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从多方淘地到重金联合 榕房企重新“排兵布阵”

海峡都市报   2016-01-08 11:29

[摘要] 土地一直都是房地产开发的“生命线”。外来房企入榕,需要土地作为支撑;本土房企在大本营持续开发,亦需要土地作为储备。

土地一直都是房地产开发的“生命线”。

外来房企入榕,需要土地作为支撑;本土房企在大本营持续开发,亦需要土地作为储备。

2015这一年,强龙地头蛇开始重新排兵布阵,瓜分市场。绝“地”反击走的大概可以归纳为两条主线——一方面多方收购二手项目进行“淘地”,试图把老项目走出一条新路子;另一方面合纵连横进行合伙开发,无联合不拍地也成为大势所趋。

主线1:多方淘地,收购并购热

2015年,一线房企和中小开发商之间出现了一种明显分化——一线房企在企图进入福州的过程中,除了对公开的土地招拍挂兴趣十足,对“二手”转让项目也保持高度关注;

而中小开发商,手中有地有项目,但苦于资金或者销售困局,开始频频向大开发商抛出橄榄枝。

早在8月份,“觊觎”福州三年之久的两大一线房企恒大、碧桂园就不约而同发布了土地“悬赏令”——在福建区域重金寻求土地合作,其中福州、厦门纳入重点考虑,土地性质方面以商住为主,合作、收购均可,凡项目合作成功,还给予推荐者重酬……

开发商入榕的“敲门砖”从收购开始——碧桂园果断将原永泰颐荷亚洲项目收入囊中,重新包装为碧桂园·清泉城等待上市。而据了解,闽侯碧桂园·十里江湾项目地块也是从其他开发商手中收来,此外业界传言碧桂园还收入了一块深深地产的地块。

困难的中小开发商伸出“橄榄枝”则从出售项目开始——从2015年上半年开始,就有不少房企遭遇资金困境,寻求转让的风声不断传出。如闽侯的顺华乌龙江大区、贵安的贵谷、还有近郊一温泉旅游综合体项目等,股东欲引资盘活,不断邀请其他开发商“接盘”的声音不绝于耳。

分析:

开发商渴望救援 巨头热衷整合接盘

项目收购与出售火热,究其原因,正是小开发商渴望救援,巨头热衷整合接盘。

“市场下滑,决策错误,导致一些中小房企资金困难,而这种困境在今年很难通过卖房子来解决,所以对于这些企业而言出售部分资产是回笼资金,快速脱困的手段。”业内人士林先生表示,与此相呼应的则是不少大开发商不断收到“邀请”查看项目,以及是否有意收购或入股。 

而对于想进入福州进行项目开发的大开发商而言,福州的拿地门槛还是相对高。“一是福州城市鲜有大面积地块整体出让,二是这些房企快速开发低价入市,对周边房企和房价的冲击性影响,也与地方政府稳定房价长效发展的目标并不一致。”一业内人士称,正因此,一线房企想找着合适地块开发并不是件容易的事,此前一线房企入榕都付出过大代价。

此外,本土闽籍房企也过于“凶猛”,大房企在与地头蛇对阵抢地的时候,优势也并不明显。再加上在当前的市场背景下,一线房企也不希望付出过高代价进入福州。

一方有地有项目欲低价转手,缺的是资金资源;另一方求地求项目心切,又手握真金白银,两者自然“一拍即合”。

主线2:合纵连横,合伙开发热

除了并购收购热,合伙开发也仿佛在2015下半年“开挂”。

大型房企玩起了“排列组合”,争相扩大话语权。关键词几乎围绕了市场关注度高的几大开发商——融侨+阳光、融侨+碧桂园、融侨+首开;首开+保利+中庚、首开+中庚……

可见,房企“朋友圈”中火的“BOY”当属融侨和首开。

回顾年内的房企合作潮,会发现这番合作潮是与拍地热潮相伴而来的——

7月2日,碧桂园以4.73亿元竞得宗地2015-18号火车北站片区综合改造L3地块,宣告与融侨共同开发,打造碧桂园融侨时代城高端项目;

11月,融侨牵手阳光城,拿下2015-35号奥体台屿旧改地块,以51.5亿元刷新今年的总价地王。

同在11月份,首开也公布了其在福州地块与融侨的合作方式。首开在7月及9月在福州拿下的3宗土地将引入融侨集团股份有限公司,而后者的一宗商住用地也将引入首开股份,四个项目中首开与融侨的持股比例均为51%:49%。即首开在连潘拿下的2015-22、27、28 号地块和融侨和光明港拿下的2015-25号地块。

此外,首开还与中庚合伙开发“香开观海”高端项目,与保利中庚合伙拿下单价地王2015-29号加洋巷地块……

分析:

房企玩“排列组合” 化敌为友扩大话语权

在业内人士看来,房企合纵连横玩起“排列组合”,主要是基于目前地价的攀升,联合拿地一方面可以一定程度上避免过度抬高地价,节约资金,另一方面,也能有效分摊风险。

“事实上,除去降低成本,这种合伙还因为资源整合。品牌房企之间的优势各不相同,比如融侨,对本地客户的影响力是业内有目共睹的,而碧桂园的成本管理和快速开发模式都是国内领先的,通过联合开发取长补短,也是‘大牌搭伙’的重要原因。”

还有一方面,则是对于区域话语权定价权的影响。“在台屿奥体地块,原就是阳光和融侨皆各有布局的区域,两者一旦联合,对整个区域的话语权和定价权进一步加深。而在连潘区域,首开与融侨的多项目联合亦是有此番考量。这像是交朋友一样,优势互补,强强联合,这样做不但可以降低市场风险,还可以减少竞争。”首开地产有关人士透露。

毕竟,同样一个开发项目,只需要用以前50%至60%的资金配比即可;如果一个地块两家开发商都看好,与其硬拼,抬高地价,促使高房价,将市场风险留在后面,不如先期合作,降低风险;同时,合作开发也可以学习其它公司的专业经验。

记者的话:

收购热、联合热背后的冷思考

对于今年的收购热、联合热,在一派热捧声中,亦有业内人士提出自己的冷思考。

“首先拿收购项目来说,尽管拿下成本低,却可能面临股东结构复杂、前期产品不适应市场、包装定位已经确立,再面市重新包装困难等局面。亦或者地块原就有自身的硬伤,被新的开发商收购后,依然面临后续运作难题,这种难题甚至比重新开发一个项目解决和操作起来更为复杂。”

此外,联合拿地尽管优点不少,但问题也同样不少。联合拿地之后开发商面临不同企业之间的合作,“合作是否顺利要看开发商是否有相同的开发理念,对项目的目标是否一致,这方面需要企业之间的磨合。”

而在产品定位、成本控制,甚至销售价格各个方面都有可能出现分歧,市场上也不乏合作双方相互不满的传言。

“毕竟联合开发目前还是新生事物,在开发的各个环节,都有可能出现合伙人意见相左的情况,尤其是在销售阶段,合作双方因为对利润的考虑以及对资金回笼的要求不一致,对产品定价、推盘节点,都会有不同意见,全过程都需要不断协调与磨合。”林先生表示。

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