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全国38城存量又现上扬4季度 去库存仍是楼市主基调

中国经济网   2015-10-29 09:28

[摘要] 市场研究机构同策咨询研究部报告显示,截止9月底,全国一、二、三四线共38个城市商品住宅累计库存余量为 34867万平米,在维持了 8个月基本持平或小幅下滑的态势后,本月又出现一定幅度的上扬,环比和同比分别上扬 3.3%和 3.4%。

 

楼市仍面临去库存问题

在当前宏观经济放缓的背景下,10月24日,央行再次宣布降息降准,至此,下半年以来央行已连续三次“双降”。从去年至今年,央行累计六次降息、五次降准。

业内人士普遍看好一线城市、部分二线城市楼市(库存去化周期在15个月以下的城市,比如南京、合肥、苏州、郑州、南昌等等),大多数业内人士认为,在多轮救市政策刺激之下马上会出现一波入市的行情。

不过,对于市场基本面不好的城市(库存去化周期在15月以上二线城市、大部分三四线城市)楼市而言,由于宏观经济低迷、人口红利衰减,市场需求难以持续增长,当前上述城市仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变,未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。

从长远来看,同策咨询研究部总监张宏伟告诉中国经济网记者,中国房地产市场环境今非昔比,如今楼市供求基本面已经基本平衡,短期内来看,楼市仍然面临去库存的问题,即使有限购取消、降准降息等“救市”政策,也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。

“年底即将出现的繁荣景象背后潜伏者楼市危机,是‘救市’政策不断刺激不断透支楼市需求的结果,对于明年楼市来讲,反而是重大利空,楼市需求危机有可能在2016年三季度爆发,届时,楼市将陷入新一轮的调整周期,‘降价潮’也将来临,”张宏伟说,“2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,届时,楼市仍然有较严重的去库存问题。”

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地方去库存之战

房地产行业的带动作用无疑被寄予厚望。不过,疲态犹存的房地产能否成为“救火队”却成了让业内担忧的现实问题。

实际上,在此前的多轮救市中,中央及地方政府已经推出了多项“救市”措施,近期就有降低首套房首付比例、取消限外、推进公积金异地贷款等政策出台,但楼市仍然难见起色。

根据世邦魏理仕监测的15个重点一二线城市来看,9月份,销量同比增幅由8月的34.0%大幅趋缓至17.9%,环比较8月甚至下降了7.4%。这主要是由于二线城市销售势头减弱导致,一线城市基本保持了之前的增速。

“销售放缓的市场环境下,二三线城市的库存压力继续增大。”同策咨询研究部市场总监张宏伟表示。

同策咨询研究部报告显示,截至9月底,共38个城市商品住宅累计库存余量为34867万平米,在维持了8个月基本持平或小幅下滑的态势后,9月又出现一定幅度的上扬,环比和同比分别上扬3.3%和3.4%。其中,二线城市存销比为14.91个月,临界压力范围值上限,存在房价下滑的倾向;三四线城市存销比为28.94个月,远超合理区间,存在显著的降价压力。

这则意味着,地方政府的去库存之战仍然困难重重。为此,多地政府部门已在近日出台“新招”。

近日,重庆发出通知,要求对资金困难的房地产在建项目,不简单地抽贷、停贷和压贷,鼓励金融机构合理配置信贷资源,提高房地产开发贷款和个人购房按揭贷款额,以适当缓解房地产投资逐渐下滑的局面,并加快去库存

山东省也在近日出台政策,提出鼓励房地产企业将商品房改造为电商用房、教师公寓、养老地产、旅游地产。

住建部原副部长、中国房地产协会会长刘志峰在“中国老年住区百城联动计划启动仪式”上指出,开发企业在新建小区中配建一定比例的养老公寓是必然趋势,未来将引导和带动部分住宅社区进行改造建设运营。而这也可以成为地方政府借力去库存的契机。

“商品房通过改造、回购等去库存的方式已有先例,此前住建部提出政府部门可将商品房回购用作保障性住房,如今山东省的政策可以说又将商品房改造用途继续放大,其主要原因与当地库存较大不无关系。”上述国务院发展研究中心负责人指出。

据中信建投研究发展部新报告显示,仅今年9月份,就有至少6个地方发布救市新政。对此,专家认为,地方频繁救市的主要原因还是巨大的库存压力。

不过,对于中央及各地频繁出台的救市政策,张宏伟则表示担忧。他认为,在政策刺激下,年底即将出现的繁荣景象背后或将潜伏危机,多轮救市政策不断透支楼市需求,这对于明年楼市来讲或将是一个利空消息,这意味着楼市需求危机有可能在2016年三季度爆发,届时,楼市将陷入新一轮的调整周期

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