[摘要] 商业地产造市的热潮仍在继续，在住宅市场发展遇阻的背景下，转投商业地产已成众多地产企业的共识。然而，“喧嚣背后的隐患开始显现。”
随着国家对地产的调控力度加大，不少住宅地产企业开始试水商业。有海西城市发展的基础、有经济腾飞的环境、还有大量民间资本的涌入，福州的商业地产似乎不火都不行。但今天，我们看到商业地产太多的利润率,却没看到商业地产太多的风险性;我们得知商业地产太多的商机,却不得知商业地产太多的鸿沟。
8月17日晚，由融信集团福州房地产有限公司、福州大学管理学院、福州大学管理学院EDP中心、正视机构、《博道》杂志联合推出“融信博道沙龙：攀讲商业地产的爱与恨”于融信澜郡“澜”人文咖啡馆举行。
此次沙龙邀请嘉宾包括：融信集团福州地产公司苏副总经理;资深房产专家、福州大学管理学院教授陈章旺;以及商业地产策划运营专家、正视机构总经理姚诚聪。现场气氛在主持人吴遵武副教授引导下就商业地产开发运营问题与现场嘉宾展开激烈探讨。
商业地产同质化或将过剩
商业地产造市的热潮仍在继续，在住宅市场发展遇阻的背景下，转投商业地产已成众多地产企业的共识。然而，“喧嚣背后的隐患开始显现。”在此次商业论坛上，陈章旺教授指出，对住宅市场的限制，是开发商被动进入商业地产领域的一大原因。”陈章旺称。“事实上，商业地产的过剩已然出现，在前不久，福州金山浦上乐都汇已出现租户退场,在周末福州几处城市综合体的人气已不复当初，尴尬现状凸显的是福州大型商业网点的过剩。
近日《福州市城市商业网点规划(2011-2020)》正式出炉，在规划中，提及福州大型零售商业网点总规模将增至2015年的410万平方米，人均占有1.11平方米，到了2020年，人均占有1.36平方米。而按通常的规律，一个城市人均商业零售面积不超过1平方米比较合理。
“商业地产更多的只是“圈地模式”，现在流行购物中心或综合体同质化严重。”姚诚聪总经理则凭借多年商业地产策划的丰富经验，与到场嘉宾分享了商业地产前期定位的重要性。他认为福州商业开发有点快，这么多的城市综合体，带来的必然是成就极少数的商圈及其优质商铺，“一铺养三代的商铺投资年代已经一去不复返。
比拼实力未来商业聚焦专业
每种商业形态的出现都是以一定的城市发展为前提。同时商业的变革与发展也使城市的面貌与内涵发生巨大变化。随着城市核心聚集效应和辐射效应的进一步发挥，各种优质商业资源和资金向商业地产倾斜，充分说明了城市核心商业地产资源不可估量的投资价值。
如何从项目区域特点出发，合理定位才能尽可能实现商业物业价值的化。苏副总经理认为,商业地产是城市发展的形象，而且城市也需要规模化的商圈，地产企业应当抓住机遇，依托政府资源制定符合区域发展的商业项目。此外，商业地产需要培育期且项目投资额巨大，能否在较长的时间里拥有足够的现金流并且灵活运用，是商业地产战胜高风险的保障。开发商要结合自身的资金实力以及可调动的资源，根据项目的金融市场的实际情况来制订合理的资金运作方案。商业地产有很强烈的专业性，无论是设计理念还是规划设计，都要使项目的整体设计去适应消费者。商业地产对于公司自身的运营能力、管控模式，包括职业经理人团队提出很高的要求。
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