结构分析做得不够，特别是对于地方财政和土地市场联动机制的分析需要考虑到当前经济形势的结构性变化，才更能看清楚土地市场新局面出现的深层次原因及未来的演变路径。
有助于基建投资发力
对于如何稳定当前经济增长以及破解未来经济增长面临的困境，学术界和业界基本上开出了一致的药方，那就是“稳增长”与“促转型”要协同推进。在“稳增长”方面，政策层面基本上形成了以稳定投资为主的思路，而在出口投资、房地产投资和基建投资三大细分投资领域中，政策的着力点更多地放在了基建投资方面。这在3月底和9月初发改委两轮投资审批项目的分布上有明显体现。管理层之所以再次祭出基建投资这一传统利器，除了客观上出口刚性下滑的制约和经济去房地产依赖的战略考虑外，当前经济形势也需要基建投资再次发力。
当前，阻碍稳增长的问题就是产能过剩对终端需求的制约，进而对企业开工和工业投资的制约，造成企业一直疲于去产能生产周期阶段，无法实现向补库存阶段过渡。这也是今年以来工业增加值、规模以上工业企业利润、国有企业利润等与GDP增长密切相关指标持续下滑的主要原因。而且，制造业消化过剩产能的严峻性超出了预期。国家统计局公布的研究数据显示，从2008年开始，我国制造业产能利用率首次全面下滑。而2009年第二季度有22个行业呈现不同程度的产能过剩，即产能利用率达不到75%的盈亏线。过去三年(2009-2011)新上的产能正处于持续释放的过程中。其中，以煤炭开采、金属冶炼和压延加工、非金属矿物制品等行业最为严重，产能利用率仅为20%左右。
由于这些行业是国有企业较为集中的行业，消化产能的经济意义和社会意义同等重要，而基建投资不仅能够非常对口、大规模、持续地消化上述行业的产能过剩，还能为经济增长向内需转型奠定物质基础。但是，当前稳定基建投资政策定位的舆论压力非常大，不仅因为基建投资已经走过了1997年亚洲金融危机后(以西部道路交通的大规模建设为主)和2008年国际金融危机后(以4万亿建设为主)两轮建设的高峰期，而且基建投资(如高铁)本身的效率和对民间投资的挤出也受到了诟病，如果拿捏得不好，不仅会恶化产能过剩，而且将再一次错失经济转型的良机。
对于这一点，管理层认识非常深刻。从以城镇化来扩大内需和推动经济转型和增长的方略来说，不仅基建投资的必要性增强，而且投资的空间非常大。这一点不仅在国内城市普遍存在，如今年7月北京暴雨暴露出的城市排水系统亟待全面更新，而且在中西部、三四线城市更为普遍。这些区域基建投资、城市道路管网更新、国土整治等方面投资的欠账还很多，弥补的紧迫性也很强。此外，在引入民间投资和资金来源向预算约束更强的投融资平台债券发行、基建私募债券发行、信托融资转变，以提高基建投资的效率，也已在管理层的政策实施当中有所体现。
目前基建投资的资金来源主要依靠财政投入和银行贷款。尽管今年以来货币政策相对宽松，但银行贷款对于基建投资的支持整体上仍较为谨慎，就算是银行与地方政府投资主体签订了授信协议，也要以项目投资30%的资本金到位作为信贷实际投放的前提。从以往来看，基建投资的项目资本金主要靠土地出让金为主的地方政府基金。但是，今年以来土地出让金下滑非常明显，前8个月的国有土地使用权出让收入同比下降了26.1%，相应的地方政府性基金支出同比下降了16.1%。这是造成今年3月以来地方政府投资回落的主要原因，也是3月底的轮投资项目刺激计划并未在二季度有所体现的主要原因。
三季度以来，产能过剩、经济下滑和前景之严峻超出了预期，“稳增长”的地位再次上升。地方政府在“稳增长”中应有更大作为，首要的问题是消化过剩产能。正是在此背景下，各地纷纷出台了新一轮投资计划，发改委也集中审批通过了一大批以基建投资为主的地方项目。这就需要重启土地的融资功能，土地市场触底反弹的通道也就此打开。这也得到了政策层面的认可，今年7月、8月国务院楼市调控督察组在总体上肯定各地楼市调控成果的同时，要求地方政府加大土地出让的步伐。
因此，近期土地市场的回升尽管有房地产市场回升的要求，但更多体现的是化解土地市场对于稳增长的制约。基本原理是，土地市场不回升，基建投资就无法启动，产能过剩的局面也就难以改观，“稳增长”的战略就无法实现。而且，基建投资在稳定经济增长的同时，也为经济转型提供了物质基础和腾挪空间。同时，“稳增长”战略地位上升的另一面是经济下滑的加速。在此背景下，房价大幅反弹的基础并不存在，这同时也是地价不可能快速回升的基本面决定因素。
关于福州市2012年度第二十四批次农用地转用和土地征收实施方案的批复
政策调控：两部委发文调控土地 囤地一年禁止再买地
根据人民网的消息，国土部、住房和城乡建设部29日联合发出通知，力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为通知的亮点。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。
通知称，此次进一步加强房地产用地和建设的管理调控，系积极促进房地产市场继续向好发展。
闲置地优先供给保障房
通知要求，在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。
同时，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地，以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。对于没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。
另外，通知要求，市、县国土和建设部门，要共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租房、中小套型商品住房行政审批快速通道。规划部门在受理后10天内核发建设用地规划许可证，国土资源主管部门要在受理后10天内核发国有土地使用证，规划主管部门要在受理后60天内核发建设工程规划许可证。
出让地块需“没有纠纷”
在国土部日前公布的2815宗闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府原因造成闲置的约占六成以上。
为了规范政府的供地行为，防止出现超大地块供地，通知中再次强调，土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷。
如果市、县发布的公告中存在捆绑出让、超用地规模、“毛地”出让、超三年开发周期出让土地的，要责令立即撤销公告，调整出让方案重新出让。
另外，土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。由开发建设单位提出申请，调整规划建设条件而不按期开工的，必须收回土地使用权，重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。
闲地达一年不得再买地
在土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。
如果竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、存在非法转让土地使用权等违法行为、甚至是因企业原因造成土地闲置一年以上；开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的，在结案和问题查处整改到位前，该企业将不得参与土地竞买。
对无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式等要求的开发商不仅要处罚，还要将名单及时向国土、价格、金融等部门通报。
关于福州市2012年度第二十四批次农用地转用和土地征收实施方案的批复
【政策解读】
1 高房价地区增加限价房供应
政策房、中小套型供地计划未完成，不得供地大户型
地方各级住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）、国土资源主管部门要按照住房建设规划和编制计划的要求，共同商定城市住房供地和建设的年度计划，并根据年度计划实行宗地供应预安排，共同商定将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块。
要根据住房建设计划落实情况，及时合理调整供地计划。要在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70％的基础上，结合各地实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。
在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。要在盘活利用存量土地的同时，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。
没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。
2 主管部门应明确限价房售价
开发商申请改规划导致未按期开工，必须收回土地使用权
市、县规划主管部门应当会同国土资源主管部门，严格依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地要求，确定拟出让地块的位置、使用性质、开发强度、住宅建筑套数、套型建筑面积等套型结构比例条件，作为土地出让的规划条件，列入出让合同。
对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。
市、县住房城乡建设（房地产、住房保障）主管部门要提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。因非企业原因确需调整的，必须依据《城乡规划法》规定的公开程序进行。由开发建设单位提出申请调整规划建设条件而不按期开工的，必须收回土地使用权，重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。
3 “囤地”一年不得再竞买土地
开发商违背出让合同约定条件开发土地，整改前也不得买地
国土资源主管部门对竞买人参加招拍挂出让土地时，除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买（投标）保证金外，还应提交竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。
根据国发10号文件规定，对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：
1.存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；
2.存在非法转让土地使用权等违法行为的；
3.因企业原因造成土地闲置一年以上的；
4.开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。
对房地产开发企业擅自突破住房套型结构比例、不按要求配建保障性住房、无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式要求等行为进行处罚，并及时向国土资源、价格、金融等主管部门通报违法违约企业名单。房地产主管部门要会同有关部门建立市场动态监管制度，开展商品住房销售现场的日常巡查和实地检查，在商品住房预售环节及时发现并严肃查处捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传、哄抬房价等违法违约行为。
4 政府原因闲置土地限期查办
对违规违法办理相关用地手续的部门和人员，要追究责任
省级国土资源主管部门要采取得力措施，督促市、县国土资源主管部门加快查清处理闲置土地。对企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处。
对政府及部门原因造成土地闲置的，住房城乡建设部门要积极配合国土资源主管部门，联合限期查办。对未达到法律法规规定的土地转让条件转让房地产用地等囤地炒地的行为，要及时依法依规严肃查处，应当依法没收违法所得，并处罚款。对违规违法办理相关用地手续的部门和人员，省级国土资源主管部门要按有关规定追究责任人责任。
市、县规划主管部门应会同国土资源主管部门，严格按照已确定的容积率指标对开发宗地进行规划许可和建设项目竣工核验。对已供土地分期开发的建设项目，应统一规划设计，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，必须符合容积率指标要求。坚决制止擅自调整容积率等问题，严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为。
关于福州市2012年度第二十四批次农用地转用和土地征收实施方案的批复
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
