[摘要] 2012年中国房地产政策是否有松动的可能？在楼市较为低迷的情况下，房企将如何应对市场变化，调整营销策略？龙年福州的房地产市场会回暖吗？福州搜房网龙年开局系列采访正式开启，以下是福州资深业内人士刘福泉的一些看法。
背景：由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，搜房网与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2012第十二届中国房地产发展年会即将北京、上海盛大召开。
本届年会主题为“转型•思变•发展”，汇聚影响力的专家学者、开发商、国际基金、人民币基金经理人、金融及投资商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，深入解读2012中国宏观经济与政策动向，以房地产企业营销、转型和发展为主线，旨在为处于行业大变革的中国房地产业带来可持续发展的前瞻性思考。
2012年中国房地产政策是否有松动的可能？在楼市较为低迷的情况下，房企将如何应对市场变化，调整营销策略？龙年福州的房地产市场会回暖吗？福州搜房网龙年开局系列采访正式开启，以下是福州资深业内人士刘福泉的一些看法。
福建、福州两会刚刚结束，关于房地产的有关政策丝毫不减松动迹象。此前盛传的限购放松也被证实为“空穴来风”。接下来的两会上，您认为是否会有针对房地产的调控政策出台？如果有，会集中在哪些方面？
中国的住宅经济没有一个明晰的模式，信息严重失真，甚至连价格都统计不实，导致了住宅经济应该怎么发展不清楚，形成了无论是谁无论在那个层面上，都很难形成务实的看法。就拿保障房来说吧，我们没有模式，不知道应该建成什么水准、用什么产权模式、谁应该得到保障？怎么分配？这些基本问题不清楚，讨论一般不会有什么意义。多年调控无效与上述环境有直接关系，在目前的大环境（中央刚刚说坚持调控不放松）下，两会代表即使有异议，也不会大肆宣扬。
据相关媒体报道，北京、上海等地多家银行已将首套房贷利率从之前的上浮改为基准利率，部分银行还对优质客户给予优惠。同时，房贷审批的等候时间较年前缩短。业内普遍认为房贷的松动是调控的风向标，您对此有什么看法？
在中国有一个特别奇特的现象，把房地产经济与国民经济割裂开来，社会形成了单独审视房地产的价值观和思维方式。我认为在分析房地产的时候，必须把它纳入到国民经济整体中一起审视。2011年为了严控CPI，我们的金融政策过于紧缩，结果导致了经济全方位的寒冷，实际上是被迫调整紧缩政策，形成了稳健宽松的金融政策。如今的房地产局面不完全是房地产调控政策造成的，除去以限购为代表的房地产调控政策以外，还有紧缩的金融政策、经济衰退两个因数，后两个因数实际作用更大。在紧缩的金融政策背景下，货币因为供应严重短缺而价格攀升，导致了消费者没有享受到来自于供应方降价的优惠，就是说开发商降下来的价格都被利率上升吞噬了，这也许是降价对销量没有影响的重要原因。随着紧缩政策的结束，货币供应增加和利率下降，降价会形成实际的降价，这个时候考量降价对于销量的影响才是真实的。很多人认为紧缩政策结束对房地产没有影响，或者说宽松政策对房地产没有影响，房地产会坚持调控不放松，就是把房地产与国民经济割裂了。
2012年，政府还将扩大保障房建设，你如何看待目前的保障房的保障标准，是否需要扩大保障范围？
去年的铁路事故宣告了以高铁为代表的大跃进失败了，保障房是眼下最典型的一场大跃进，2012年保障房将面临巨大的困难，实际上就在中央宣告坚持房地产调控不放松的背景下，首先调整目标的恰恰是具有政府背景的保障房，说明了保障房的支持系统存在严重的缺陷。我认为以稀释房价、控制CPI为目标的保障房将会遭遇下面的问题：，3600万套覆盖20%人群是否符合实际情况；第二，保障房定义不清楚，导致了目前使用商业模式开发保障房，以利润、还款等为代表的问题让保障房和商业的矛盾会越来越尖锐；第三，在没有保障房模式、缺乏准备的前提下，突然下达的巨量任务与冷清的土地市场会形成尖锐的矛盾，这些问题将会在2012年以后逐渐释放，保障房应该会有更多的问题出现。
江映辉：宏观调控应该从房价形成的机制着手
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