[摘要] 从房地产价格近几个月的走势来看，房价同比涨幅尽管出现了明显的下滑，但月度环比跌幅却几乎可以忽略。6月份和7月份的单月数据显示，6月份中国的房价环比下跌了0.1%，而7月份的房价则与6月份持平，与之前动辄环比超过1%的月度环比数据相比，这样的价格变动几乎可以认为是“统计误差”。
9月8日，上海再度拍出地王，此时关于房地产市场的讨论再度升温。
尽管中国政府在4月份出台了号称“世上最严厉”的房地产调控措施，但尤其是一线城市的房价却没有出现明显的松动迹象。从房地产价格近几个月的走势来看，房价同比涨幅尽管出现了明显的下滑，但月度环比跌幅却几乎可以忽略。6月份和7月份的单月数据显示，6月份中国的房价环比下跌了0.1%，而7月份的房价则与6月份持平，与之前动辄环比超过1%的月度环比数据相比，这样的价格变动几乎可以认为是“统计误差”。
在如此坚挺的房价面前，关于房地产市场的调控政策的讨论再度甚嚣尘上，强硬派认为，房价如此坚强，应该出台进一步的紧缩措施，而另一派则认为，房价的同比涨幅已经出现了大幅度的回落，房地产调控的目的已经基本达到，同时中国经济也开始出现了明显的减速，因此不应该继续加大目前的政策调控力度。
在纷繁的争论面前，笔者认为，中国房地产市场的健康发展，离不开中国经济的整体表现，同时房地产市场的健康发展，也能够为中国经济提供强劲的发展动力。脱离房地产市场对宏观经济的贡献，光针对房价来讨论问题，可能并不是一个正确的思路。
地产调控难加码
首先，我们需要了解中国房地产业在国民经济占据的地位。
根据相关的统计，中国目前的商品房存量约为GDP的200%左右，做这个一个简单的测算，如果中国的房地产的投资每年的增速约为15%，同时不考虑贬值等因素，中国房地产业将直接为GDP贡献3个百分点的增速。
这样的一个简单测算也与很多研究的结果相似，大多数的研究显示，中国房地产业每年约为国民经济的贡献率约为20-40%不等，按照中国经济平均10%的增速，房地产业每年约为GDP贡献2-4个百分点的增速。除此以外，房地产业还带动了水泥、钢铁等20多个产业的发展，这样的一个“牵一发而动全身”的行业，其任何的风吹草动足以牵动整个宏观经济。
在中国经济面临着明显的减速风险、美国和日本准备操刀第二轮经济刺激政策的大背景下，笔者认为，中国政府对房地产业的“二轮调控”应该慎之又慎。考虑到目前房地产业在国民经济中的重要地位，再度对房地产业“痛下杀手”，不仅将可能导致中国的投资增速出现明显放缓，也可能导致中国经济出现如2008年时的“自由落体”式的下滑。
在高高的房价和宏观经济面临整体减速的复杂局面面前，政策制订者应该放弃简单的“价格调控”思维，而更应把宏观经济的整体表现作为政策制定的依据。
事实上，关于中国房价是高是低、是否存在泡沫的问题，市场仍有各种争论，美联储前主席格林斯潘在他的回忆录中，也有这样一段表述：“我们美联储研究了有关资产泡沫的许多问题——即资产价格猛涨到了难以持续的水平。随着事态的发展，我们认识到，尽管怀疑有泡沫，可是要确切地把泡沫找出来非常困难，直到泡沫破灭证明了它的存在时，我们才会弄清事实。而且，即使很早就发现了泡沫，除非中央银行采取措施使经济活动大幅收缩——这个结果是我们努力设法避免的——否则根本不清楚泡沫是否能被抑制。”
格林斯潘的这段表述曾经受到过非常多的批评，但从政策制订的角度来说，确定过多的政策目标，可能使最终出台的政策缺乏方向性，最终导致政策制订者的“道德风险”。从中国目前的情况来看，如果面临着宏观经济减速的风险，中国政府如果既想保增长、又想控房价，其政策导向将不可避免地陷入纠结。
家庭财富之虑
从更加长期和宏观的角度来看，房价一旦出现大幅的回落，也将不可避免地导致全社会的财富损失，这可能在较长时间内影响私人消费。在中国经济面临“调结构”并促进社会消费的重要当口，社会财富的蒸发和损失可能并不是一件令人愉快的事情，这可能使中国经济出现更大程度的不平衡。
需要指出的是，中国家庭的财富目前仍主要以存款和房地产的形式存在，股票资产所占的比例较少。从历史看，每当股票市场出现崩盘，中国经济所受的影响将较小，这在很大程度上正是因为中国家庭财富中股票的比例并不高。然而，一旦占据家庭财富重要部分的房地产价格如果出现崩盘，中国家庭将面临着如美国一般的家庭财富的大规模蒸发，其负面效应将在较长时间内无法消除。这一点在日本90年代的泡沫经济崩溃、香港1997-1998年金融危机蔓延和美国2007-2008年次贷危机爆发后的表现中，都可以得到印证。具体来看，房地产市场崩盘的负面效应直至2003年才基本解除，而在日本则持续至今，其时间跨度超过15年。从金融体系的反映来看，家庭财富的蒸发将导致银行信贷体系出现紧崩，迫使银行收紧银根，并进一步影响私人信贷市场和终端消费，由于信贷紧缩导致的利率上升，其对消费的抑制效应将非常明显。
值得注意的是，如果房地产市场的波动性过强，即使在较长时间内房地产价格可能出现上升，但对社会消费的推动作用也将较为有限。笔者在2007年针对香港市场也做过相关的研究，我们的模型显示，在香港，如果家庭财富上升1港币，其产生的边际消费倾向(笔者注：即可支配收入增加一港币时人们消费的增加量)在长期和短期分别仅为港币0.14分和港币0.16分，这个结果与很多发达国家相比显得非常低，其主要原因是香港房地产市场的波动性较强，这意味着家庭和银行也较难从其中获取低风险的稳定。
此外，由于中国社会保障网的缺乏，尤其是养老金制度的不够健全，房地产实质上被很多中国人作为保障退休后生活的重要手段，而伴随着城市化发展和老龄化进程，中国家庭将可能更加依赖房地产在较长时间内产生的增值和房租。因此，房地产在中国是作为一个特殊的投资品存在的，其承担着一定的社会功能，建立更加完善的社会保障体系，可能才能从根本上坚强对房地产的依赖。
增大保障房供应
综上所述，中国房地产市场的调控措施的目标导向应该弱化其价格导向。政策焦点应转向理顺市场供求。
具体来说，政府应该大力建设廉租房和经济适用房，以保证社会底层居民的住房需求。中国的房改从1998年起步，并大力引进了市场化机制，但从实际情况来看，市场机制无法解决社会贫富不均造成的房屋资源不公平分配的问题，在这样的情况下，从社会福祉的角度出发，政府应该为相对弱势的居民提供价格较为便宜的廉租房和经济适用房。
同时，尽管监管部门一直表示要抑制投机性购房，但从政策措施来看，却采取了“取消三套房贷”等行政调控措施。笔者认为，抑制投机性购房的大方向并没有错，但更应该使用利率等市场手段，比如说取消折扣利率等。同时，由于中国目前存在着实际负利率，货币当局应该逐步提高利率，以抑制存款从银行体系流入投资领域的行为。
而房地产税等政策也可以逐步纳入政策考虑。房地产税的征收尽管备受争议，但这样一个税种的推出能够增加房地产投资的成本，并压缩投资撤出所获得的，对于抑制投机性需求的作用仍然是较为明显而长期的。
从更为长期的角度来看，中国房地产业仍然与强劲的城市化进程紧密相联，因此房地产价格的长期趋势仍然是向上。但从供给端来看，中国政府应该鼓励城市化水平较低的地区加快发展，以吸纳更多的农村居民进入城市，从的角度来看，中小城市的逐步发展和兴起，不仅可以减轻大城市的房屋需求和房价上涨压力，也能够为更多的城市居民提供更为舒适和价格相对低廉的居所。
相关阅读
楼市调控到十字路口 中央称不会放松调控
今年4月国务院出台的调整房地产市场的“国十条”，是房地产宏观调控以来被大家认为的一条政策，也是最严厉的一个政策。然而近日北京、上海等地楼盘成交量一路走高，楼市大有“回暖”之势，中国房地产调控开始步入一个关键阶段。处在“十字路口”的房地产市场该走向哪里？这一问题也成为了近期媒体关注的焦点。
“金九银十”促楼市回暖
房地产界一直都流传着“金九银十”的说法，在每年的这个时候，通常都是楼市的销售旺季。而今年的旺季似乎还有所提前，楼市在8月份已经显露了回暖迹象。京沪等主要城市甚至出现量价齐升的局面。
国家统计局10日公布的数据显示，8月份，包括房地产开发投资、商品住宅投资、销售面积、土地购置面积等在内的多项数据都比7月有不同程度的上涨。
与此同时，70个大中城市的房屋销售价格未见下降，同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1%；环比则与上月持平。其中，新建住宅销售价格同比上涨11.7%，环比与上月持平；二手住宅销售价格同比上涨6.2%，环比上涨0.1%。
进入九月份以来，关于消费者排队抢房的报道更是屡见报端，很多消费者的观望信心开始动摇，楼市的抬头迹象引起了各界的关注。
中央媒体密切关注楼市调控
楼市的回暖势头也引起了新华社、人民日报等中央媒体的密切关注。9月15日，两大媒体同时刊文，分析楼市调控政策的走向。
新华社援引国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松观点，中国房地产业发展最快的时期可能已经过去了，再像过去十年那样大幅上涨的故事重演的可能性不大，预计今年四季度到明年上半年，已开工房地产开发项目将大规模投放市场，与此同时，需求持续下滑，观望气氛浓厚，房价下跌不可避免。
同日，人民日报发表题为“楼市调控，已到关键时期为题”的文章，称当前房地产调控已经到了关键时期，能否取得成功，不仅关系房地产市场发展本身，更关系到住房这一重大民生问题和政府的公信力，因此必须继续坚持调控不动摇，并把握好力度和方向，根据市场形势变化，及时进行政策调整。
中国青年报文章称，楼市博弈，开发商和购房者究竟该谁坐不住呢？棋到中局，智者为王，在房地产市场最为关键的博弈阶段，最坐不住的应该是开发商，最该审时度势的是有关部门，最需要理性应对的当属消费者。
分析：调控政策不会动摇
除媒体之外，一些官方的表态似乎更受关注。日前，温总理在出席2010年夏季达沃斯论坛开幕式时表示，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。温总理强调，住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。同时温总理提出，“我们要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。”
国家统计局局长马建堂也在夏季达沃斯论坛上说，中国房地产开发投资占中国全社会投资的比重在20%左右，尽管政府对房地产采取了调控措施，1到8月份，中国房地产开发投资增速仍然高达37%左右，中国房地产业占中国GDP的比重也不是很高，房地产市场调控对宏观经济增速会有一定影响，但没有想像那么大。
多数专家学者认为，目前来看，房地产的调控政策不仅不能放松，反而需要加码，尤其是金融机构的资本监管，在政策上不能留丝毫空隙。而这一看法，似乎也得到了主流媒体的赞同。央视在今天的新闻节目中分析认为，从目前迹象来看，楼市调控政策不会动摇。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
