[摘要] 楼市调控已半个月有余，高压政策对市场的分化效应正逐步显现。刚刚过去的楼市“银十”，其成交数据虽显乐观，但仅是末班车效应显现出来的假象。据房天下数据监测显示，自“限购令”出台以来，福州商品住宅成交量就一路走跌，这不禁让人感叹：福州商品房市场的冬天已然到来。
楼市调控已半个月有余，高压政策对市场的分化效应正逐步显现。刚刚过去的楼市“银十”，其成交数据虽显乐观，但仅是末班车效应显现出来的假象。据房天下数据监测显示，自“限购令”出台以来，福州商品住宅成交量就一路走跌，这不禁让人感叹：福州商品房市场的冬天已然到来。
上周（11.1-11.7）福州全市商品住宅共成交258套
表1：11月1日-11月7日福州商品住宅成交情况
表2：商品住宅周期比增情况
根据房天下数据监测中心显示，11月1日-11月7日福州全市住宅签约258套，成交面积35077㎡，套均面积136㎡。与前一个统计周期相比，上周福州商品住宅成交套数继续下跌，但从成交面积上看，上周商品住宅成交量则为增长态势。其中，成交套数减少了13套，环比下降4.80%。但由于套均面积比前一个统计周期的大12㎡，环比涨幅9.45%，因此，总成交面积并未随着成交套数的减少而减少。
随着调控力度的的持续，购房者加快了分化“淘汰”。购买力普遍较低的80后刚需者逐渐被30%的首付门槛“边缘化”。上周，公积金贷款的相关政策出台，政策规定“购买首套房，不管面积是否在90平方米以上，用住房公积金贷款，首付款比例均不低于30%，而购买第三套及以上住房，则暂停发放住房公积金贷款。”紧接着，二套房公积金贷款也受到限制：第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。公积金贷款的差别化政策仿佛掐死了80后刚需购买者的最后一个希望，80后主要消费的中小户型产品减少，因此，上周成交的套均面积增大。
福州“量跌价滞”恐将再度引发房价报复性上涨
楼市调控满月调查:京沪穗楼盘多数未降价
图1：五区商品住宅成交套数环比增长情况
图2：五区商品住宅成交面积环比增长情况
上周，福州全市商品房成交套数微跌，但从五城区的成交情况来看（如图1），仅仓山区的成交套数出现下跌，减少46套，环比跌幅23.62%。不过，虽然成交量下跌，但仓山区依然稳坐“销售区域”的宝座。如图2所示，与成交套数相对应的，成交面积也出现相应程度的增长。不过，上周出仓山区外，晋安区的成交面积也出现下降态势，环比减少7.54%。
从环比增幅上看，鼓楼区和台江区“异军突起”，成为成交量增长幅度最为明显的区域，环比增长分别超过200%多、100%。这主要是因为市中心为高端产品相对集中的区域，其产品对象多来自八县的购买力，对政策的敏感度相对较低。
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图3：最近四周商品住宅成交套数走势图
图4：最近四周商品住宅成交面积走势图
据房天下数据监测显示，最近四周，福州商品住宅成交量持续下跌，经历了“限购令”后的强劲下沉后，进入平缓下跌的状态。刚刚结束的楼市“银十”能否延续“金九”的热度？10月份数据印证的结果是不乐观，在频出的楼市新政的调控下，楼市入冬迹象也越发明显。“成交量的下滑原因在于新政的持续出台，造成了购房者的观望。如今，楼市冬天已经到来。”一位业内人士分析认为。
“限购令”不仅波及商品房市场，福州的土地市场也受到了新政的震慑。11月2日，新政后的首次土地拍卖，业内人士谈论的就是：参与的开发商大都是上市房企。世纪金源、万科、保利、华润置地、恒力……在11月2日的土地拍卖会上，虽然参与的开发商不多，整体溢价率不高，成交平稳，但是主角大都是数得上名号的上市房企。而在已经公布三季度业绩报告的44家上市公司中，三季度末手中持有的现金及现金等价物余额达到1062亿元，“万宝招金”四大房企平均负债率达到了71%。多项数据显示，大开发商依然“不差钱”，但其负债率均有较大幅度的上升。在众多热衷拿地的房企巨鳄看来，遇到优质好地还是要拿的，但在调控政策持续发力造成市场不明朗的情况下，以往一掷千金的豪气并不合时宜。
心家泊地产策划总监邱公浩认为，“限购令”下，刚需被压抑，但是随着政策的结束，明年初，被压抑的购买力得到释放，福州房地产市场将出现井喷。
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