[摘要] 自2010年起,福州地产开发转型,从偏向住宅转向商业综合体,综合体之热由此愈演愈烈。
自2010年起,福州地产开发转型,从偏向住宅转向商业综合体,综合体之热由此愈演愈烈。
福州综合体项目一览
鼓楼区:
·华润万象城
·恒力城
台江区:
·金融街万达广场
·苏宁广场
·宝龙城市广场
·世茂天城
·福建国际金融中心
·万科广场
·中央第五街
晋安区:
·世欧王庄
·东二环泰禾广场
·五四北泰禾广场
·晋安桂湖温泉生态城
仓山区:
·“欢乐谷”文化旅游综合体
·恒大综合体
·三江口文化旅游综合体
·海峡商贸城
·海西伯悦城
·红星国际广场
·仓山万达广场
·仓山学生街城市广场
·鸿博梅岭观海
·金源闽江世纪城
马尾区:
·快安城市综合体
·凯隆城市广场
·西提城市广场
·自贸区
目前,正在建设中的福州仓山红星美凯龙城市综合体项目、台江君临盛世北京王府井购物中心、马尾名城城市广场、连江奥特莱斯购物广场等4家城市商业综合体,可望在2015年内建成开业。
这些城市综合体项目均包括商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上功能,并且相互依存。在其中,规模大的总建筑面积近70万平方米,规模小的也有20万平方米。
谁能改变福州,成为海西繁华的代言人?这些你不得不知道,为什么?因为它关乎你未来的投资,不管是经济投资还是生活环境改善的投资。小编根据这些综合体的目前发展情况,稍微分析它们的未来,到底谁是未来之王,谁只是昙花一现?
红星国际广场400-890-0000 转 655653
虽然综合体竞争激烈,但是红星国际广场似乎并没有危机感。确实如此,因为无论从配套还是从品牌知名度来说,它都是众望所归。
综合体密集上市,看准的就是福州作为沿海省会以及海西核心区的消费能力和市场容量。有许多项目负责人都表示,福州的消费实力很强,但是缺乏上档次的城市综合体,来刺激、拉动福州的消费能力。然而,目前福州消费能力以及对大型城市综合体的接纳程度究竟如何?福州的消费力主要集中在哪个方面?
一下是小编的调查(也许数据是死的,这些数据不一定非常的正确,小伙伴们可以亲临现场,去感受这些综合体的氛围。)
福州万象城、宝龙城市广场——业态丰富、价格亲民、人流旺
游走在多个商业综合体中,宝龙和万象城无疑是受欢迎的。在“万宝商圈”,商品价格大多不高,餐饮、娱乐等消费项目众多,而今这里还在进行业态调整和升级。
主力消费:据宝龙城市广场相关负责人介绍,宝龙的商业业态中,娱乐、餐饮、休闲占比达到了50%,购物所占比例已从原先的近七成降低至一半。平均人流量6万-8万,节假日及周末高可达10万-15万。在福州万象城的餐饮店中,即便是在周末的下午2点多,依旧有许多食客排长队。
经营特色:宝龙城市广场经营走亲民路线。经营业态包括吃、喝、玩、乐的一站式消费,消费者更多的是青年学生。福州万象城的定位比宝龙高端,经营业态也集合了购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等五大功能。目前福州万象城正在对经营业态进行调整。宝龙不少商铺租约已经到期,正面临品牌调整期,届时会根据当前各楼层业态进行品牌调整升级。
区域价值:二手店面的租金或许更能体现区域的价值。随着客流量的暴增,目前万宝商圈一楼铺面均价基本都达到700-800元/平方米,而沿街黄金铺面租金更出现超过1000元/平方米的势头。
保利西江林语400-890-0000 转 635690
小编把保利西江林语放在这个地方,小伙伴们一定觉得小编的脑袋瓜烧坏了,得治疗。其实不是的,保利位居学府旁边,未来大学城商圈必然有保利的一席之地,保利之所以在这里开发这个楼盘,也是有原因的。
仓山万达广场、乐都汇——消费客流有所下滑
与几年前开业时相比,仓山万达广场,尤其是乐都汇的购物中心已经变了模样。在人气旺的一楼,许多专柜已经撤柜,气氛显得相当冷清。从1楼至4楼,服饰类、时尚精品类、眼镜饰品类等店铺掺杂在一起,档次不高且较为杂乱。
经营特色:仓山万达广场业态较为全面,除主力店万达百货外,还有大歌星、万达影院及各色餐厅。餐饮是仓山万达广场的一大特色。此外,仓山万达还有一些诸如ZARA、H&M等特色品牌。
主力消费:借助金山庞大的消费人群支撑,不论是周末还是平时,仓山万达三楼的餐饮集中地都是人气高的地方。有餐饮店老板对记者表示,开业初期,该店到了晚上8点半都还要排队,而现在过了晚7点就不需等位。
人流情况:2011年5月,仓山万达广场开业当日曾创下人流量35万人次、销售额1654万元的纪录,但两年后,盛况不复再见,除了餐饮、影院及室内步行街外,其他区域,包括主力店均人流较少。
区域价值:2012年期间,乐都汇陆续有20多个租户退场。如今乐都汇四层的饮食专区有部分空置,一层也有不少空置店面。
群升江山城400-890-0000 转 616356
把群升江山城这个楼盘放在这个位置,完全是小编的个人喜爱。它跟客流下降什么完全没有关系,因为它们根本不在一个地方嘛。别被骗啦。群升江山城跟正荣财富中心距离很近,除了大学城商圈可以利用,正荣的综合体也是它的资源了。十分看好
如果你在周末出击到时候会发现,金融街万达广场人气大不如前。有多家店铺在玻璃门上贴出“招租”或者“转租”的广告。而步行街二楼的店面空置情况更严重,几乎有一半的店面空置。此外,外围的多个店面,更换率也很高,诸多都打出转租的牌子。“我这个店是去年开业的,客流量一直不理想,连成本都挣不到,只能转租。”一位服装店老板无奈地说。
经营特色:作为综合体项目的台江金融街万达广场,集中吃、喝、玩、乐、购五大功能,配置有五星酒店等一系列高端设施。台江金融街万达广场在开业之初,就提倡“无提袋式消费”,所以其主力消费仍集中在餐饮和娱乐。
人流情况:在周末或就餐时间,金融街万达广场稍显人气,其购物中心和室内外步行街人气均较弱。
区域价值:据鳌峰路上一家中介门店负责人透露,由于店铺乏人问津,很多业主都降低了期望值,“部分门店的月租已经降到80元/平方米”。但是从身边各位大佬朋友们的聊天中得知,仍有不少业内人士还是对台江万达的后期发展看好。业内人士某先生就表示:“台江万达的区位优势就是连接市区和东部新城。金融街万达广场,以往主要吸引的是东区一带的消费群。东部新城尚未全盘崛起,而金融街CBD雏形初具,因此其价值尚不能得到体现。但随着东部新城与市区联系更紧密,台江万达还将吸引更多来自马尾以及东部的客流。”
三江城400-890-0000 转 644333
三江城位于东江滨板块,台江万达发展繁荣,肯定会给这个楼盘带来很好前途。
综合体出城,政策的支持成为大助力。
城市框架的拉大,市中心可供开发土地的减少,随着城市地铁、快速路等交通环境的改善,城市综合体项目随城市扩张向郊区挺进。
有本地开发商表示,目前城区无地可拍,而且买地代价高昂,难以下手。他还表示,由于新增土地集中在配套不足的郊区,近年来政府在土地出让中捆绑的公建比重也越来越大。郊区的房子要想卖得好,必须解决配套问题,而政府也有意推动房企引进教育资源、修建综合体甚至引进产业,在此背景下,参与新城建设成为开发企业社会责任的一种体现。
正荣·财富中心400-890-0000 转 630334
正荣财富中心位于高新区+大学城CBD,是涵盖奢尚商业购物中心、奢尚商业步行街、鼎级时尚SOHO、怡居品质华宅及城市休闲广场等城市奢尚业态于一体的40万方都市奢尚生活体。
不知不觉中,福州已形成满城皆是综合体的现状。今明两年福州还有一大批的城市综合体即将密集投入使用,加上之前已建成或在建规划中的城市综合体,已超20个。
在“满城皆是综合体”之余,一个更为微妙的现象也愈发凸显,在城市框架进一步拉大,城市交通进一步改善,住宅郊区化已成定局的背景下,城市综合体开始与住宅混搭,从城市中心区向外围蔓延。
传统的中心城区外围,仅在仓山区,就有海西佰悦城、海峡商贸城,世纪金源的闽江世纪城,恒大即将落地的大型综合体项目。马尾区有快安综合体、名城城市中心等。而在闽侯,确定的综合体项目更为密集,奥特莱斯、海峡汽车城、海峡鑫天地,群升、泰禾、正荣,目前项目已经上市或在规划设计中。放眼望去,在福州的主城区之外的周边郊县,各大项目星罗棋布。
对此,有业内专家表示:“市中心城市综合体由于受到城市交通、容积率、规划的束缚更多,往往容易同质化。而郊区城市综合体的将会更好地规避这些局限,由于郊区配套的缺失,综合体的定位可以更灵活,添加的业态可以更加丰富,整体规划更容易体现差异化和个性。”
泰禾·红悦400-890-0000 转 627699
泰禾红悦周边有中金中心、信通中心、财富中心、70万平综合体、奥特莱斯综合体等多个高端商业综合体环伺,一个城市的繁华,随心享有。
从目前楼市走势来看,往主城区之外溢出的迹象十分明显。刚需的置业区域开始全面倾向于三环甚至近郊,尤其是闽侯成为楼市成交大户,甚至超越五城区之和。但是此前的房地产开发项目都是纯住宅性质,但存在交通不便、 生活配套缺乏等短板,所以需要这些新的综合体项目来给区域配套。
竞争压力逼次中心生长反观市区,综合体密布且分布不均衡,热点区域分布过多。以万宝商圈为例,苏宁广场、华润置地综合体项目纷纷落子。浦上商圈三个综合体间均只隔数百米。东区综合体数量也不可小觑。日渐稠密的综合体分布,势必引起主城区综合体竞争的白热化,要从中脱颖而出实属不易。
而郊区则大为不同,走出去才有更广阔的天空。
业内人士林先生认为,“主城区居住人口不断向外分流,有着对商业配套的强烈需求。因此,在一片白纸的郊区显然更容易施展拳脚。加之郊区的地价相对低廉,可满足市民梯级消费的需求,备受开发商青睐也是情理之中。”
另外,打造城市副中心或新中心将是福州城市化发展的大趋势,未来市级商业中心、副商业中心、区域商业中心为骨架的商业格局逐步呈现。在激烈的土地竞争中房企可以顺势而为进行战略布局。
中海·寰宇天下400-890-0000 转 805928
中海寰宇天下周围有6大商业综合体:永嘉天地综合体、博仕后购物广场、正荣商业综合体、群升商业综合体、新华都购物广场及金城湾综合体等。不得不爱。
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