编者按：日前，以“新国十条”为代表的新一轮楼市调控风暴来袭，遭遇“史上最严厉”的楼市新政，住宅市场或将面临一场空前的“洗礼”，而作为住宅项目的高端产品，别墅市场将作何反应？在差别化信贷政策严格执行的“后新政时代”，别墅是否还具备“领涨抗跌”的功能？2010，福州别墅产业又会否迎来全新的变革……6月24日，福州搜房网《大话地产》品牌栏目邀请业内精英人士，主流媒体聚首一堂，共同探讨新政下福州楼市别墅产品的发展变革之道，一起来听听他们是怎么说的……
福州大学房地产经营管理专业教授 刘福泉
谈到大家普遍关注的新政话题，刘教授总能侃侃而谈，在大话地产的现场，刘教授以一段趣味的开场白引发了对当前楼市的一番探讨——
“今天我的公司员工问我为什么高兴，我说看世界杯很高兴，美国队的精神让我觉得真的很了不起。另一个是朝鲜队输球，朝鲜队输球对中国是一个利好，否则大家会更怀念计划经济时代的东西。其实实力才是一锅汤，精神就是味精，加一点味精可能会更鲜美，如果朝鲜队胜了，真的是对中国是个灾难。现在网上的各种评论都体现出了对计划经济时代的怀念，怀念毛泽东甚至还怀念江青。”刘教授如是说。
为什么说道这些东西呢？刘教授表示，中国经历了封建社会和市场经济社会以后，大家对新政的力量或者说对人的力量有点过于看重，这次调控也是，其中存在着两种力量：一个是市场本身的力量，我们经过价格狂涨，交易量狂放以后，大家认为这个市场有一个修复时期，这个调控可能跟那个时期有一定的重叠，如果仅仅是调控，不会是今天这样的市场。调控很重要，但是大家在过重的看待调控的时候，也应该适时地关注一下市场本身是怎么发展的。
我在最近看到一些比较好的迹象，就像突然间下雨，我们公司的客户有明显复苏的迹象，但是因为下雨还没有转化成成果，所以我们还不敢说这个情况，也许就是最近这一两周比较偶然。但是总的来讲，我希望大家一方面看重调控，另外一方面也看重市场。
关于这一轮调控，我是非常看好的。因为这个调控相对来讲是历次调控最荒唐的一次。调控调什么？我觉得没有目标，最后找到调价格，但是这个价格不是你想调就能调的。除非说这个价格是开发商和政府两个人在屋里能定多少就是多少，但是事实上不是这样的。如果是针对价格肯定是打不赢的战争，但如果从手段来讲，则是越来越荒唐，甚至动用到金融手段。现在银行对中央的调控非常反感，如果长时间下去，银行需要放贷的量多的时候，那银行就承担了不应该承担的功能，也增加了成本，扭曲了它的规则。现在这个市场大家也可以看到假信息满天飞，可以说假的很难去形容，所以我觉得调控总的来讲要看两个方面，一个是看政策，一个是看市场走势。
讲到税收问题，刘教授很肯定地表示，物业税是出不来的。如果把问题由简到难进行排列，那个就是技术性的问题。但这并不是什么难点，中国人这么聪明，肯定能够想出办法来，燃油税费的改革就是证明；第二个难题是利益分配，以前中国征收过房产税，征收房产税的时候，所有的工商企业所有税都取消了，就是在说明这个税的利益有多么重大。征收物业税涉及中央和地方税制的问题、各个不同部门的利益问题，这种调整回很困难；但是最困难的是第三个难题，就是土地所有制的问题，如果说七十年的土地使用权不改革的话，那就没有征收物业税的依据，因为物业税的一个前提是纳税人要拥有产权和征收带来的，我们的纳税人只拥有土地使用权。有人说，这是非常有意思的现象，为什么七十年土地使用权要一次性征收，应该要按照每年收才对，但事实上这个是不可能的，七十分之一的“入场费用”让土地资源没有办法配置！想想700万一亩的土地变成首付10万，这怎么配置土地！市场几乎失去功能！其实这里面还有所有权和行政权划分的问题。政府出售土地的时候是所有权的问题，收物业税的时候是行政权，你要使用这个地产，这个地产要征一定的税，而这个地产又不是我的，我为这个地产交了七十年之后，你又拿走，没道理让使用者来交这个钱。当然从《物权法》的角度来讲，到了七十年可以再次续期，虽然说这个续期没有明确，但是我想应该是交一些费用再续七十年，应该是这样的。从中，我们很显然的看到，中国没有到了一个让土地私有制的程度，这个比征物业税还要难，所以我认为收物业税的可能性是极小的。
另一方面，房地产税要征收也不大可能。之前我看了很多的分析，包括我自己的分析，都在说明征收的前提条件并不具备。大家看了上海抓出租车非法营运的钓鱼事件，按照许多人的说法，你有第三套房子，就是营业性房子，这跟钓鱼执法没有差别。而我不太相信我们的政府会这么做，所以我认为距离实际操作这个税的可能性还是有一个很大的距离。现在会引起社会矛盾已经够尖锐的了，这个利益怎么调整，什么样的情况下会反弹尚不明确，所以总的来讲，没有这么容易。而且这个税征收完了以后，它的利益者是谁？比如说现在是地方政府，地方征收这个税，好像地方政府并不是特别积极，可能因为现在手里还有大把的土地可以卖。但是当这个税的另外一个问题出现的时候，如果说征的税都卖完了，没什么地了，这个政府要生存，可能要开辟新的税源，那国家还要不要它保护，要保护就要钱，这又是税收产生的另一个的问题。
我对另外一个问题十分恐怖，就是对房地产的调控舆论，价值观相当混乱，很多舆论的潜台词是为了吧房价调控下来不惜任何手段、不计任何后果，典型的破坏性思维。
讲到海西问题，刘教授表示，很多人对海西都挺有信心的，我也很有信心。我经常跟很多人说，未来的福州的发展速度会超乎我们的想象，我们现在生在一个历史的发展时期的一个区域，大家要懂得去抓住这个机会，去享受这样一个过程。但是我们福州很多的本地人都非常的不乐观，觉得福州市的地方政府不行，我觉得不应该太看重人的力量。中央的政策是很重要，但是更重要的是“两岸三通”，原来福州是三面环山，一面环海，环海那一面就是台湾，台湾就像一个大石头堵住了家门口，现在随着两岸人流、物流、资金流的增加，那我们现在可以融合在一体。福建可以因为两岸三通扩展和周边地区的实际往来，我们会拥有一个可以大大超越原来福建的经济区域，所以我们叫它海西区域。我觉得这个带来的一个非常明显的结果就是中心城市的发展。大家可以看到任何一个区域，它要发展，那么中心城市作为火车头作用很明显就凸显出来，它的体量和它所要辐射的半径和它要拉的车箱有关系。
未来我们福州和厦门各辐射半个福建省，只是几个城市，但现在不是，而是要辐射到其它的省。未来福州的规模和扩充速度，可能会非常快的，我觉得这个快，带来的受益者是房地产。在房地产里面更大受益者是别墅，因为别墅的地理位置有一个非常明显的变化，现在在比较郊区的别墅，很有可能在未来若干年后就演变成市中心，或者是某个很中心的区域，而未来那个位置是不是盖别墅的位置，因为盖别墅就亏了。
前几天一个记者采访我，海西战略出来以后，高铁、高速现在建的都很快。他认为中小城市会受益，我说不是这样的。
这里，刘教授打了一个比方，假设这个女性没有婚姻约束，可以随便选男的。比如说一个男的长的又帅、又有修养、又好、又有钱，那女的肯定就喜欢那个男的。另外一个男的长的又丑、又没有钱，那怎么办呢？如果相互封闭没有问题，一旦自由流动女人就会跑到前者那里去，前者有钱的男人指的就是大城市，后者就是小城市，虽然说好像都有受益，但是只要资源流动，受益的是大城市而不是小城市。
从一个所谓的专家和消费者来讲，对于别墅，我主要考虑三点，首先我觉得中国解放从1949年开始，单纯讲房地产市场或者讲住宅讲建筑，单纯从这个来讲，是最不好的一个时期，房子都变成了四方盒子。没有中国文化，也不是西方文化，就是一个文化沙漠的时段。改革开放以后有所转变，但是这个转变是一个非常表面的转变，就是我们在文化沙漠过程当中，要想弄点文化进来，这是一件很困难的事。所以我们就看到了中洲岛，远远的就像是一个新世界，进去以后什么都不是。所以从文化角度来讲，别墅作为一个高端产品，可以说它虽然比一般住宅做好一些，但在很多方面仍然是非常不够的。
另外，从价值链来讲，从房地产市场出现以后，大家是以百米赛跑的速度来开发房地产，拿到地以后就是百米冲刺规划建设，往往忽视了文化问题。别墅作为高端产品，完全用那种价值链来塑造，我觉得是有问题的。还是希望以后在别墅建设上把这个节奏放慢一点，再精致一些。
第三个问题，就是一些别墅的本意，我觉得我们还没有吸收的很完整。我经常看很多的别墅，其中最难受的一点，比如说你从一个平层，再搬到别墅里面，谁来住这个别墅？举一个最明显的例子，我看了一套别墅地主人的房间跟原来住的地方没有差别，这个是别墅里面最重要的部分；再比如说厨房餐厅，如果不看外观，进去以后跟平层大宅找不到有差别，那这是别墅吗？我经常把别墅形容成西服，现在中国人正在进步正在改变，你要穿西服，就要衬衫、皮鞋、皮带都要好一点，但很多人都是穿着西服，皮鞋却是破破烂烂的。现在好一些了，西服天生就是一个高贵的东西，盖别墅就像做西服的一样，要有一些讲究。我相信未来别墅这个市场需要的是真正的别墅产品……
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