房天下 >资讯中心 > 知识 > 正文

福州商业项目开闸抢客 写字楼等项目纷纷开盘入市

房天下   2012-11-06 11:43

[摘要] 住宅市场波澜不惊,商业地产风云再起。曾一度“隐身”于住宅市场火热行情之下的写字楼、商铺、SOHO、酒店式公寓等商业项目,在年底前杀了个回马枪,齐齐开盘入市抢客。

住宅市场波澜不惊,商业地产风云再起。曾一度“隐身”于住宅市场火热行情之下的写字楼、商铺、SOHO、酒店式公寓等商业项目,在年底前杀了个回马枪,齐齐入市抢客。

据报道,住宅市场波澜不惊,商业地产风云再起。

曾一度“隐身”于住宅市场火热行情之下的写字楼、商铺、SOHO、酒店式公寓等商业项目,在年底前杀了个回马枪,齐齐入市抢客。

商业项目的回潮,与投资性需求增长分不开。

在投资渠道偏窄与通货膨胀高企的前后夹击下,“商业投资更能保值”无疑成为个人资金的一条“求生路”。也正是在需求的不断躁动下,各类商业地产猛打“高回报”牌,吸引投资者青睐。

从福州商业项目的推盘及成交情况来看,潜滋暗长的竞争势头越来越猛烈。

市场:地产“商战”起

风头被住宅市场的火热盖过许久的商业项目,仿佛准备打起“翻身仗”。

今年3、4月份的商业项目上市潮中,多以写字楼和SOHO为主。时隔半年,商业地产却呈现出百花齐放的景象,从物业类型来看,近期热推的商用物业可以分为商铺、写字楼、SOHO和公寓。

在综合体方面,连江贵安新天地近期推出海峡传统文化街3期以及非毛坯温泉酒店式公寓;永泰的唐乾明月亦推出64套非毛坯酒店式公寓。

商业地产中,中央第五街推出163间独立店;阳光城(000671)SOHO、东二环泰禾城市城广场9月底以来也逐一蓄客开盘。世茂御龙湾在高层住宅、低密度住宅销售后,其“少年游”亲子主题商业广场也推出商铺销售。

在社区商铺方面,几个住宅大盘也开始展开商铺推广。融信大卫城·米兰街商铺、三盛国际公园国际商业街、万科广场·上海道等均入市抢客。

而沉寂已久的写字楼亦再起波澜。北江滨CBD的阳光城时代广场、福州IFC以及海峡金融街华浦华尔街、升龙汇金中心等也有所动作。

面对诸多项目同时上市抢客,如何才能吸引客户脱颖而出?商业地产商选准购房者对“保值增值”的强烈需求,展开了猛烈的进攻,返租、带租约、高回报等招数五花八门地袭击着投资者的神经,并希望于此杀出一条“捷径”。

融信大卫城·米兰街商铺打出“2年返租,即买即赚”的广告。据售楼小姐表示,按照80元/月/㎡计算,将2年的租金抵到购房款中。目前,10席商铺目前仅剩下900多平方米至1000多平方米的大面积。阳光城时代广场推出130~1800平方米复合写字楼,同样号称“年回报8%,三年可返租”,不过该楼盘工作人员表示,具体如何返租金,模式尚不能完全确认。

世茂御龙湾“少年游”亲子主题商业广场则提出“为业主提供全方位的品牌托管运营服务”的方式,购买商铺业主从交付之日起半年内免租,商业半年免息。

唐乾明月非毛坯酒店公寓采用“带租约出售”,业主在买房的同时与酒店签租赁合同,租金为固定,租金为51.3元/月/㎡,年7%,而租约则是5年一签。中央第五街独立店也采取带租约出售模式。其中41㎡独立店售价140万,而租赁合同则是与大洋签约,租金110元/月/㎡,五年内以年回报10%递增,合同5年一签。据记者了解,这类带租约项目的销售或预约情况均十分可观。

因析:投资客入市

商业项目默契上市的背后,则是目前市场中持续暗涌的投资需求正急速寻求突破口。

但目前限购政策封闭了住宅投资渠道,因此投资需求除了不限购住宅项目就是商业项目。然而,去年住宅市场的低迷同样影响到了商业地产市场。许多投资者也选择了观望,持币待购寻求更合适的时机入市。

而在住宅市场火热之后,后市预期趋稳,很多投资需求又回潮寻求释放。记者身边咨询投资SOHO、商铺的客人也明显增多。天知营销陈洪兴分析,“在这波住宅市场回暖的带动下,许多投资者也觉得入市机会到了,开始寻找投资出口,商铺、写字楼、SOHO等成为其的投资品。”

正是为了抓住这拨欲入市的投资者,许多具备销售条件的商业项目就搭上住宅回暖潮的“顺风车”入市,期待能抢收一部分人气。

推盘周期到

而市场中另一种看法则认为,“目前几个商业项目入市,更大程度上和项目各自的推盘策略、蓄客程度以及营销计划有关。”

如北江滨CBD的写字楼项目,就踩着建设节点上市。据业内人士朱先生介绍,“由于今年将迎来商业地产井喷期,接下来入市的竞争压力会越来越大。因此许多新项目正值推广期或面临着企业的销售压力,就不会过多拖延。”

对于社区底商而言,根据项目建设周期,一般都在住宅进入尾盘销售后再开始销售商铺,而有的则是住宅工期赶不上就先出手商铺,而更有的则是推广策略以及开发商回笼资金需要。

变转:从“赚差价”到“赚前景”

市场中的投资需求左冲右突,然而其入市却仿佛另有打算。

采访中,多位业内人士表示,眼下的投资客并非以往砸钱快进快出的短期投资客,大多是有一定投资意识和有一定闲钱的个人或家庭。他们有一笔可观资产做长线投资来对抗通货膨胀,而非通过炒房产赚快钱。投资方式不同,投资也更理性,并且以物业稳定的长期收入为主,更看中的是商业地产未来的潜力。

而这种看好未来潜力,也体现在新区不限购低总价住宅项目的热销中:钱放在手中就怕贬值,而买了房则能保值,甚至能随着区域发展而。林先生表示,“目前,政策约束和市场环境都不利于快进快出,那种在短期内买进卖出赚取差价的投资者都不见了,而有一定经济实力的人这时候入市,可见他们看好的是房地产的未来价值。对于写字楼客户而言,目前入市更是自用兼保值。”

应对:投其所好调整策略

虽然目前市场中投资需求急寻突破口,但这并不意味着所有商业地产都能成为赢家。鉴于市场中的投资者与以往出现很大变化,商业项目想以老办法对付新需求,就没那么容易。

目前以投资房产与通货膨胀抗衡的投资刚需,价位也不再是的吸引因素,而更关注投资是否安全、有多少。商业项目的地段、品牌、未来规划都成为其考量重点。

因此,目前的商业项目更强调其商业属性,依托大型百货或社区人流量,主攻“”以及未来空间吸引客群。对大部分人而言,不断上涨的房地产依然是较好的投资方向。陈洪兴称,“个人购买投资的风险就是很难保证出租期的连贯性以及未来前景,由开发商找下家带租约出售或返租,省却很多个人出租的麻烦,可以坐收回报。开发商就是看到了业主的这种心态,所以投其所好,以高回报来吸引投资者。”

而门槛更高的写字楼项目,则更加契合其目标客群所看重的圈层效应和产品附加值,加大非毛坯比例,增强项目高端企业的集群效应。

此外,有专家分析,长线投资客的增多,是房地产市场回归理性的表现。商业地产将对住宅市场的投资份额进行进一步分流,帮助住宅重回居住属性。投资归投资,自住归自住,当楼市投资性与消费性的需求比例协调时,房地产行业便也真正回归理性。

提醒:高回报≠无风险

打出高虽然对投资者诱惑甚大,能够解决销售问题,快速回笼资金。但对开发商自身而言,则是资金实力和运营管理能力的考验。

商业一般需要经过2~3年的整合调整期,这在尚未形成商业氛围期间,经营情况相对不理想,为业主返还一定保底租金,就能为将来商铺发展扶上一程,但另一方面,开发商每年要向投资者发出固定租金,加上经营团队的管理费,对开发商来说,这期间的资金压力相当大。

而对投资者而言,虽然商业地产政策风险比住宅要小,但目前市场上有些商业项目的投资风险超过住宅。因此,投资者不能被广告中所鼓吹的高回报吸引,更应该分析开发企业或运营公司的实力以及项目所处区域地段,增加对商业市场的了解。

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注福州特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台
相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com