[摘要] 多个城市先后出台收紧住房公积金贷款政策，被市场解读为调控加码前奏。业内人士预测，更多部委和省份将出台细化的楼市调控措施。
武汉市住房公积金中心近日宣布，自３月１０日起对公积金贷款和提取政策作出调整：缴存时间越短、余额越低，所贷额度越少；申请公积金贷款，须正常缴纳公积金６个月以上。像武汉一样，湖南长沙、广东东莞、浙江金华以及江苏昆山等城市最近都先后收紧了公积金贷款政策。
多个城市先后出台收紧住房公积金贷款政策，被市场解读为调控加码前奏。业内人士预测，更多部委和省份将出台细化的楼市调控措施。
新政策提高门槛降低额度
武汉新政策在计算公积金可贷额度时，新增了公积金缴存时间及账户余额系数的标准，即按照缴存时间和缴存余额综合确定额度。单身职工由于其计算基数只算个人余额，按照武汉人均缴存公积金７９５元计算，至少要缴存３年才能贷款６０万元，若突击补缴无法获得贷款资格。同时，半年内过户两次以上的房子，需在“两证”满６个月后才能办理提取。
业内人士表示，这一调整对近期提取或贷过公积金、月缴存额低、中断过缴存、缴存时间较短以及单身购房者有较大影响。数据显示，２０１２年，武汉发放的公积金贷款中，借款人年龄在３０岁以下的，约占贷款金额５５％。
长沙出台的新规定，提高了职工申请使用住房公积金贷款须正常缴存的年限、购买二套房申请住房公积金贷款的门槛，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工发放住房公积金贷款。
东莞的公积金新政策更被称为“史上最严”，要求申请公积金贷款限额不得高于公积金账户余额的８倍；且首套房公积金贷款首付比例三成。昆山也对申请公积金贷款的缴存期限进行上调，金华则调低公积金贷款额。
部分刚需购房计划或搁浅
公积金已成为许多购房者特别是刚需的主要信贷渠道。数据显示，２０１１年—２０１２年６月，武汉使用公积金贷款的购房面积和户数，均占据商品房销售面积和套数的１／３。
武汉住房公积金管理中心负责人表示，调整住房公积金政策是为了配合国家房地产调控，按照“应贷尽贷”的原则，从公积金缴存提取贷款等方面进行规范，支持中低收入家庭的购房需求，抑制投资投机性购房。
在公积金政策收紧的影响下，一些购房者被迫放弃买房计划。在武汉经济技术开发区工作的王小姐告诉记者，她原本计划在单位附近购买一套小户型，房屋总价７０万元。她每月公积金缴存３００元，已缴存２０个月。按原先的政策计算，可以贷到２０万元。但新政策一出，打乱了她的计划。“现在只能贷到１０万元左，少了将近一半。买房的希望又要泡汤了。”
更有一些购买二套房或者三套房的直接被排除在公积金贷款大门之外。长沙一位陈先生在网上抱怨，本准备购买一套新房，将农村的父母接到城里养老，但长沙新的公积金政策规定，首套房１２０平方米以上，再购买二套房时，不予发放公积金贷款。考虑到商业贷款的还款压力大，他只好放弃了这一计划。
“无论是否有意，这轮住房公积金政策的调整，加大了公积金购房的难度，抑制了一部分购房需求，特别是购房能力勉强合格的刚需和对公积金有较大依赖的改善性需求。”浦江筑城市场研究总监梅水雄认为，当前，房地产市场处于敏感期，调整公积金政策正是这一背景下的产物。
业内称为调控加码前奏
与去年下半年多地松绑公积金政策相比，不少房地产企业从趋紧的公积金政策中嗅出了调控加码的“火药味”，认为这是“国五条”在地方的细化政策之一。
不过，中指研究院华中分院副总监李国政却认为，地方公积金贷款政策的调整更多是出于放贷额度、资金安全等方面的考虑，部分地区提高公积金门槛、下调贷款额度与楼市政策收紧并无直接关系。
公开数据显示，２０１２年，武汉住房公积金共发放个人贷款１５５．９９亿元，同比增长１０２．１６％，个贷率达７８％。南京去年前三季度公积金放贷额度就已达８３．８５亿元，比２０１１年全年的数据还高出了１２８％。
“部分地区已出现公积金贷款资金不足的现象。”李国政说，去年多地兴起的公积金放松潮，吸引了大量刚需入市，公积金贷款量迅速上升，导致了公积金资金额出现一定的短缺，现在到了不得不收紧的地步。
不过，仍有不少业内人士表示，当前房地产市场出现明显回暖，如果新出台的“国五条”未能遏制房价上涨势头，不排除更多的地方紧跟细化调控，公积金、首付款等信贷政策或是方向。
梅水雄说，每年３月都是房地产市场政策出台的敏感期，虽然不能肯定公积金政策是否会进一步严厉，但信贷政策从严已是方向。
越来越多的开发商抢食商业地产蛋糕，一场人才争夺战也随之展开。
“我们挖人，同时也被人挖。今年就有多个猎头找过我，开出的薪资都增长一倍以上。”北京某商业地产公司中层管理人员告诉记者，近两年，商业地产市场人才十分紧俏，其中招商、推广、运营类人才最为抢手。
尤里克咨询向记者提供的一份《2011年房地产行业人才研究报告》显示，随着国内大量开发商进入商业地产，两个方向的人才需求大幅增加：具有商业项目开发经验的人才，如项目总经理、设计总监、工程总监等；商业运营管理类人才，如商业总经理、招商总监、运营总监、购物中心总经理等。这些人才通常来自国内较成熟的商业地产开发企业、知名商业咨询机构以及百货企业。
“大家都在抢，直接导致商业地产专业人才的薪酬大幅上涨。”人行道猎头公司相关负责人透露，从目前商业人才薪酬标准来看，一般情况每跳槽一次，薪资涨幅在20%~30%，高一些能达到50%。
而在商业地产领域，2011年招商总监的薪酬增幅，总体在30万~60万元。其中，开业节点奖是其薪资提升的重要部分。
需求白热化
从智联招聘公开发布的人才市场供需情况可以看到，今年一季度，房地产行业职位需求较2011年同比增长了62.7%。以今年4月为例，房地产开发日均在线职位共计53054个，同比增长了25.25%。小类职位中，房地产开发/策划、招投标/项目管理、房地产评估等职位与去年同期相比均出现60%以上的需求增长。
而从2010年商业地产渐渐火热开始，专业人才需求的缺口就已突显出来。
对此，北京阳光新业商业管理有限公司总经理梁绍裘告诉记者，商业项目中新开发的物业对于人才的需求最为殷切。一方面是新商业的供应量大，对人员的需求自然大；另一方面，一个商业项目不论在宏观方面的目标客群、定位、品牌组合，还是微观的出入口、内部动线、交通、铺位间隔等设置都需要经验丰富的专业人才。因为在执行时的招商把控和实施，物业管理和运营团队的组建，对未来项目经营是否成功起着决定性作用。这牵涉到不同的商业专业，且需要大量匹配人才。
“商业地产人才需求量很大，特别是高管供不应求，我们的工作量是相当大。”大奥猎头顾问余世成说，甲方出身，有具体项目的全程实际操作经验，这是开发商对于商业地产高管的硬性要求。
但国内真正有商业地产操作经验的公司并不多，相关的商业地产运营、规划设计、招商人才数量也较为有限。
“现在很多国内的商业专业人才都是都是从香港、新加坡过来的，内地真正有经验的很少。虽然我们也从深圳铜锣湾、茂业等国内专业公司挖人，但还是很难满足目前国内商业地产人才的需求。”人行道猎头公司相关负责人说。
人才匮乏之忧
在这一背景下，一场商业人才的抢夺战也随之拉开帷幕。
正如上述商业地产公司中层管理人员所说，一些企业为求贤不惜重金挖角。“比如，有的人起初年薪还是50万元，半年后跳槽的情况是普遍存在的。”
记者从猎头公司了解到，目前商业地产专业人才每跳槽一次，薪资涨幅一般在20%~30%。从职位上看，商业管理总经理较为稀缺。
据悉，商业管理总经理的年薪结构通常为“固定工资+绩效浮动奖金+福利+长期激励（如期权、股票等）”，其中固定工资在年薪中占比为60%~70%，绩效浮动奖金占比为30%~40%，部分企业还发3~5个月工资的年终奖金。但决定商业管理总经理收入差距的，主要是职责权限大小以及所操作项目的规模、挑战性。
上述人行道猎头公司负责人告诉记者，从目前国内商业地产人才情况来看，华润在国内做商业地产较为成熟，所以来自华润的商业人才是最贵的。其次是中粮、万达。
然而，尽管很多开发商求贤若渴，但高薪挖角能否给企业带来预期效果却很难说。“很多刚刚涉足商业地产的开发商专业度不高，也没有做好长远的规划，团队也是新组建的，这导致磨合过程容易出现很多问题。所以，很多公司即使高薪挖到了专业人员，但3个月内人员流动性也很高。”上述商业地产公司中层管理人员说。
尤里克咨询数据显示，2010年至今，商业地产市场过热导致地产商业管理总经理具有较大流动率，在企业任职3年以上的仅占40%。而百货行业的店总经理稳定性相对比较好，80%的人才在企业的供职时间都在3年以上。
在梁绍裘看来，目前国内商业地产人才的供求始终处于恶性循环。虽然企业对专业人才的需求很旺盛，但满足企业用人标准的合适人才却十分稀缺，这对开发商的可持续发展带来了不良的效果。
“面对人才难觅的状况，不少开发商倾向把项目的商业规模减少或将商业散销，这样一来，专业商业人才的培养机会也在减少，这就形成恶性循环。”梁绍裘说，为了破解这一瓶颈，阳光新业也采取了自身培养和市场招聘两种方式培养专业团队。其一方面直接通过校园招聘吸收毕业生，培养公司的第二梯队人材储备，另一方面从市场上引进专业的、具备较强实际操作经验的成熟人才，带动公司专业化团队建设。
但行业人才的恶性竞争仍然难以避免。“一些我们的竞争对手，都是以倍数薪酬来挖人。”梁绍裘说，人才薪酬的非正常涨幅、人员高流动性所产生的恶性效果对公司以及行业都会带来较大伤害。
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