[摘要] 11月3日，四部委今日联合印发规范住房公积金个人住房贷款通知，对此，中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌表示，公积金贷款政策已与商业贷款趋于一致，但这属于阶段性政策，长远仍需加大供应。
11月3日，四部委今日联合印发规范住房公积金个人住房贷款通知，对此，中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌表示，公积金贷款政策已与商业贷款趋于一致，但这属于阶段性政策，长远仍需加大供应。
住建部等今日通知，公积金贷款购买90平米以下首套房，首付比例不低于20%，90平米以上不低于30%；二套房首付不低于50%，利率上浮10%，且发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭；停止第三套贷款。
顾云昌认为，公积金贷款政策已与商业贷款趋于一致，但前者对首套房仍留有余地，体现其对低收入购房者的支持，并鼓励购买小户型。而限制二套房的发放对象，体现了公积金对超高标准的改善性需求的抑制。
他表示，这些政策出台的背景，正是目前住房市场存量严重不足。“去年拿地并不多，而今年新推出的楼盘也都接近尾声，而大城市供应矛盾尤为突出。”
顾云昌进一步解释，按照市场规律，供不应求势必引起房价飞涨，为避免出现该类情况，自然要对需求有所限制。
“按照以往的经验，从2005到现在，供不应求一直困扰着楼市。一旦需求释放，供应关系就失衡。限购限贷都只是平衡供应关系的阶段性措施，长远仍需供应量跟上。”顾云昌说。
他表示，为加大供应量，一方面要督促政府加紧推出土地出让，另一方面则要盘活存量，如打击捂盘销售、加快开发步伐，在开工竣工销售等方面不再拖拖拉拉。“但真正实现供求平衡仍需一定的时间。”
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取消市公积金房贷利息七折优惠还贷压力更重
明年起，市住房公积金贷款人要准备多还钱了。昨天，杭州住房公积金网上公布了《关于住房公积金贷款利息补贴政策执行到期的通知》(以下简称“通知”)，通知明确，市住房公积金贷款利息补贴到本月31日到期。下个月起，有市住房公积金贷款的职工，将不再享受贷款利息30%的补贴。
这份通知明确，住房公积金贷款利息补贴期限为2009年5月6日起至2010年12月31日止，补贴额度为公积金贷款利息的30%。
自2011年1月1日起，公积金贷款利息将按相应档次利率全额计收；2010年12月份利息补贴处理如下：2010年12月约定扣款日至2011年1月约定扣款日的贷款利息，杭州公积金管理中心于2011年1月约定扣款日按当期利息全额计收；其中，2010年12月约定扣款日至12月31日贷款利息的30%补贴部分，将统一于2011年1月，通过委托贷款银行一次性转账支付到借款人约定扣款账户中。
此外，上周日(2010年12月26日)起，个人住房公积金贷款利率上调。住建部下发通知规定，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。即五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。这是今年内住房公积金第二次调整存贷利率，上一次上调是在2010年10月20日，五年期以上从3.87%上调至4.05%。
杭州公积金管理中心表示，明年起公积金贷款利率按上调后的贷款利率4.30%执行。如此一来，购房者的还贷压力更重了。记者计算了一下，若是贷80万元(家庭市公积金贷款额)，五年期以上的公积金贷款利率为4.30%，等额本息还款15年，月还款额为6038.49元(公积金利率上调前即4.05%，月供为5937元)，若能享受30%的利息补贴，月供为5178.49元，相当于可以节省860元。利息补贴前后，月还款负担加重了不少。
差别化的房贷政策正延伸至公积金领域。住建部等四部委３日联合下发通知，有针对性地提高公积金贷款的首付和利率，并停贷“三套”。自“新五条”出台１个多月来，加息、上调公积金贷款利率、提高公积金贷款首付等一系列指向“银根”的政策不断出台，调控预期不断强化。在持续“点刹”之下，已降温的楼市或将继续下行。
“银根”持续“点刹车”
在商业贷款收紧之后，本该用于满足基本居住需求的公积金贷款便被一些炒房客视为“秘密武器”。部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住。
在此次四部委《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》中，关注的内容有三，一是提高首付——“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在９０平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于２０％；但套型建筑面积在９０平方米以上的，贷款首付款比例不得低于３０％”。
二是提高利率——“第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的１．１倍”。
三是停贷“三套”——“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”。
此外，《通知》还要求，各地“以支持缴存职工购买普通自住房贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人贷款额度，并按规定进行备案”。由此看，接下来一些地方有可能对多年未动的公积金贷款额度作出收缩性调整。
差别化的公积金贷款政策是近期不断推出的房地产需求调控手段之一。９月２９日的“新五条”，将贷款购买首套住房的首付比例提高到三成，终止了持续近两年的“首套房首付两成”优惠政策。１０月１９日以后，央行加息０．２５个百分点，住房公积金存贷款利率也同步上调。此外，多家银行近期已将首套房贷款利率由７折优惠提至８．５折。
实际上，一些地方的公积金政策已“率先出手”。比如，上海在１０月１１日已下发通知，暂停非改善型二套房、三套及以上住房的公积金贷款。
“差别化”公积金贷款政策的双重影响
不难发现，此前有关部门调整住房商业贷款利率及调整二套房首付款比例、二套房商业贷款利率等，是对投资客的重拳打击，但不影响本地居民使用住房公积金贷款来购买房产。此次四部委的通知，不但调整了二套房公积金贷款的利率，而且也限制了本地居民使用公积金贷款来购买属于三套房以上的房产，政策不可谓不严厉。
业内人士算了一笔账：以夫妻公积金贷款额８０万元，贷款期限２０年计算，此前贷款利率已提高至４．０５％，此次购买二套房利率则上浮１０％至４．４５５％，由此将进一步增加利息４．１５万元，月供增加１７２元。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，一系列“点刹”政策造成的影响是双重的，一方面是“看得见”的，即：一步步提高购房者的资金要求，增加购房成本，堵住利用公积金炒房的口子；另一方面是“看不见”的，即施加更多心理影响，强化市场对调控的预期。
业内人士还指出，此次新的公积金贷款政策与此前调整的商业贷款政策区别在于：对首套房且面积在９０平方米以下的住房“网开一面”，允许首付可以低至两成。这无疑在释放信号：鼓励开发商建设、购房者购买中小套型房，加快市场结构的优化。
不断“点刹”或使楼市持续降温
自９月底新政策和随后各地“限购”等政策不断出台以来，１０月楼市呈现出鲜明的地区差异。中指研究院的数据显示，１０月监测的３０个重点城市中，１４个城市一手商品住宅的成交量上涨幅度超过１０％，６个城市跌幅超过３０％。在新一轮调控中，二、三线城市楼市对政策反应相对滞后，一线城市对政策较为敏感，后者的成交量大多下跌，而价格走势总体平稳。
一线城市的降温从上海的二手房市场可见一斑。上海中原地产提供的数据显示，１０月该机构代理的二手房成交套数环比下降接近五成，其中以中高档房源为主的中心城区成交量超过９０％。业内人士还指出，一些地方楼市１０月相当一部分成交量是９月预订的购房者转签而来，随着调控政策的深化推出，市场将进一步降温，１１月的成交量可能出现明显下滑。
上海永庆房屋公司总经理陈史翎说，此次公积金贷款政策的调整，说明房地产的各项调控措施必须坚定不移地执行下去，以防止楼市大起大落。促进房地产市场的平稳健康发展，日渐成为业内的共识。
中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌认为，目前公积金贷款政策和商业贷款政策在抑制投资投机性需求方面已趋于一致，但这属于阶段性政策。一旦需求释放，供应求关系就可能失衡。限购限贷都只是平衡供求关系的阶段性措施，长远看仍需增加住宅的供应量。
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