[摘要] 近日，记者了解到，今后三年，我省计划建设保障房约25万套，到“十二五”末，实现覆盖面达20%以上。同时，省住建厅还要求各地及早谋划统筹未来三年保障性住房建设用地，进一步加快配租配售进程，明年廉租房、公租房并轨运行后，更要重点提高配售、配租率。
商品房与保障房混搭，已成土地市场和新建楼盘的常态
近日，记者了解到，今后三年，我省计划建设保障房约25万套，到“十二五”末，实现覆盖面达20%以上。同时，省住建厅还要求各地及早谋划统筹未来三年保障性住房建设用地，进一步加快配租配售进程，明年廉租房、公租房并轨运行后，更要重点提高配售、配租率。
事实上，自2010年以来，住宅用地出让时搭配一定份额的保障房的方式，在福州土地市场上早已屡见不鲜，为此，有业内人士甚至将这些地块称之为“配保地”。
然而，随着这类“配保地”的不断增多，商品房、保障房的“混搭”也成为当下及今后楼市的常态。
那么，当前福州大部分“配保地”是如何规划和提供怎样的物业服务，来实现商品房业主与保障房住户双方的平衡？
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“配保地”屡现土地市场
近两年来，“配保地”这个名词对于开发商来说绝不陌生。
据记者了解，除去“原拆原迁”的拆迁安置房，在2010－01号地块（现万科广场项目）的出让条件里，就已明确提出“竞得人须提供50平方米以下户型的廉租房共计2700平方米交国有房产管理中心使用（按3000元/平方米结算）”，而在其后2010年全年的土地放量“大开闸”中，2010－02号（现世欧王庄项目）、2010－31号（现保利香槟国际项目）、2010－51号、2010－52号、2010－53号、2010－56号（现中茵上城美域项目）等地块均有配建一定数量的廉租房、公租房。
而在2011年与今年的土地出让中，“配保地”的出现频率越发增高。在2012年10月18日的土地拍卖会上，由保利地产竞得的2012－06号地块和由中联地产竞得的2012－07号地块均要求配建一定比例的公租房。
同时，记者也注意到，近两年来，“配保地”的出让方式也在不断摸索中朝着合理化方向前进。例如，在配建份额上，由原先的固定面积和套数，到现在的“按总建筑面积5%~10%”的固定比例，甚至在竞拍时执行“限地价、竞公租房配建面积”；在回购单价上，也由原先3000元/平方米的“一刀切”，到时下盛行的“楼面价＋建安成本（3000元/平方米）＋3%的利润”进行回购。
可以预见，商品房与保障房相结合的“配保地”，作为当前与今后土地出让的主流形式之一，将置于更加重要的位置，而保障房在其中的占比也逐渐增多。
于是，拍地成功之后的下一步规划怎么做，以及后期物业如何妥善平衡管理，就成了许多人关注的新话题。
三大焦点
保障房单独组团还是融入社区？
那么，这些“配保地”究竟该怎么建？首先需要解决的就是商品房与保障房如何“共处”的问题。
“相关部门在土地出让合同中只明确要求配建的保障房必须在本地块内，但具体在地块内什么位置，是相对独立的几栋组团还是融入整个大社区体系内，这些都没有要求。”一位开发商透露，目前福州大部分“配保地”的主流做法，是将配建的所有保障房单独成栋，并用围墙等方式将保障房项目形成一个与商品房相对隔离的独立组团，“像我们项目就把自己配建的公租房集中在两栋楼内，安置在整个社区的西北角沿街的位置”。
据记者了解，目前进展较快的“配保地”项目中的保障房基本独立成栋设计，同时考虑到日后商品住宅的销售、物业管理等方面，这些保障房也大多集中在小区入口处或沿主干道等相对受环境干扰较大的位置。
实际上，这种规划，早有先例。据悉，在廉租房、公租房成“配保地”主角之前，大部分商品房社区内“原拆原迁”的拆迁安置房也多按独立组团规划，而廉租房、公租房这类“无产权”保障房，由于人口流动更频繁的特点，让不少配建楼盘也延续了此前的做法。
中联集团营销策划总监王世东就告诉记者：“开发商建好这些公租房和廉租房后，由政府回购，但回购之后具体又租给哪些人，这个不是我们能够把握的。”
而福州金山某小区业主林小姐更直言，如今花钱买房的大多是自住，业主都希望能有稳定的邻里关系以及和谐的社区环境，如果身边的邻居不停地更换，这样对小区内的商品房业主显然并不公平，“所以在满足基本生活居住条件下，将保障房规划在相对独立组团的做法，我个人还是认同的”。
公建设施统一规划还是差别设置？
不过，保障房若集中于相对独立的组团内，那在整个社区规划中，是否也会为这类组团差别化设置公建设施？
以车位配比为例，今年3月公布的《福建省保障性住房建设标准（征求意见稿）》中提出，我省保障房的公建设施要差别化地配套设置机动车和非机动停车位，占地面积不会与普通商品房一样，但也会考虑远期的需求，初定在非机动车不小于2.4辆/100㎡，机动车停车位配置标准为0.2辆/100㎡~0.7辆/100㎡来执行。也即是说，与商品房相比，保障房的非机动车位配比将更高。
然而，就当下情况而言，大部分“配保地”楼盘公建设施仍保持统一规划，尚未“区分对待”。“除非是在土地出让合同中有明文规定，否则根据《福州市城市规划管理技术规定（暂行）》，目前同一个社区，只能有统一的配套设施规划。”社区规划业内人士胡先生谈道，当然，如果保障房成单独组团，开发商也通常会在统一的规划框架内，在该组团设置满足居民基本生活需求的相关配套。
物业管理、收费执行“双标准”？
另一方面，在开发商争相打造高端社区、提供高端物业服务的大环境下，“配保地”内的保障房在物业管理上又将如何处理？
对此，中原地产福建分公司董事总经理蔡俊分析道：“首先要明确的是，商品房和保障房对应的人群需求是不同的。购买商品房的业主经济实力较强，买房更看重生活品质的提高甚至是享受，而当前以公租房、廉租房为主的保障房住户，大多是中低收入群体，首先要解决的是基本的居住问题。基于这两点，他们所需要的物业服务和收费标准也应该是不同的。”
“现在商品房高端化，不少开发商的物业资质也有了大幅提高，拥有一级物业资质的物业公司的收费标准一般在2元/㎡左右，这对于大部分保障房住户恐怕难以接受。”融信物业总经理柯国斌表示，所以针对不同的群体，采取相对适合的物业服务和收费标准是必要的，例如由一级资质物业公司管理的社区，针对商品房提供一级资质物业服务和实行较高收费，而针对保障房的组团，则实行三级物业管理和收费标准，这样既满足双方不同的需求，又实现另一种渠道的“商品归商品，保障归保障”。
同时，柯国斌还告诉记者，若社区内的保障房组团自身拥有相对独立的社区配套，在不干扰其他商品房业主的情况下，也可通过招投标引进其他物业公司进行管理，“在遵循《福州市物业服务收费管理实施细则》的前提内，同一个大社区内有两家物业公司并非不可行”。
□记者的话
一碗水如何端平？
在采访中，记者发现，不少拿下“配保地”的开发商并不愿多谈自身社区内的保障房，一方面是担心损害自身塑造的豪宅形象和格调，另一方面在部分开发商看来，拿下“配保地”更多是当前大势下的“无奈之举”。
的确，在当前商品房用地与保障房配建指标捆绑出让的情况下，如何保持多方的“平衡”，已成为解决问题的关键：
一方面，政府在进一步提高保障房配售、配租率的同时，如何让保障房的回购标准日趋合理，从而提高开发商拿地与建设的积极性；另一方面，确定社区内保障房住户合适的准入门槛，以保证社区和谐稳定的同时，如何限度地扩大保障房惠及面，避免权力寻租再度发生，无疑是商品房业主与保障房住户最关心的问题。
总之，将这“一碗水”端平、端好，考验着多方的智慧。
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