[摘要] 楼市上半场，住宅市场低迷不振，闽侯也难掩黯淡，但近郊SOHO却逆势而起。有数据显示，2014年上半年，闽侯SOHO产品销量达到1168套，不仅是市区SOHO销量的两倍，且与2013年上半年不足50套成交相比，更是大涨20倍。
楼市上半场，住宅市场低迷不振，闽侯也难掩黯淡，但近郊SOHO却逆势而起。
有数据显示，2014年上半年，闽侯SOHO产品销量达到1168套，不仅是市区SOHO销量的两倍，且与2013年上半年不足50套成交相比，更是大涨20倍。
这样的数字，让许多业内人士都倍觉诧异：“近郊的SOHO怎么这么火?”
不过，在限购、住改商不断放松的大环境下，近郊SOHO是否还能保持这股冲劲，成为逆势而红的黑马?
市场半年成交1168套 SOHO重心出城
2014年上半年，闽侯SOHO的表现颇引人注意。
据有关机构数据显示，2014年上半年，市区SOHO供应1190套，供应面积4.89万方，成交814套，成交面积4.84万方。而闽侯，供应达到了1085套，供应面积5.78万方，步步逼近市区。成交则更为亮眼，达到1168套，面积5.21万方。
其中，凤翔湖滨世纪SOHO、西海岸SOHO以及世茂御龙湾SOHO都成为销售主力，成交套数均在300套以上。而去年同期，市区SOHO成交则有2350套，面积11.91万方，而闽侯更是仅有48套，面积0.4万方。
不仅成交达到市区2倍之多，且与去年同期相比大涨20多倍。这样的成交数据确实也出乎许多业内人士预料：“闽侯怎么成为SOHO市场的重心了?”
据了解，2013年的SOHO市场，是市区的天下，阳光城马尾SOHO、东二环泰禾SOHO等项目，推的多也卖得好。不过，今年的SOHO已然是闽侯的天下——信通中心、西海岸、世茂御龙湾、凤翔湖滨世纪，就连晋安区桂湖的融汇温泉城，也推出SOHO产品。
解读
谁在买?专攻小投资客
对于近郊区的SOHO产品，福建恒升房产代理有限公司总经理林其东直言：“客群并非传统SOHO的主力小型公司，而是专攻缺乏经济实力的刚需过渡客和手头有小额资金希望保值增值的投资客。”
尤其在住宅项目扎堆的闽侯，SOHO产品大多增加层高和精装修，以此增加使用面积、产品附加值，对购房者来说提升了性价比。闽侯一SOHO项目营销负责人表示：“SOHO产品与闽侯大多数90平方总价100万左右的三房户型形成明显差异。对这类小投资客尤有吸引力。”
在融汇购买了35平方SOHO的李先生就表示：“手中有十多万，一般的住宅也买不起，这类SOHO总价低，也属于固定资产不会贬值，求的就是一个安稳。”
为啥火?供应大、门槛低
近郊区SOHO成交井喷，与推量有很大关系。
据记者不完全了解，闽侯荆溪板块的凤翔湖滨世纪项目一期创智SOHO规划有9栋多层办公、2栋SOHO以及3栋LOFT。世茂上游墅轻公寓2栋，目前几近扫尾;西海岸项目中规划了4栋SOHO;正荣财富中心也规划两栋SOHO;信通中心两栋SOHO;而晋安桂湖的融汇温泉城精装SOHO体量则有数万方。这样的供应，可谓“井喷”。
有强大的推量支撑，加之近郊SOHO面积小、总价少、门槛低，成为吸引资金实力不足投资客的原因。
据了解，近郊区SOHO主力户型在35～55㎡，更有不足30平方的户型出现。业内人士表示，“近郊SOHO，最直接的竞争对手就是周边的住宅项目。SOHO的月供、利息、首付比例都比住宅高，为了控制总价，SOHO的面积就更加迷你。”
以闽侯为例，SOHO的价格在8000～10000元/㎡不等。以40㎡计算，总价40万元，首付仅需20万元。“与总价多是百万左右的住宅相比，门槛显然低了不少。近郊SOHO的优势就是低总价。”
后市 近郊SOHO，能火多久?
虽然近郊SOHO上半年卖得好，但也引发很多业内人士的担忧：目前“不限购”、“住改善”解禁的风声渐大。一旦成真，SOHO销售还是否能独当一面?
据记者了解，闽侯区域内同时销售住宅和SOHO产品的项目，SOHO的销售情况就明显不及住宅，甚至形不成大规模开盘的气候。据了解，南屿一SOHO项目，就因蓄客问题，原定的五月开盘计划一拖再拖。对此，林其东表示：“在不限购区域，SOHO自带的不限购优势不再。而且周边住宅扎堆，SOHO单价比住宅贵、产权时间短、水电煤物业贵，同时受地段、综合配套影响更为严重。”
因此，一旦“住改商”放开，波及的很可能是SOHO项目。尤其是披着“公寓”外衣的SOHO，属于居住消费品，针对的客户群相对较窄，受到住宅的冲击或许更大。
近郊SOHO大摸底
近郊SOHO不断上市，让许多资金不多的投资客又将目光瞄准了这类面积小总价低的投资物业。
据记者实地走访了解，近郊区SOHO面积更小，套内设计也与住宅无异。多数定义为公寓，淡化SOHO的商业概念，披着“住宅”外衣。
那么，这些居住型SOHO，与周边的大型住宅相比各有何优劣势?
有业内人士提醒，对SOHO来说，地段和周边环境是首先要考虑的因素。只有位于综合体周边，SOHO租金才能参照写字楼的租金。
南屿板块
SOHO：信通中心 39㎡、65㎡、89㎡，5米挑高 价格待定
住宅：正荣财富中心 68-106㎡ 10500元/㎡
由于距离金山最近，吸引来不少金山年轻租客群，毛坯90㎡租金约为1000元/月。
点评： 对SOHO而言，板块住宅供应很大，无论是出售还是租售竞争都十分激烈，上涨空间有限。不过，高新区发展，越来越多企业已经入驻，集群效应也使片区内SOHO产品颇具潜力。
甘蔗板块
世茂上游墅
SOHO：50-90㎡毛坯，5.15米挑高，均价10000元/㎡;46㎡精装 均价9000元/㎡
住宅：73-129㎡，均价8000元/㎡
西海岸
SOHO：38㎡，45㎡，55㎡，4.5米挑高，均价9000元/㎡
住宅： 78-125㎡ 均价8500元/㎡
区域内的租赁对象以周边学生、甘蔗工业区等工作人员为主。88㎡精装房的租金约在1500-1800元/月，毛坯两房600元/月。
点评：目前板块在低价效应下吸引了不少购房者。但配套尚不成熟，且SOHO和住宅在短期内将面临出租群体单一的问题。随着闽侯大手笔推进县城新区的发展，将带来更多中高端类型的租售需求。
荆溪板块
SOHO：凤翔湖滨世纪 40-80㎡，4.5米挑高，均价8300元/㎡
住宅：中铁城 78、89、118 ㎡ 一期价格7600-7800元/㎡
作为距离鼓楼区最近的闽侯板块，许多软件园工作人员均选择此处置业。40㎡的精装租金800元/月。
点评：板块内SOHO尽管价格较低，但片区较晚起步，配套较少，交通仍在完善，“养房”周期较长。但板块距离中小企业集中地软件园仅5公里左右的距离，这样的地缘优势就为未来SOHO的租售打开了空间。
桂湖板块
融汇温泉城
SOHO：精装35-58㎡ 均价8900元/㎡
住宅：毛坯74㎡、109㎡ 均价8000元/㎡
点评：桂湖板块拥有市区个旅游大盘。在低价效应下，SOHO产品就满足许多被限购的投资需求。但目前区域成熟度不够，且受制于其交通短板，售价短期内不可能提升太大。其得天独厚的度假条件以及市区地段，前景可期。
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