[摘要] 楼市从来就是一个“上有政策、下有对策”的博弈场。在2013年一季度的火爆行情之后，2013年4月的土地市场受“新国五条”细则影响，4月份，全国300个城市的土地成交量环比、同比双降，进入“急冻”期；但房价仍保持高位，开发商频现歪招，变相涨价。
楼市从来就是一个“上有政策、下有对策”的博弈场。在2013年一季度的火爆行情之后，2013年4月的土地市场受“新国五条”细则影响，4月份，300个城市的土地成交量环比、同比双降，进入“急冻”期；但房价仍保持高位，开发商频现歪招，将房款与装修款分开签合同，实现曲线涨价。
没限住房价 倒涨了地价
耐不住寂寞的土地市场在5月开始躁动起来，房企大肆吃进一线城市土地，与4月土地市场状况形成强烈反差。各级城市土地市场的供应及成交情况加大，在一线城市当中，受政策调控的力度不同而产生分化。业内人士分析认为，调控力度越大的地区，房价上涨的压力越大，这种看涨势头已传导到土地市场。
在上海世博板块9日推出的3宗地中，其中两幅商办地块，接连刷新上海单价楼王记录，最终突破4万元，上海世博板块土地“六连拍”也屡创新高。5月8日上午，华泰保险、深圳立业集团和益海嘉里投资以2.7万元拿下世博3幅地块，尽管以底价成交，但这已远高于之前世博拍地水平。下午中电投力压三峡集团，以3.3万多元抢下A09-01地块时，前所未见的地价着实让市场惊讶。不停被刷新的地王纪录和大批央企、国际企业竞拍的剧烈场面，让人们真切感受到了上海土地市场的热度。
不仅上海土地市场“着火”，北京、广州、长沙等地的火热程度也不遑多让。5月3日，长沙市成功出让5宗地块，其中位于长沙金融生态区的011地块，溢价率为44.3%，而35.79亿的成交价也成为长沙今年的总价地王；广州土地市场也不甘示弱，6日，在新政出台的首场土地拍卖会上，佳兆业200轮竞价力压中海，以18.67亿元、配建6.68万平方米的保障房面积拿下，折合楼面地价高达2.5万多元每平，一举刷新该区域地王价； 7日，北京门头沟地块经82轮竞价最终成交溢价高达104%。
从反映激烈的城市版图来看，房企无疑是对一线城市的后期依然抱有充足的信心，“国五条”引发的观望情绪正逐渐淡去，土地市场正在回暖。首先，从房企此前公布的一季度业绩及4月月报中能看出，销售情况良好加融资环境好转，开发商资金压力缓解，或也是促成购地热情恢复的原因之一；其次，在各地国五条细则出台以后，由于其中内容并无太多新意，且地方政府对限购、限贷、个税等主要调控措施大多态度消极也是有目共睹；第三，继此前政府公布了全年供地计划后，5月8日北京市国土局也正式公布239宗年内首批拟供应地块，这也标志着“京版国五条”落地后，北京土地市场正式开闸放量，多少也能说明政府对土地的态度。
一场从春季酝酿的调控发展到当下局面，没限住房价，倒涨了地价，难免让人唏嘘。
开发商歪招频现 变相涨价
越是调控加码的地区，房价的涨幅越明显。对于此论断，北京就是的例证。北京住建委通过控制预售许可证，限制土地供应的方式来干预开发商涨价，但“兵来将挡水来土掩”，开发商已经找到了绕过政策调控的新方法，通过拆分房价的方式既规避了限价措施，又实现了增收的目的。
在北京房山，某大型房地产开发商五一假期开出三栋楼，由于性价比不错，吸引了大量此前排队的买房人，其中价格的7号楼基本被一扫而空，而且在销控表上，楼盘的价格也低得惊人，一套102平的三居室，单价只有约1.6万元每平，总价制药160万元多一点，这一价格明显低于周边楼盘的价格；但在旁边开的另一个毛坯楼盘，单价已经在2万元了。购房者发现，不仅楼价出现了新变化，而且房子被分成毛坯房价和装修价格，自己需要签订两份合同来买房。后来得知，1.6万只是毛坯房的价格，因为项目是非毛坯，每套房需要多加35万元的装修费。换句话说，整套房价格为185万元左右，这样算下来，这一价格就没那么优惠了。不少购房者感叹，开发商真是太“鬼”了。
因住建委限价的原因，使得开发商利用毛坯房的价格去获得预售许可证，然后再通过非毛坯的方式获得高利润，叫做“拆分房价”。通过这种方式，买房人可以得到不少实惠，比如少交契税，因为总价变低了35万元，买房人的契税基数就变成了160万元，以家庭第二套房3%契税为例，仅这一项就可以少交1万元。但是这一税费优惠只是暂时的，要是这一房屋一直居住还行，如果未来出售，这些钱又会再流出去。根据京版国五条细则要求，二手房交易过程中要收取房屋的20%作为契税。非毛坯拆分后购房成本被人为做低，虽然部分装修款可以抵扣，但并不能全额计入，消费者再次出售房屋的时候就需要投入更多的税费。
房价拆分还会对买房人造成更大的现实挑战——首付款增加，贷款额降低。如果按照原本一份购房合同，185万元的房款，30%首付款，买房人需要一次性掏出约56万元的首付款。但装修和毛坯房分离后，购房人需要支付48万元的房子首付款和35万元的装修款，两者总计83万元，对于购房人群来说，首付相当于增加了50%。
除了非毛坯价格拆分，部分项目还通过一系列桌底下的手段降低审批价格，比如降低带装修约，将原本2000元/平方米的装修降低为1000元/平方米，这样就能实现和上一期开盘项目价格上的齐平。但这一方法很容易留下隐患，一旦业主入住之后，很快就会发现标准下降并引发纠纷。
房价频频上涨，对于开发商而言，拆分房价也是无奈之举。一边是市场，地价、人力频频上涨，各大房企都有明确的财务考核要求，另一边是有关部门实实在在对销售价格的限制。在这种格局下，如何找到能实现经济利益的措施，成为眼前的关键。在此背景下，价格拆分便出现了。
虽然“国五条”对土地市场尤其是一线城市产生了一定的抑制作用，但是土地市场减量不减价，使得房价易涨难跌。业内人士认为，一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价难以降低。而三四线城市库存过多，已经酝酿了比较大的风险。但从整体来说，市场将逐渐平稳，一线城市在严格的限购政策下，房价再涨的可能性也将明显降低。
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