[摘要] 成交量创下近五年福州SOHO市场成交新高,市场库存高企的情况并未因此得到缓解。
数据显示，2015年，福州SOHO产品大约供应48万平方米，成交39.46万平方米，成交量创下近五年福州SOHO市场成交新高，只是，福州SOHO市场库存高企的情况并未因此得到缓解。
成交量大涨
SOHO产品在福州兴起要追溯到2010年，其时福州刚刚开始实行“限购”，商业地产趁势升温，SOHO成为填补楼市投资空白的新热点。随后在2011年，福州颁布“住禁商”，明令禁止住宅改造成办公场所或用于注册公司，这进一步推高了投资SOHO产品的热潮。这股投资热在2012年持续发酵并使得当年SOHO产品成交量飙涨，但此时SOHO市场也逐渐显露出产品同质化的迹象。此后两年，SOHO市场投资热度逐年降温，福州在2014年取消住宅“限购”，加上SOHO市场出现产品供过于求、租金下滑等情况，很多业内人士对2015年福州SOHO市场多不抱乐观的态度。
然而，福州SOHO市场在2015年的表现却让业界为之侧目。统计数据显示，2015年，福州（包含五城区、闽侯县）SOHO产品成交39.46万平方米，同比增长超过240%。纵观2010年以来福州SOHO产品的成交数据，2010～2014年，福州SOHO产品的成交量分别为：9万平方米、18万平方米、37万平方米、14万平方米、11.55万平方米，而2015年39.46万平方米的成交量是2010年以来的新峰值。
为何飙高？
从2015年福州SOHO项目信息公示中不难发现，2015年福州SOHO产品的主要供应区域已经由闽侯回归市区，市中心陆续有融信双杭城、阳光城大都会、华润万象城等项目推出新品，改变了2013、2014年福州SOHO项目集中在闽侯放量的情况。福州吸睛点房地产营销有限公司总经理黄奇耀认为，市中心的SOHO项目因为地段优势更加保值，对投资者的吸引力自然也更大。
福州高新区某SOHO项目的市场负责人则认为，去年福州多数SOHO项目的定价比较谨慎。该负责人介绍，产权年限较短的SOHO产品的单价往往要高于同区域的住宅产品，但市场信息却显示，去年福州有不少区域却出现SOHO产品和住宅售价倒挂的情况。以北江滨的富力中心为例，2015年其SOHO产品均价在18000元/平方米以下，而同区域的住宅新盘融侨锦江锦江悦府的均价却在20000元/平方米以上。“SOHO定价偏低弥补了SOHO租金下滑对投资客产生的不利影响，加上现阶段有很多SOHO产品都有前五年返祖的承诺，也吸引了部分买家。”
此外，还有市场分析人士表示，2015年福州SOHO项目在定位上已经偏向于“类住宅”产品，即突出SOHO的公寓特色，增加SOHO的住宅功能，通过做小SOHO面积、做低SOHO总价、拉低SOHO入市门槛的方法，从住宅市场吸纳了部分购买力不足的刚需过渡客和手头有小额资金希望保值增值的投资客。
库存压力仍大
值得注意的是，尽管2015年福州SOHO销量创下新高，但考虑到去年福州入市的SOHO产品体量超过48万平方米，SOHO市场依然存在供过于求的情况。事实上，2011年以来，SOHO市场整体供过于求的累积正使福州SOHO市场面临高库存的压力。统计数据显示，截至2015年12月31日，福州五城区SOHO存量超过44万平方米，按照福州当前的去化速度，需要1.6年的去化周期。与此同时，闽侯SOHO存量也将近26万平方米，去化周期则要2年左右。
值得关注的是，未来福州潜在的SOHO存量远不止于上述统计。参照当前商业地产项目一年半左右的预售周期，2014年之后福州陆续出让的商业用地也会陆续推出SOHO产品。曾有业内人士预测，2016年以后福州SOHO项目的潜在供应量在150万平方米以上。在接受采访时，不少业内人士表示，未来福州SOHO高库存的状况可能会持续很久，面对激烈的市场竞争，SOHO产品需要做出差异化、精细化，才能有立足之地。
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