[摘要] 随着住宅市场的升温，近来福州高层写字楼市场也呈现百花齐放的态势。从五四路CBD到海峡金融街再到闽江北商务区，福州写字楼市场呈现“三足鼎立”之势，面对写字楼的放量“血拼”，投资者该如何选择？和住宅投资相比，又有哪些问题需要特别留心？
随着住宅市场的升温，近来福州高层写字楼市场也呈现百花齐放的态势。从五四路CBD到海峡金融街再到闽江北商务区，福州写字楼市场呈现“三足鼎立”之势，面对写字楼的放量“血拼”，投资者该如何选择？和住宅投资相比，又有哪些问题需要特别留心？
市场
写字楼市场“三足鼎立”
“金九银十”热闹的不仅仅是住宅市场，闽江北商务区的阳光城时代广场、福州国际金融中心相继亮相，这是自2009年闽江北商务区规划出台以来，首波写字楼项目面市。与此同时，据记者了解，位于海峡金融街的中捷金融大厦也将于11月11日举行盛大的奠基仪式。
闽江北商务区和海峡金融街相继发力，掀起了福州写字楼市场的又一波热潮。
“如今，福州写字楼市场早已呈现三足鼎立之势，分别是五四路CBD、海峡金融街以及闽江北商务区。写字楼需要有依托才能够发展，五四路CBD是传统的商务区，海峡金融街依托于台江万达综合体，具有很好的发展基础，闽江北商务区则依托于万宝商圈，这三个板块都有足够的支撑点。”中捷地产营销总监黄锐分析。
记者从福州市城乡规划局网站了解到，从目前已经通过规划审批的项目看，光宇洋中央金座、中捷金融大厦、升龙汇金中心、华浦华尔街、申发大厦、百联大厦、恒丰大厦等海峡金融街项目的总建筑面积已超过了100万平方米，加上五四路CBD的闽侨大厦、中盛大厦、恒力金融中心，及闽江北商务区的福州国际金融中心、阳光城时代广场等，预计福州写字楼未来的供应量将突破150万平方米。
“其实，在写字楼大面积放量的同时，好的写字楼产品自然更能受到投资者的青睐。”黄锐告诉记者。过去十年，福州写字楼市场比较颓势，很难有让人眼前一亮的产品，如今写字楼产品放量，让投资者可以货比三家，和过去有差别的是，有了对比，投资者对产品的选择会考虑更全面，也更为严苛。
分析
三问“血拼”写字楼
卖给谁？
如此大规模的放量，而且个个都是拔尖的5A甲级写字楼，这些写字楼都要卖给谁？黄锐告诉记者，据他了解，传统五四路CBD的写字楼客户以自用者居多，而新崛起的海峡金融街和闽江北商务区写字楼则以中小投资者居多，这当中包括家族式的集体购买者。
宇洋集团营销总监王小英认为，150万平方米的体量其实并不多，福州的企业有着庞大的办公场所需求。据统计，截至2012年1月份，福州城区注册登记的内资企业有54219户，外资企业2795户，加上政府颁布住改商的禁令，这些企业必然要寻找新的办公场所。而近两年，随着海西建设的逐步深入，闽商回归的趋势不容小觑，还有一些外来的企业，像宝钢等纷纷在福州设立总部基地，这些都有效带动了写字楼市场的升温。
此外，写字楼投资者相当注重项目的整体形象和标杆性。因此，不难发现市场上正在推广的写字楼项目纷纷抛出亮点强调自己的。像宇洋中央金座标榜为金融街高楼，还自带直升机停机坪；华浦华尔街强调占据海峡西岸金融中心的桥头堡位置与270°看江；福州国际金融中心则突出“一个城市一座IFC”……
买哪好？
“投资写字楼，选择区位非常关键，是否位于城市发展和政府规划的中心轴，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的要素。”王小英分析。
五四北CBD作为传统的中心区，土地稀缺，有多年来积累的交通、配套等资源，而新兴的海峡金融街和闽江北商务区，是政府重点规划的区域，沿江滨一线，自然景观得天独厚，交通四通八达，加上分别依托万达商圈和万宝商圈，人流、物流、信息流汇聚。
“作为投资者关键是要明确自己的需求，对每个区域的未来做一个预判。像五四路CBD有多年的积累，而新兴的区域写字楼集中，形象好、氛围好，交通便利，商圈配套优势凸显。同时，在定位上，两个新兴的商务区又有所差异，像金融街区域，交通四通八达，向东东部新城，对岸就是新的政务中心和会展中心，吸引了众多银行总部汇集于此，形成了强大的集群效应。”黄锐分析。
怎么买？
敲定了区域，究竟要怎么买？业内人士建议，首先要问问自己是否适合投资写字楼，是否做好了投资写字楼的心理准备。
投资门槛：目前福州纯写字楼项目切割的产权面积平均在150平方米左右，按目前均价20000-25000元/平方米计算，总价都在300万元以上。有些项目甚至要求半层起售，面积至少在1000平方米以上。
“像宇洋中央金座为了保证入驻企业的规模和品牌，基本是以半层、整层起卖，一般以大型企业自用和大客户投资者为主。”王小英告诉记者。
投资差异：写字楼的贷款方式和普通住宅有很大不同，投资写字楼的首付至少要50%，而贷款年限只有10年，因此需要具备很高的首付能力和强有力的还款能力。
投资回报：写字楼的投资回报主要是来源于长期稳定的租金，投资写字楼要做好长期持有的准备，这和投资住宅通过二手转卖实现回报有很大区别。
个人投资写字楼时，要瞄准未来租户群体来投资。作为企业，选择写字楼办公的首要目的，往往是为了提升企业形象。如果投资，建议选择那些租户也需要大约500-1000平方米的写字楼，因为这表明入驻这个写字楼的公司水平相差不大，档次高，今后可能有较为稳定的回报。当然，这同时也要求投资者有很高的支付能力。
如果投资那些切成小块面积进行出售的写字楼，应注意，虽然总价可能会低一些，但由于小业主太多，将影响到将来出租时的管理和回报能力，这种情况建议家族或朋友集体购买，方便将来统一出租保证回报。
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