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关于工商银行按揭贷款利率调整

房天下   2012-11-06 16:02

[摘要] 自2009年下半年以来,房地产市场持续“高烧”。面对日渐凸显的市场供需矛盾,近日国家连续“重拳出击”:继年初出台有关二套房贷的相关政策后,再度出台了一系列有关工商银行按揭贷款利率的调整政策,以进一步促进房地产市场健康稳定发展。

自2009年下半年以来,房地产市场持续“高烧”。一方面,成交面积、成交价格,成交总量均出现持续、火爆的上涨势头;另一方面,异常火爆的市场也使广大自住房需求群体的住房梦想如“空中楼阁”般渐行渐远。面对日渐凸显的市场供需矛盾,近日国家连续“重拳出击”:继年初出台有关二套房贷的相关政策后,再度出台了一系列有关工商银行按揭贷款利率的调整政策,以进一步促进房地产市场健康稳定发展。

一套房首付30%

自住性购房受一定影响

4月14日召开的国务院常务会议做出决定,对购买首套自住房,且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。首套房贷政策再度调整。政策一出台即引起了社会各界的关注,不少市民纷纷前往市区各商业银行咨询此次政策调整后,可能发生的变化。

据中国工商银行雅安分行个贷中心相关负责人介绍,近日国务院出台了有关调整首套房的规定后,前来咨询首套房贷政策的市民明显增多。16日中国工商银行总行发出通知,19日中国工商银行雅安分行收到,并于当日起开始执行调整后的首套房政策,将首套房贷首付比例从之前的20%调整至30%。

不过,此次政策调整对象主要针对的并不是自住房需求群体,但首付比例的提高对一些经济实力较差的购房者会产生一定影响,使这部分购房群体暂时推迟购房计划。而经济实力稍好的购房者则会继续选择购房。

该负责人讲,此次政策出台后,银行对周边城市房地产市场的反响进行了相应的市场调查。调查的反馈信息显示,在成都,此项政策的出台立即在部分即将开盘的房地产开发商中掀起了“轩然大波”。不少开发商立即与相关部门和银行取得联系,推迟楼盘开盘时间。

根据业内人士的分析,此类楼盘开发商采取这样的举动原因有两点。首先,开发商担心首付比例调整后,增加购房者负担,影响楼盘销售;其次,开发商为保障销售进度,加快资金回笼,开始考虑适当调整开盘价格,以吸引更多的购房者前来购买。

来雅安工作多年的张先生早在去年就已准备购买住房,以摆脱连续多年搬家的苦恼。但在今年年初国家出台有关促进房地产市场健康稳定发展的政策后,张先生犹豫了,本着等一等,希望房价有所回调后再购买的心态,他将购房时间推迟到今年。不曾想,近日国家再度出台了一系列政策,并将首套房贷的首付比例从20%提高到了30%,这就意味着自己的购房压力会有所增加,如以一套35万元,面积100平方米的住房计算,以前首付2成只需首付70000元,现在首付3成则需首付105000元。

首付压力增大,张先生认为,此次政策调整虽然对自住房需求群体有所影响,但影响相对较小。因为这部分群体购房是为了自住,用于改善自身居住环境和居住条件。而且此次政策调整对二套房和三套房也戴上了“紧箍咒”,让投资性购房者、炒房团的投资成本大幅度增加,而利润则大幅度下降。这将非常有利于目前“高烧”不退的房地产市场降温,使整个市场的发展更加趋于理性,让更多对住房有实际需求的人买到住房。

相对于经济实力较为雄厚的张先生,家住市区县前街的王先生却是愁眉不展,此次新政策中首套房首付比例从20%提高到30%,直接打乱了他之前的购房计划。

早在去年,准备购房的王先生就已开始筹集购房资金,由于经济实力有限,当时所筹资金只够申请首付20%的贷款。但王先生在计算后期还贷利息成本后,又在亲朋好友间筹集房款,想将首付比例提高一些。新政策出台后,看着自己的计划被打乱,王先生对自己没在首付20%时申请贷款而后悔不已,不得不将购房计划推迟。

二套房首付50%

投资性炒房成本加大

在4月14日出台的政策中,有关二套房政策调整对整个房地产销售市场的影响远远大于首套房房贷首付比例的调整。根据此次出台的二套房房贷政策规定:对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。

二套房房贷从年初首付不能低于40%,调整到首付比例不能低于50%,让不少参与“炒房”的投资者的心情掉进了“冰窟窿”。投资成本的大幅度增加和审查力度的从严,使这些手中有多套住房的投资客们迅速“清盘”,将手中的“存货”全部挂牌销售。

对此,中国工商银行雅安分行个贷中心相关负责人介绍,4月14日,国务院召开会议发布新政策后,国内房地产交易市场立刻有了强烈的反应,例如:某地一位投资客,一次性就将手中的上百套住房全部抛出。此后,类似情况在各地均有出现。以他的分析来看,这些投资客之所以如此集中的抛售手中原有的房源,一方面是担心此次一系列收紧房贷的政策在实施后,二手房价格出现下滑,导致利润缩水;另一方面是日趋严厉的房贷政策使投资性炒房利润空间大幅缩小,而成本却越来越大,准备回笼资金转移投资方向。

针对此次政策出台后,部分购房者比较关心的二套房贷如何界定,以及政策出台前已申请房贷,尚未审批下来的贷款者如何界定政策适用范围的问题。该负责人介绍,从银行的角度看个人住房按揭贷款的流程,较为标准的程序为:受理与调查→审查与审批→发放和收回。按照目前中国工商银行雅安分行的现行规定,可概括为“老人老办法,新人新办法”。在此次政策出台前,通过审批并签定合同的客户将依然享受原有政策,而在新政策完成后才完成审批并签订合同的,将按照现行政策执行。

在二套房认定方面,新政策出台前,部分银行以个人的贷款记录来认定是否能享受首套房贷款优惠。但自今年以来,大多数银行均加大了对首套房和二套房的认定,通常银行会先征求贷款人的同意,在签定授权书后通过中国人民银行证信系统查询借款人是否存在个人住房按揭贷款的记录。同时还将以家庭为单位,查看夫妻双方中的任何一方是否存在贷款记录,只要夫妻双方的任何一方有过个人住房贷款记录的,无论是否还清,再申请房贷一律视为二套房。

三套房贷比例

不会低于二套房政策

4月17日,国务院再度发出通知,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

对于此次出台的政策,不少投资性购房者认为,此项政策的出台是“打蛇打七寸,擒贼先擒王”,束缚住了投资性购房者的手脚,不仅程度限制了在本地炒房,也堵死了异地炒房的渠道。

对此,中国工商银行雅安分行个贷中心相关负责人认为,虽然目前针对第三套房贷款的具体细则还没有出台,但此次国务院出台的政策已经明确规定,对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。所以,三套房的贷款利率不会低于二套房。

该负责人分析,在此次出台的这一系列政策中,三套房贷款的政策对投资性购房者的打击。因为,在之前的房地产交易市场中,有一定资金规模,无论是属于散户性,还是“炒房团”这样的投资性购房者,其手中的住房均在三套以上,多者多达上百套,最终目的就是囤积房源,推动区域性房价上涨,从中获得巨额差额利润。而此次政策的出台,层面上只是对首套房、二套房、三套房的贷款进行了更加严格的规定,实际情况则是,此次系统政策的出台,将直接打击目前房地产市场狂热的房价。

对于目前部分投资者比较关心的三套房贷是否停止的问题,该负责人表示,此次出台的新政策并没有强制要求各商业银行停止办理三套房贷。所以,该行首行三套房按揭贷款暂未停办。如有购房者前来申请三套房贷,对其首付成数和利率将根据购房者的个人状况进行更加严格的风险评估。

记者从中国建设银行雅安分行获悉,该行已于4月19日正式开始执行新出台的房贷政策。同时,因目前三套房贷首付比例等细则还未出台,该行目前暂停了三套房贷的申请。

开发商小幅降价等于没降

4月14日、17日国家相继出台了一系列收紧房贷,打压因投机行为引起的房价虚高,促进房地产市场健康稳定发展的政策。面对新政策的出台,有的房地产开发商感到严冬来临:准备让利,加快资金回笼。广大市民感到欢欣鼓舞:终于有了盼头,降价有望,买房有望。不过,事实真的如此吗?

近日,笔者在浏览各大媒体网站,针对新政出台后各地房地产市场的相关报道后发现一个有趣的现象。一些开发商开始让利“开盘均价在2.5万左右,全款支付均价每平方米便宜2000元。”“告诉您一个好消息,我们现在开始内部认购,均价便宜3000元!”……

也有开发商“稳起”:“从目前的情况看,公司旗下几个项目上周末的情况还属正常,公司暂时不会考虑在营销上采取特殊措施。”“开盘后销售情况不错,公司在短期内将会按照原计划推盘,静观市场变化。”……

在对以上开发商的表态比较分析后,笔者不禁哑然失笑,一个大喊遭不住,我让利;一个则价格不变,大有“姜太公钓鱼愿者上钩”的意味。两者不约而同地唱起了“双簧”,向人们传递着市场将会继续“坚挺”的信号。看来,合理房价的来临,还要看后续政策的力度。

记得在央视一期讨论房价的节目中,央视某知名节目主持人在发表评述时说的话让笔者至今记忆犹新:“对绝大多数中国老百姓而言,生活在一些城市,当房价超过一万五,其实涨不涨跟大家没关系了,人们的注意力恐怕不再关注,你说三万涨到四万有什么区别,反正买不起。”

确实,之前火爆的房地产交易市场使房价长期在高位运行,让无数开发商们赚了个盆满钵满。面对目前高压政策的出台,众多开发商又岂能轻易放弃这块到嘴的“肥肉”。

所以,小幅降低开盘价格,加快资金回笼,减少巨额利息的支付等思路就成为目前一些开发商们继续保持利润化的选择。“新瓶装旧酒”的方法也开始频频出现:原本2.5万元/平方米,降了3000元,给人以“大降价了,已经很便宜了,快来买房吧!”的表象。而实际情况却是,房价依然高不可攀,买不起的依然买不起;而开发商却丝毫未伤筋动骨,依然能将利润化。而此时仍稳起不理的开发商,也打起了如意算盘,对外宣称销售不错,拉起你不买总有人来买的架势,让众多为买房而发愁的人们不知如何是好。

一持币观望的购房者说得好:“小幅降价等于没降,既然开发商还要继续和咱们老百姓玩虚的,等国家后续政策的出台,这些开发商现在做的恐怕就只能是‘黄粱一梦’了!”

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