[摘要] 刚刚过去的“金九银十”，福州楼市的表现不近如人意，“金九”成色不足不说，开发商对“银十”的热情也不高。数据显示，10月份福州五城区预计开盘量在16个左右，实际开盘项目更少。然而，别墅市场却一片热闹景象，10月至今，多个别墅项目品开展预约或认筹，皆将目光瞄向即将在年底释放的的返乡置业购买力。
刚刚过去的“金九银十”，福州楼市的表现不近如人意，“金九”成色不足不说，开发商对“银十”的热情也不高。数据显示，10月份福州五城区预计开盘量在16个左右，实际开盘项目更少。然而，别墅市场却一片热闹景象，10月至今，多个别墅项目品开展预约或认筹，皆将目光瞄向即将在年底释放的的返乡置业购买力。
别墅产品密集上市
在经历了年初的一波回暖行情后，业内人士普遍看看好福州楼市今年的别墅市场行情。据CRIC克而瑞福州机构的统计，今年1～9月的福州别墅成交量已经超过千套。进入第四季度，福州别墅市场再次迎来放量，这也是自春节档、暑期档之后，福州别墅产品再一次集中上市。
10月下旬，三盛托斯卡纳启动预约，91、92号楼预约存1万元抵3万元，按揭付款99折，一次性付款97折后再97折的优惠；龙旺康桥丹堤16984元/平方米[闽侯]龙旺康桥丹堤33套在售在高层产品接连开盘后，开始推出250～450平方米独院，187～320平方米联排的英伦别院产品，并推出买独栋送铂金公寓活动；融侨观山府2号私家庄园10月初开放样板房，近期已经开展私家庄园新品亮相活动，单品优惠达100万元。
除此之外，三盛国际公园·波尔多庄园、万科·世玺人文示范区、禹洲鼓山一号32629元/平方米[晋安]鼓山一号2套在售、中国贵谷等项目传出开始认筹的消息，而且优惠力度都不小。
联排、叠拼成主流产品
值得注意的是，近期入市的别墅产品中，从产品形态来看，虽然涵盖了独栋、联排、双拼、叠拼等多种类型产品，但联排、叠拼无疑是主流，传统意义上的独栋别墅较少。除了三盛托斯卡纳推出有大独栋产品外，更多的别墅项目如三盛国际公园·波尔多庄园、万科·世玺人文示范区以及龙旺康桥丹堤16984元/平方米[闽侯]龙旺康桥丹堤33套在售等均以联排产品为主。
有分析人士表示，以联排、叠拼产品为主的别墅市场供应现状，深受宏观调控影响。据了解，出于保护耕地、集约利用土地的目的，从2003年开始，几乎每年国土部都会重申一次“限墅令”，而2012年，“限墅令”更是进一步升级为“禁墅令”。“禁墅令”对“住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）”的严格限定使得独栋别墅难以获批，开发商转而建设相比容积率的更高，更容易进行操作的联排、叠拼产品。
也有业内人士认为，联排、叠拼产品占据市场主流与市场需求密切相关。据了解，目前福州的联排、叠拼别墅产品，单价多数控制在15000～17000元/平方米。这也意味着，福州市场上联排、叠拼别墅产品的总价可以控制在300万元以内。近年来，出于自住目的购买别墅的人数正在增加，而联排、叠拼产品相对低总价的市场特征顺应了此类客群的购买需求。与目前价位居高不下的市区高端大户型相比，联排、叠拼产品更适合部分家庭年收入跨入小康水平又追求生活品质的中产阶层。
后市竞争恐加剧
业内人士看来，福州新一波的别墅产品推量，主要是瞄准即将到来的年末返乡置业潮。别墅产品的销售对旺季销售节点的依赖性更强，蓄客期相比普通住宅更长，10月推量符合往年别墅市场往年的市场推量节奏。
不过，亦有分析人士提醒，返乡置业潮实质上只是一个概念，年底能在别墅市场上释放多少购买力尚不可知。而福州别墅市场经过一年的产品储备，已经上市的可售存量至少在2000套以上，如果把近两年闽侯、马尾、连江等地的低容积率地块的出让也算进去，福州的别墅存量将更多。供应量的不断积压，未来福州市场上的别墅产品竞争将更加激烈。
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