[摘要] “金九银十”的预言已被业内反复猜测了无数遍，无论何种结果，直接影响的都将是购房者和房企。九月上旬已过半，在这个“金九”的月份里，房地产开放商的境况又是如何呢？
“金九银十”的预言已被业内反复猜测了无数遍，无论何种结果，直接影响的都将是购房者和房企。九月上旬已过半，在这个“金九”的月份里，房地产开放商的境况又是如何呢？
抢收楼市“金九银十”开发商酝酿大降价
据上证报调查，龙湖地产、江苏新城控股等房企已确定启动以“积极降价”为核心的“秋收行动”，上海等华东部分楼盘的降价幅度将超过20%。此外，万科的烟台项目、长甲集团的上海豪宅项目已经开始了新一轮降价行动。而恒大、碧桂园等企业，则是传统的“主降派”
在大家刚开始关注“金九银十”楼市走向之际，各大房企的价格调整策略已经敲定。从9月开始，房企纷纷降价的消息将不绝于耳。
据上证报调查，龙湖地产、江苏新城控股等房企已确定启动以“积极降价”为核心的“秋收行动”，上海等华东部分楼盘的降价幅度将超过20%。此外，万科的烟台项目、长甲集团的上海豪宅项目已经开始了新一轮降价行动。而恒大、碧桂园等企业，则是传统的“主降派”。
“从两方面看，房企今年‘金九银十’没有不降的理由。”中原地产华北区总经理李文杰预测。首先是各大房企上半年业绩多数未完成或勉强达到全年目标的一半。而下半年的“金九银十”是的、最旺的、也是最后一次集中出货的窗口期。
其次是降价与调控政策的关系。由于5、6月份市场回暖，各大房企纷纷上调销售价格，导致6月起房价涨声一片，并由此触发了7月份的楼市大检查。“现在来看，中央储备政策日趋成熟，包括紧缩信贷、房产税、预售制改革等都可能随时发令执行。这时候，房企价格下行周期只要启动，新政出台的可能性就会被部分化解。”一位房地产界人士称。
半年业绩差强人意
降价冲刺最后窗口期
“上半年4、5月份时卖得好，我们并不觉得十分安全，只有到9、10月份时仍然卖得好，心才会安。”一家大型香港上市房企高层向记者表示。很多房企因为4、5月份的热销，勉强接近了“时间过半、任务过半”的销售业绩。但从全年来看，任务仍然艰巨。
数据显示，万科上半年实现销售面积602.5万平方米，销售金额625.4亿元，刚刚超过去年1215亿元的50%。而根据此前业内传言，万科内部定下的2012年销售目标是1400亿元，若这样推算，万科上半年并未完成自己定下的目标。
于是，从8月底开始，万科降价的身影再度闪现。有消息称，万科烟台项目海云台因大幅降价引发老业主和当地媒体关注。据了解，以93至137平方米为主力房型的海云台项目是烟台住宅市场的标志性楼盘。网上公布的销售均价为8500元/平方米。而据当地媒体报道，从8月22日开始，海云台项目打出部分房源6280元/平方米起价的广告，并成交多套。对此，万科海云台销售人员向记者证实此事，并表示目前仍有单价6000多元的房源，只要登记为某房地产网站VIP会员即可认购。而此前，很多企业的降价行动都以VIP会员方式曲线进行，其降价本质是难以回避的回款压力。
“上海万科的盘一定也会降，但幅度有多大还不知道。上海万科今年的重点不是促销售而是调结构，一些盘定位较高，即便小幅降价也可能卖不动。”一位上海房地产界人士称。
除了万科外，更大的降价动作将发生在龙湖地产身上。
2011年的7月，龙湖地产率先打破楼市僵局，在金九银十之前，以8折优惠全面在华东地区展开抢收行动，5天狂揽20亿元。此后，万科、保利、世茂、恒大等大型房企纷纷跟进，最终拉开了2011年金九银十的价格战。
业内人士透露，今年的金九银十，龙湖地产将再次引领房企降价潮。“与上一轮抢收刚需盘不同，这次龙湖在华东的降价盘将集中在别墅和投资类物业上，降价幅度可能仍在20%左右。战略已经确定，启动时间估计在9月初。”知情人士称。
龙湖的降价行动也源于上半年业绩未达标的压力。数据显示，上半年龙湖地产合同销售金额174.6亿元，只完成全年销售目标的45%。
同样已经确定了大幅降价促销战略的还有江苏新城。据了解，其在上海嘉定的公寓项目即将开启又一次降价潮，降价幅度至少20%。和龙湖一样，江苏新城也是在去年率先开始大幅降价抢收资金的上市房企，并因承诺为老业主补差价而备受关注。
除了已经确定降价的企业外，还有一些企业在业内看来是金九银十传统的“主降派”。比如恒大地产和碧桂园。
半年报数据显示，上半年恒大销售金额为350.4亿元，未完成800亿全年销售目标的一半。数据显示，恒大7月的合约销售均价为6213元/平方米。如果恒大按“惯例”将6200元作为8.5折的基础，那么促销期的价格将控制在5200元/平方米左右，已经逼近成本线。
此外，另一些大盘开发商如碧桂园、远洋地产等上半年完成销售额纷纷徘徊在全年销售目标的50%上下。下半年如果金九银十没有很好的价格策略支持，将很难完成全年销售目标。更有一些企业上半年远未达标。如一直被市场传为资金链紧张的合生创展，上半年合约销售额58.2亿元，不足全年销售目标150亿的40%。记者获悉，合生创展正计划大幅裁减城市分公司销售团队，由集团直管项目。
政策频施压
降价或为消解调控风险
“我们不担心房企是不是有危险，反而更担心高调涨价会引来新一轮调控。”今年5月，一位知名房地产商曾经私下对记者感慨。
由于4、5月份突然袭来的购房热情，以北京、上海等一线城市为引领的区域楼市开始“以量带价”。“这时候，哪个开发商如果还降价，那是脑子有问题了。”当时的一位房地产企业高层称。
也正是因为开发商过于急迫地上调了销售价格，房价在6月份呈现涨声一片，并最终引来8个督查组紧急分赴16个省市，严格整顿楼市调控。于是，上海、山东等地于督查组检查前后纷纷出台政策，重申严格执行房地产调控政策，并在执行层面进一步加大监管力度。山东更于近期提出要选择部分城市和项目，试点现房销售。
“预售制度是房地产企业保证资金链安全的重要一环。一般情况下，很多地方允许项目出地面就销售，这时距离交房几乎还有建设周期的三分之二的时间。开发商强烈依赖预售款来支撑项目运作。当然也有一些企业拿预售款进行了其他投资。而一旦现房销售，这一大块资金将被切断，开发商资金周转会遇到问题。”山东某开发商向记者介绍。
不过，在国家层面看来，改革预售制度，防止烂尾楼风险，逐渐推广现房销售已是大势所趋。在此情况下，以怎样的进度推进试点，部分取决于房价上涨趋势能否得到遏制。
“包括房产税和预售制度在内，都是政府手中可打的调控牌。什么时候出，和房价走势密切相关。应该说，房地产企业在金九银十时主动降价，既是完成业绩目标的考虑，也可以起到对冲政策风险的作用。”一位房地产开发商表示。
房价反弹引担忧 “金九银十”会否如期而至
传统楼市销售旺季“金九银十”即将到来，众多开发商都希望借机实现“翻盘”。但由于市场对楼市下半年走势尚未形成定论，加之近期频传调控政策即将出台，今年的“金九银十”会否成为“铜九铁十”，悬念即将揭开。而部分负债率高、抗风险能力较弱的中小企业，能否迈过这一道生死存亡的坎，也值得观察。
有专家表示，此前数月开发商“以价换量”，成交持续回升，不少开发商会在保证一定成交量的前提下，尽量提高利润率，可能会出现热销盘提升价格、滞销盘降价促销的状况。
“金九”广州有64楼盘推新货不足四成有优惠
“抢跑”似乎正在成为广东楼市的关键词，其中广州市场战火硝烟已经开始弥漫。“一周来，我已经连续收到10个楼盘以上的促销短信了，房源遍布各处，各种各样的优惠。”市民吴先生说。
在白云区，有楼盘为了抢闸销售，在样板间还没有完全装修好的情况下便提前一个月发售。
业内人士分析，限购依旧的行情下，有钱买同时又有资格买的客户数量是有限的，提前打响金九银十“抢客”之战，已成开发商的营销共识。“8月份的最后一个星期，各楼盘的价格大战已经拉开序幕。由于郊区的大型楼盘具有同质化的硬伤，越早开展优惠促销活动，就越能快速成交。”满堂红市场研究部高级经理周峰说。
部分开发商提前“抢跑”的背后，是“金九银十”楼市货量的大军压境。
据房天下数据监控中心统计，9月广州市区共有18个楼盘预计推新，郊区共有46个楼盘预计推新，对比今年5月份的市区17盘、郊区44盘，均有20%、4.5%的上升。在全新楼盘方面，9月广州十区二市预计将有15个新项目正式亮相，于8月相比基本持平。在这15个全新楼盘里，市区占5个，郊区占10个。
在优惠方面，在广州全市9月预计推新货的64个楼盘中，仅24个盘有认购优惠，占比为37.5%。相比之下，8月有优惠的楼盘占比48.7%。这也显示开发商以往的“以价换量”策略运用，在接下来的9、10月进一步减少。
在有售楼优惠的24个楼盘中，有7个楼盘推出超过10万元或以上的优惠吸引购房者。市区中有较大优惠的有白云君华香柏广场，登记抵25万，越秀区的明月东山认购登记1万元抵10万元，还有白云区金沙洲的大盘保利西海岸，推出3万元抵15万元折扣；南沙的广州星河丹堤，则给出了双拼别墅产品交10万元抵30万元、独栋别墅20万元抵60万元的优惠；番禺的全新盘敏捷·金月湾，优先认筹可享3万抵15万优惠，一次性付款再享95折，按揭享97折。
“金九银十”成为中小房企一道坎
近日来，相关部委及其负责人对于楼市调控的密集表态，成为楼市调控风向标。差别税收、房贷及推进房产税试点，成为预判下一步楼市调控政策走向的关键词。
有业内人士称，国家宏观调控政策的持续发力，这个金秋对某些开发商而言是个生死之秋。
记者调查发现，在目前政策保持高压、行业进入调整期的背景下，部分负债率高、抗风险能力较弱的中小企业，正面临生死选择。在这样的背景下，“金九银十”可能是这些企业事关生死存亡的一道坎。
某业内人士对记者透露，曾在广州先开发过多个项目的广州本土某中小房企，近日已传出破产消息。据该人士表示，由于销售不算理想，而房企资金链断裂，此前已将所开发在售项目抵押给银行，而目前已申请破产。
据分析，相比大型上市品牌房企，本地中小房企在融资能力、开发周期、成本控制等方面指标都难以相比，一旦房地产调整期受政策因素影响而持续，这类企业就将面临退出市场的危机。
事实上，对于目前出现的房地产税即将大规模推行的传言，业界也有不少的心理准备。转战商用物业市场，避开住宅市场这一调控主战场，成为不少房企的选择。
誉景嘉骏商业广场营销总监伍毅华对记者表示，预计目前的房地产调控在今年内仍将维持稳定，对于着重于住宅项目开发的企业来说，要面对更多的风险挑战。而在大量存量房和高负债率的双重压力下，企业必须以适当的价格出货。相对比之下，目前商用物业市场无论对开发商和投资买家来说，都未受房地产调控的过多影响，反而因为住宅调控而获得利好。
伍毅华认为，到明年春节前，肯定有一批负债率过高的房企将熬不过去，而选择退出市场。他也预测，随着房地产税等新政可能出台，商用物业市场将迎来新的机遇。
部分购房需求已透支
部分业内人士有这样的担心：过去数月的市场局部回暖、部分房企提前发力，可能透支部分需求，未来两月虽然是楼市的传统旺季，可能难以抵消政策面和整体大环境所带来的影响。
满堂红市场研究部高级经理周峰指出，过去数月，房地产市场消化掉了一大批刚需客户，在目前的市场潜在客户中，剩余刚需买家占五成，其他则是投资型买家及改善型买家。“如果说过去三个月入市的买家购房愿望是100%的话，有望冲击今年‘金九银十’的客户购买意愿可能是80%。”
广东中原地产项目部总经理黄韬表示，开发商和购房者对九月和十月的楼市传统销售旺季，都是比较期待的。“开发商会推出一系列优惠促销活动，买家也会积极看房。今年的优惠力度会好过去年，但不会超过今年5月份。因为开发商不会失去理智，如果楼市量价齐升，必然引来更为严厉的调控政策，这种冒险没有必要。”
“受到季节性因素的影响，未来两月的成交量会有所提升，但幅度不会很大。”保利地产(微博)(9.41,0.28,3.07%)代理市场部经理吴定金认为，楼市“金九银十”整体表现可能不如往年，但会好于去年，在未有实质性调控政策出台的前提下，房地产市场将会保持较为平稳的状态。
他认为，由于此前数月开发商“以价换量”成就了不错的成交量，目前的销量压力不是很大，不少开发商会在保证一定成交量的前提下，尽量提高利润率。
“今年金九银十应该是大概率的事情。”资深房产专家韩世同分析说，影响金九银十的因素主要是市场和政策两个层面的因素。从市场层面来看：目前供应方面开发商已经在积极备战金九，其态势应该比五六月要更加强势。可能开发商降价促销方面不如上半年，但增值优惠的程度则会很高，以吸引改善型买家出手和入市。而购房者目前虽然并没有陷入盲目追涨的状态，但由于担心未来房价进一步上涨，有效购房需求群体入市购房比较殷切。
房价反弹引担忧 “金九银十”会否如期而至
兵马未动，粮草先行。
回想去年8月，福州楼市一举新增2064套住宅房源，让备战“金九”的硝烟提前弥漫；
如今，时至8月月末，尽管住宅成交套数和面积均再创新高，却只有寥寥数盘申领住宅预售许可，不仅同比锐减六成以上，也同样不及今年7月1710套推量的一半。
为什么“金九”在即，在成交依旧高歌猛进的“大好形势”之下，楼市的推量节奏却突然放缓？本期“锐眼看市”邀请业内人士一同分析当前楼市这“葫芦里卖的是啥药”。
供应收紧：去化2308套新推771套
8月将过，9月在望，楼市成交却未见放缓迹象。
据地产数据中心显示，截至2012年8月30日8：00，福州市五行政区8月住宅成交量已达2308套，成交面积为277281m，已 过7月的2289套，成交量与面积均再度创下年内新高，成交面积更达到近21个月以来的值。
不过，与8月份成交量的“奔腾汹涌”相比，本月的新增住宅房源则犹如“涓涓细流”。截至2012年8月29日12：00，据福州市房地产交易登记中心显示，8月期间申领住宅预售许可的楼盘仅有恒宇国际公园、万科广场、福晟钱隆大第、融信澜郡等楼盘，新增住宅房源总数仅771套,环比7月新增的1710套住宅房源下降了55%。
由此可见，就实际预售申领情况来看，当前楼市的确处于供应紧缩的状态，而8月份这种态势更加明显。
然而，在去年8月，情况则大相径庭。据海都房网数据库历史资料显示，2011年8月，福州楼市住宅成交仅1355套，成交面积为142446m，同期住宅新增房源达2064套，各大楼盘“加快出货”之意明显，也让彼时的购房者提前感受“金九”的热闹。
那么，在楼市成交量屡创新高的2012年，在备受关注的楼市“金九”营销节点来临之际，各大楼盘为何不趁势出货，反而放缓了申领预售的节奏？
政策前车之鉴后市难辨
“个人认为，这与近期的调控政策收紧预期有关，客户置业心理受到一定影响，也间接影响到了开发商申领预售许可的积极性，”立丹行福州市场部总监徐鹏志如是说。
自7月以来，几乎每周都出现调控政策收紧的，而楼市也始终在“新政”与“辟谣”之间徘徊。从央行辟谣房产税取代限购传闻，到湖南、湖北辟谣新版房产税的征收细则正在制定中的传闻，再到山东“试点现房销售”，虽然这些都未对福州楼市造成实质影响，但不可避免地让许多客户形成“调控收紧”的预期，开发商当然也会考虑到这一方面。“毕竟政策环境直接影响着市场走势，像去年下半年，市场最严峻之势，即便开发商大举推量，但随后去化速度缓慢，反而造成库存积压，销售压力大增，这也是‘前车之鉴’。”一业内人士称。
另一方面，部分高端楼盘入市的反应并不如预期理想，也让开发商对后市判断谨慎起来。虽然从成交数据看，8月成交量创下新高，但由于备案存在滞后性，这些成交量实际上是六七月份楼市热销的延后反应。
“实际上，近期楼盘的销售情况是因盘而异。”福州中原市场研究部 梅告诉记者，近期一些定位较高端的项目陆续入市，加上前一阶段市场形势向好，开发商定价信心也得以恢复，所以让不少购房者感觉“涨价了”，即便当前许多购房者的买房意愿十分强烈，但部分刚需客户仍会因价格等因素而观望犹豫。
土地供应减少入市放缓
已入市的楼盘暂时放缓申领预售的步伐，尚未正式入市的新盘，则受去年的土地供应影响，也逐渐减少。
“从土地供应来看，2011年全年的住宅用地供应及成交量均比2010年有所减少，而今年上半年，福州五行政区供地更是大幅缩减，若以此作为商品住宅新增供应规模的参考依据，则目前的供应紧缩仍在情理之中。”梅进一步表示，单看8月份商品住宅供应数据，确实表现出相对明显的紧缩态势，不过若联系上年度土地供应的紧缩，则随着这些新增供地所对应的新建住宅项目陆续入市，新增供应量减少也属正常。
据了解，2010年全年成交的住宅相关地块（含纯住宅用地与商住用地，下同）总面积约2444亩，2011年全年成交的住宅相关地块总面积约1833亩，同比减少25%。
另一方面，2011年推出的住宅地块中，已经正式入市的楼盘分别为融侨观澜、融信澜郡、恒宇国际公园、阳光凡尔赛宫，而2010年成功出让的住宅地块中，万科金域中央、万科广场、中茵上城美域、永翌上尚城等项目也随着上半年的新盘入市潮一道进入销售期，这些项目也成为近阶段楼市房源增量的主力。同时，香开新城（2011-01号地块）、融侨锦江悦府（2011-20号地块）等项目也已经进入蓄势期。
从数据、已入市项目和将入市项目上看，楼市推量的后劲还是比较充足的，但或受各种因素影响，下半年纯新盘入市的节奏明显比上半年放缓，还有不少地块尚未入市，以致8月房源推量进入短暂的“空档期”。
存量库存高企调整蓄势
除政策难料、土地供应等客观因素，对于开发商而言，依旧庞大的库存量也让已入市的众多楼盘专心去化自身库存，而非盲目推新。
据福州市房地产交易登记中心数据显示，截至2012年8月30日8：00，福州五行政区可售住宅套数为15792套，面积为217.14万平方米。
“因此，虽然自今年以来，各大楼盘一直处于快速去化期，楼市总库存量也由峰的20000套下降到如今的不足16000套，但由于此前主要去化的是刚需产品，去化速度较快，而在如今以中大户型产品为主的楼市中，去化速度开始减缓。”徐鹏志分析道，在这样的库存压力下，作为“金九”之前的8月，就成为了不少楼盘的调整蓄势期。
迈入“金九银十”：推盘节奏或加速供应有望增加
不过，蓄势期一旦结束，就是新一轮增量期，业内人士普遍认为，“金九银十”将成为楼市推新的新一轮节点，而8月份正是这批新品的亮相认筹阶段。
例如融侨锦江·悦府120~230m滨江新作启幕，万科广场3楼109m、135m房源加推，融信澜郡A5楼110~120m新品预约开启，三盛国际公园12、13楼9月发售，中庚红鼎天下二期290m房源开始认筹……这都预示着，下一阶段楼市推量的反弹。
“另外值得注意的是，8月虽然供应量不多，但是周周有开盘，虽然不及7月，但市场依旧保持了活跃度，且以消化存量为主，”梅表示，按照往年商品房供应趋势的一般规律看，接下来的9—10月，商品住宅供应会较集中，相较于前段时间抑或相对增加，尤其是9月份，为了抓紧年内黄金销售节点，项目入市节奏或将有所加快，如今已有部分项目进入新品亮相期，但真正的销售节点就属于9、10两月，“但受限于土地供应量以及房地产开发量的减少，商品住宅入市规模同比亦或有所紧缩”。
房价反弹引担忧 “金九银十”会否如期而至
在新一轮调控政策出台预期强烈的时点，开发商对即将到来的“金九银十”仍充满期待。中国证券报(微博)记者近期调查发现，虽然部分楼盘正酝酿新一轮促销攻势，但大多数开发商仍继续保持稳健的销售策略，打折促销力度并不大，部分楼盘价格甚至出现小幅上涨。
业内人士分析认为，房价深度“跳水”走量的销售模式在“金九银十”难以大规模重现。一些楼盘推出的促销活动，通常是尾房或是少量特价房，多是为了吸引眼球，而不是实质性降价。事实上，上半年楼市销售复苏已经极大缓解了房企的“资金之渴”，也令不少开发商超额完成了半年度任务，下半年销售压力大幅降低。中报数据显示，A股房企在6月底持有的货币资金已经达到2693.04亿元。有两千多亿元资金打底，开发商今年以来推行的打折促销策略似乎正被暗中控制销售节奏的策略所取代。
“金九银十”实质降价难
房企资金状况明显好转大幅折扣售房计划少见
5月以来楼市成交快速回暖，6、7月一线城市销售量达到高点，令开发商对即将到来的“金九银十”充满期待。从今年“金九银十”的销售策略来看，除了部分楼盘准备降价“赚吆喝”外，大部分楼盘价格暂时并没有实质下调意向，有些甚至计划上调推盘价格。
“每年的‘金九银十’我们都有项目推盘，今年9月会加推一期，总共差不多300套房源，均价大概在23000元/平方米，比8月初推的一期涨了1000元。”位于北京南五环外的某楼盘销售人员表示。
由于9月将迎来地产销售旺季，开发商推盘数量有明显提升。根据房天下数据监控中心的统计，北京有41个项目预计在9月开盘，环比8月上涨了24.24%，较去年同期增长了105%。这一开盘数量仅次于6月47个项目的峰值。
在推盘规模提升的同时，即将入市的楼盘价格并没有出现明显下调。事实上，由于销售回暖、开发商现金流状况有所好转，目前北京地区楼盘实质降价促销几乎已经绝迹，取而代之的是房价小幅上涨。统计显示，9月计划入市的项目预计开盘均价为23541元/平方米，环比8月上涨了7.83%。
从中报情况来看，当前上市房企的资金链已经有了明显好转。Wind数据显示，目前披露中报的138家上市房企6月底持有的货币资金达2693.04亿元，同比增长了23.30%，较年初增长了19.10%。从上半年经营性现金流这一指标来看，房企的资金回流已经明显提升。138家房企上半年经营性现金流量净值为97.38亿元，而去年同期为-555.98亿元。业内人士直言，开发商资金压力缓解后，继续“以价换量”的动力已经不足。
自5月以来，楼市成交加快了回暖的步伐。即便是7、8月的传统成交淡季，一线楼市仍保持了一定热度。根据中原地产的数据，截至8月29日，8月北京新建住宅签约套数达13363套，超过了此前6月创下的11983套的年内高点，这一数字甚至比2010年8月和2011年8月成交总和还要大。在调控政策的影响下，2010年8月和2011年8月北京新建住宅签约套数分别仅为6588套和5506套。今年楼市“淡季不淡”的市场表现无疑强化了开发商对“金九银十”的信心，而近几个月销售快速回暖，也令开发商的经营压力得到一定缓解。
中国证券报记者在调查中发现，由于对楼市政策预期较为谨慎，大多数开发商并没有对销售策略进行明显调整，不少开发商仍保持观望的态度，维持对楼盘的原有定价。虽然有部分开发商计划对旗下楼盘降价，但大多仅针对极少数的特价房，实质性降价并未出现。
“6、7月的销售情况比较好，我们的业务压力小了很多。”位于北京南四环外某楼盘的销售负责人坦言，由于当前客源相对稳定，上半年曾推出的一系列促销打折活动在下半年都将减少甚至取消。“目前只有全款打折的活动，前几期开盘时曾经组织的团购和特价房这样的活动都没有了。”该人士坦言。
“‘金九银十’到底有多好还说不清，最终取决于推盘的力度，但起码要好过去年。”业务主要集中在华北地区的某中型房企负责人对中国证券报记者表示，公司有项目将在9月中下旬入市，由于目前还能较好的控制销售节奏，因此没有在“金九银十”推出大规模折扣活动的计划。
“目前一些楼盘推出的促销活动，通常是尾房或是很少量的特价房，更多是为了吸引眼球，而不是实质性降价。”北京一位长期从事房地产营销的专业人士表示，不排除部分楼盘会在“金九银十”打折促销，但估计力度不会太大，更不可能出现大规模降价。
“现在还愿意降价的开发商确实不多。”北京中原市场研究部总监张大伟在接受中国证券报记者采访时表示，从供应量来看，近一年来大部分城市的住宅供应量减少，开发商手中积累的可供开发的土地也比之前减少了，开发商再进行降价倾销的动力不大。而且从历史上看，在信贷政策放松的情况下，楼市都会出现量价齐升，而楼市本身的调控政策只会影响涨幅高低。
调控新政影响或有限
开发商押宝刚需产品 二三线城市比重渐增
尽管销售信心回升，但调控政策的走向仍是影响楼市的变数。中国证券报记者了解到，对于未来的政策走向，开发商仍保持相对谨慎的态度，并认为楼市调控将趋于长效，但短期内继续出台严厉政策的可能性正在降低。为了减少受政策的影响程度，大多数开发商在“金九银十”的推盘项目仍以满足首次置业和首次改善的刚需产品为主。
“未来地产政策应该会适度微调。”联达地产机构董事长杨少锋(微博)在接受中国证券报记者采访时表示，目前房地产调控对实体经济已经产生了一定影响，更严厉的调控政策出台可能性较小。
“房地产调控从大方向上看还是会从紧，限购、限贷政策不会有太大变化，投资和投机性需求的抑制也会继续。但是对刚需群体的政策微调有可能出现，所以刚需型产品还是‘金九银十’期间主要推出的类型。”北京某房企负责人对中国证券报记者表示。
保利地产(9.13,0.03,0.33%)(微博)也表示，限购、限贷等基本调控政策不会放松，但预计支持首次置业者购房需求的政策微调仍将陆续出现，下半年以“满足刚性需求为主的普通住宅热销”为特点的市场回暖仍将持续。
正是由于政策对刚性需求的支持，目前以首次置业和首次改善为主的刚需楼盘成为各家开发商的争夺点。万科上半年所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到89%，未来将继续坚持以中小户型普通商品房为主的产品结构。远洋地产在上半年也调整了项目定位，重点满足首次置业与首次改善为主的刚需群体。保利地产中小户型产品占上半年新推住宅套数及住宅销售套数的比重均超过90%。
从北京9月计划入市的41个项目来看，有38个为普通住宅项目，3个为别墅项目。朝阳、房山等区域均有大量面向刚需的新建住宅入市。
“其实从6月份的时候我就关注这个楼盘，本来开发商计划在8月‘开’一栋楼，却一直都没开成。现在听说要在9月中旬加推两栋，但优惠活动没有了。”在北京西红门附近某楼盘的售楼处，一位前来看房的购房者这样表示。中国证券报记者注意到，该楼盘在6月初曾经推出240套房源，并推出登记日到开盘日每日减免购房款的活动。受此带动，房源很快售罄。此后开发商又计划立刻加推两栋楼，但却一直拖到了8月底。根据开发商计划，9月中下旬将推出两栋楼，主打户型为面向刚需的两居室中小户型，而曾在6月实施的优惠活动已不再延续。
不仅是推出的产品结构调整，各大房企也纷纷将主要精力转向受调控影响程度较小的二三线城市。万科2011年在一线城市北上广深的销售占比仅为28.7%，而今年8个新增项目则全部位于二三线城市。上半年远洋地产在北京地区的销售额占比下降至28%，公司总裁李明表示，上半年远洋地产在大连占有的市场份额达到18%，秦皇岛和中山则分别达到12%和6%，今年将加大这些地区的开发力度。
值得注意的是，房产税改革步伐正日益加快，有望成为后期楼市调控的新方向。对此，张大伟认为，从重庆与上海房产税试点情况来看，房产税试点对楼市影响并没有预期的那么大，征税额及范围也没有影响刚需人群。不过，张大伟直言，从长远来看，房产税征收范围逐渐扩大会影响到非自住房产，这可能代表着“后限购时代”的调控方向。
房价大涨可能性小
房企销售预期乐观 成交或持续上扬
开发商信心的回升不仅源于对政策走势的判断以及对“金九银十”的预期，上半年销售回款充沛也让开发商手握现金有了底气。
“稳健的财务是企业拿地的前提。”李明表示，远洋地产的现金持有量通常保持在总资产的10%左右。上半年，远洋持有的现金为149亿元，比年初提升25亿元，8月中旬持有的现金已经达到174亿元。万科上半年持有的现金达到470.1亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。公司认为，住宅市场调整期通常伴随着项目发展的机会，良好的资金状况使公司有机会以相对有利的条件获取项目资源。
由于销售理想，在香港上市的中国海外发展和世茂房地产已经将全年销售目标上调。其中，中国海外发展将全年销售目标由年初的800亿港元调升至1000亿港元。
作为下半年销售的重要时点，各家房企也将有大量新盘集中在“金九银十”入市。万科便将宝押在了下半年。公司坦言，今年的新推盘大部分集中在下半年特别是四季度，如果市场环境不发生大的变化，随着9月后更多新盘入市，预计公司下半年销售将超过上半年，全年销售额将超过2011年。
业内人士指出，虽然调控政策并未放松，但由于信贷趋向宽松，楼市仍会继续维持复苏态势。从7、8月的市场成交来看，今年“金九银十”成交量继续上扬的可能性很大，但目前开发商“以价换量”的积极性并不高。在限购和限贷政策影响下，市场放大的幅度有限，房价大幅上涨的可能性很小。是否出台政策和出台政策的力度也将成为“金九银十”楼市的关键因素。
房价反弹引担忧 “金九银十”会否如期而至
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