[摘要] 2010年的“国十条”，尽管其包括的内容很多，但对住房市场影响最大应该是住房的信贷政策，特别是个人住房按揭贷款政策。因为，对房地产开发商来说，特别是对于已经繁荣了多年的房地产市场来说，房地产开发商的资金来源已经不是问题了，房地产开发商完全能够从不同的市场融集到资金，只不过不同渠道其融资成本高低而已。
2010年的“国十条”，尽管其包括的内容很多，但对住房市场影响应该是住房的信贷政策，特别是个人住房按揭贷款政策。因为，对房地产开发商来说，特别是对于已经繁荣了多年的房地产市场来说，房地产开发商的资金来源已经不是问题了，房地产开发商完全能够从不同的市场融集到资金，只不过不同渠道其融资成本高低而已。
面对巨大的房地产泡沫，2010年“国十条”重新祭出了差别化的个人住房信贷政策的大旗。比如说，套住房贷款的首付比重提高到30%以上，按揭贷款利率由商业银行自己风险定价；第二套以上的住房首付比重提高到50%以上同，其按揭贷款利率为基准的1.1倍以上；禁止第三套以上住房的按揭贷款；禁止居民的异地贷款等。这些政策对住房购买者有新的市场准入、融资的杠杆比调低、融资成本增加等。但是，对于商业银行来说，在执行中两个地方有弹性。一是对购买套住房者的利率没有量上的规定，商业银行可根据情况对信贷风险定价；二是对已经购买了的存量住房好像鞭长莫及。这样的政策使房地产投资炒作者认为住房投机炒作仍然较大政策空间，住房市场的预期没有改革，从而住房投机炒作迅速传导到。比如，三四线城市的居民也看到住房投机炒作的有利可图性而蜂拥进入房地产市场。商业银行的从业人员也在千方百计地利用这种弹性过度扩张个人按揭贷款。国十条宏观调控的效果之所以没有达到预期目标，2010年国内房地产市场之所以能够继续繁荣就与差别化的个人住房按揭贷款政策的弹性有关。
更是重要的是，按照当前个人住房按揭贷款合同，它是一年一次的重订贷款合同，因此，在2010年的个人按揭信贷政策变化的情况下，对现有存量住房的按揭贷款都会重新厘定贷款利率。比如说，取消7折信贷利率优惠、对第二套以上的住房实行1.1倍贷款利率。如果这样，2010年以前个人住房按揭贷款利率将全面重订，利率将快速上升。但是2010年初，国内商业银行是没有如2009年住房政策出台之后让住房按揭贷款利率全面下降那样在2010年初让存量住房的按揭贷款利率全面上升。不过，由于央行差别化的存款准备金率政策出台又改变了商业银行的行为。
据报道，目前不少地方的商业银行开始全面调高个人住房按揭贷款利率，不仅第二套住房的按揭贷款利率按照现在的政策上升到基准利率1.1倍以上，而且即使是首套住房按揭贷款利率有不少地方完全也取消7折优惠利率，甚至完全取消首套住房的优惠利率，让其利率上调到基准利率以上。因为，通过存款准备金率可以让当前商业银行的信贷规模限制在一定的数量范围内，从而使得商业银行的可贷款资金减少。可以说，通过存款准备金率对信贷规模的收紧，商业银行对住房按揭贷款的重新风险定价将会产生较大影响。如果说，国内商业银行对个人住房按揭贷款进行区别性的风险定价，那么这些个人住房贷款利率将全面上升，过度优惠的信贷政策可能成为历史。如果说个人住房按揭优惠贷款成为历史，那么新政策对房地产市场将造成巨大的冲击与影响，国内房地产市场价格的调整也是不可避免。（经济参考报）
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2010年国十条后，国内前后有16个城市出台了居民住房限购令。昨天媒体披露，限购令这种调控方式向二、三线城市蔓延，郑州、太原、武汉、昆明等地正在制定限购住房的细则。
所谓限购令就是地方政府出台限制居民购买住房的规定，尽管媒体对它作了大量渲染，以为地方政府会与中央政府一起将房市调控进行到底，挤出房地产市场泡沫。其实地方政府出台这些政策仅是给中央政府一个姿态，抑制炒房的实际效果如“水中月、镜中花”，不仅作用有限，反而成为各地居民涌入住房市场的信号。
从这些住房限购令的内容来看，变化的是去除2008年下半年以来各种离谱的托市政策，比如买房上户口（把无价政策变为有价产品），买房可享政府补贴等。其它内容还有，只准许当地居民可再购买一套新房，不准第三套以上住房的贷款及不准异地住房贷款，不许外国投资者进入住房市场等。
也就是说，这些住房限购令表面上是只允许当地居民在政策锁定期间再新购一套房，实际上却告诉了市场另一个信息：当地的住房购买者，无论你原持有多少套住房，你只要愿意，仍可再购一套房；既然现在购买住房有限制，每一人或每一户只能有购买一套住房的指标，那就不要浪费这难得的购买住房指标，涌入市场购买住房吧。正因为如此，地方政府的限购令实际上是在鼓励人赶快进入市场，否则就会错过买房机会。
假定地方政府的真意确是要限制炒房，那就应该严格执行2010年的国十条及央行的275号文件。从这两个文件的要义来看，政府希望用差别化的住房信贷政策来遏制住房市场的投机炒作，让2008年下半年出台的131号文件及302号文件过度扩张的信贷政策回归到常态。比如，差别化的个人住房信贷政策的核心内容，不仅要求停止第三套以上按揭贷款及个人异地住房按揭贷款，而且也要求各商业银行对个人住房按揭贷款采取差别化的政策。比如套住房的个人贷款以风险定价；第二套以上住房的贷款的首付比例及利率全面提高。
如果第三套以上的住房按揭贷款及异地按揭贷款完全禁止，那么投机炒作者就没有了涌入住房市场的金融工具。一旦住房交易的金融杠杆萎缩，即意味着没有人来接盘或参与住房投机炒作，那就不需要靠什么住房限购令来限制人进入房市了。
从以上分析可以看到，地方政府的住房限购令出台不出台、取消不取消，对遏制房价作用将十分有限，出台这些政策更多的意义在做样子，以说明地方的房地产调控是紧跟中央的。
根据国家统计局的数据，房价仍在大涨。比如北京，2010年的房价就上涨40%以上。同时，在2010年12月份及2011年1月份，住房销售同样又回到量价齐升的态势上。这就是地方政府住房限购令所达到效果。可见，对于地方政府的住房限购令，无论是媒体还是政府职能部门不要过高地估计它能够起到多少作用，现在该是全面退出的时候了。要让国内住房市场得到真正的调整，就得有严格的住房信贷政策及严厉税收政策（比如对住房交易流转税及住房交易所得税，借鉴香港及新加坡课税（京华时报）
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