[摘要] 二套房购买成本能降多少？楼市能否迎来量价齐升行情？
二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付低降至二成。财政部和国税总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。市场人士将这次“金融＋财税”政策组合拳解读为“稳消费”、促房地产市场平稳健康发展的一剂“良药”。二套房购买成本能降多少？楼市能否迎来量价齐升行情？
A能提振“住房消费”吗
“二套房首付比例过高在一定程度上会抑制住房交易，毕竟很多改善型购房者的资金难以支撑如此高比例的首付。这次的政策力度很大，在降低首付比例后，改善型购房需求将被释放、快速入市，尤其对一二线城市而言，中大户型的房源市场成交情况将继续向好；从来看，房企可以借此良机积极去库存。”房地产研究员严跃进称。
B购房成本会降吗
执行新政策后，二套房的购买成本到底能降多少？据房地产研究院测算，以一套200万元总价的住房为例，如果按照目前一线城市首付七成的比例计算，首付款是140万元，需要向银行贷款60万元，如果按照商业贷款进行计算，在基准利率条件下，20年期等额本息的还款总额为102万元；而按照新政策四成的比例计算，首付款为80万元，需要向银行贷款120万元，按照同样的贷款条件，其还款总额为205万元。
简单对比来看，降低首付比例并不意味贷款成本降低了，实际还有所增加。七成首付下，首付和按揭贷款的总金额为140万＋102万即242万元；而在四成首付下，首付和按揭贷款的总金额为80万＋205万即285万元。后者要增加43万元的支付成本。
严跃进说：“账不能简单这样算，在七成首付的情况下，购房者需多缴纳首付款60万元。如果把这笔钱拿来投资，只要年化利率不低于2.8%，20年的利息总额将超过43万元，所以，购房者的成本还是降低了。”
C房价会涨吗
政策松绑后房价会上演新一轮“上涨行情”吗？市场人士普遍认为，新政策主要目的在于稳定住房消费，而不是大规模“救市”。短期内部分热点楼市或许会迎来量价齐升行情，而在库存较高的城市，去化压力依然难解。
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