[摘要] 在楼市相对低迷的上半年,由于国家的宏观调控,全国多个城市的土地供应开始收紧,土地市场也进入了低潮期。数据显示,全国百强城市的土地出让面积同比降幅达24.5%,出让金收入同比锐减35.5%。值得注意的是,一线城市的土地出让金虽然也出现下探,但由于土地资源较为稀缺,房企对热点地块的争夺仍十分常见,成交楼
楼市低迷土地受创上半年百城卖地收入锐减三成
在楼市相对低迷的上半年,由于国家的宏观调控,多个城市的土地供应开始收紧,土地市场也进入了低潮期。数据显示,百强城市的土地出让面积同比降幅达24.5%,出让金收入同比锐减35.5%。值得注意的是,一线城市的土地出让金虽然也出现下探,但由于土地资源较为稀缺,房企对热点地块的争夺仍十分常见,成交楼面均价由去年的8100元/平米涨到了8649元/平米,北京、上海两地还分别出现了总价“地王”。
严控土地供应规模 多地土地供应计划“瘦身”
在国家宏观调控下,今年多个城市的土地供应开始收紧。今年3月27日,国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,文件明确要求各地合理安排住房及其用地供应规模,优化住房及用地供应结构,在楼市高库存地区,减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。
此外,5月17日,国土资源部还印发了《关于下达〈2015年土地利用计划〉的通知》,要求各地区别对待、有保有压,合理安排建设用地计划指标,促进区域、城乡、产业协调发展。
上述两个文件出台之后,北京、上海、广州、南京、成都、厦门
等多地公布了2015年土地供应计划,多个城市的土地供应计划整体“瘦身”,北京、上海、广州三个一线城市的降幅均超过20%,其中北京计划供应居住用地仅1200公顷,同比下降了27.27%,创下了近几年土地供应的新低。
由于土地供应收紧,2015年上半年土地市场成交量明显减少,中原地产市场研究部统计数据显示,2015年上半年(截止到6月29日),百强城市合计出让11813宗土地,比去年的12782宗减少了969宗。土地出让面积由去年的8.15亿平方米降至今年的6.15亿平方米,降幅达24.6%。土地出让金为7021.7亿元,同比2014年同期的10890亿元下调了35.5%。成交楼面均价也由去年的1317.06元/平米降到了1138.09元/平米。
“今年上半年和去年上半年房企的心态是截然相反的”,在易居智库研究总监严跃进看来,去年上半年尤其是季度,房企还是一种“趾高气昂”的心态,拿地规模还是比较大的。在楼市降温后,今年上半年,房企拿地趋于保守。但相对来说,今年上半年的土地性价比是较高的。
一线城市的土地出让金也出现了明显的减少,上半年合计只有1655.6亿元,比去年同期的2605.2亿元下调了36.4%。值得注意的是,虽然一线城市总体成交量减少,但由于土地的日益稀缺,热点地块的争夺战仍十分常见,楼面价不降反升,平均楼面价由去年的8100元/平米涨到了8649元/平米,北京、上海两地还出现了“地王”,1月7日,华润首开平安联合体将北京丰台区花乡白盆窑地块以86.25亿元收入囊中,获得北京历史总价“地王”称号,6月2日,华润华发联合体以87.95亿夺得上海闸北地块,也成为上海市的总价“地王”。
对此,中原地产首席分析师张大伟分析,土地供应量的减少,是主要城市出现成交减少的主要原因,包括北京等主要城市,挂牌土地明显减少,造成了土地市场的人为降温。另外,为规避风险,标杆房企布局重回一线城市,开发商加紧抢地补仓,致使一线城市的地价不断被拉高,这也体现了房企对一二线市场的看多情绪,对进入三四线市场则相对谨慎。
对于后市的土地走向,严跃进分析,下半年一线城市的土地市场会继续活跃,尤其是上海、深圳这两个城市,房企拿地的意愿较大,“地王”或许还会出现。另外,今年一些高库存的三四线城市,可能会限制土地出让规模,市场热度可能会好于预期。
现在正处于房地产的一个整合期，地产商对未来的预期不太明朗，而地产商手中的资金相对也比较紧张，在出手时自然会综合考虑投资的性价比。由于此前市场上已经历过一阵商业地产热，当时包括综合体、写字楼等层出不穷，实际上供需关系已经不太平衡。”刘福泉说。
一位不愿具名的业内人士告诉东南快报记者，接近年关是开发商资金比较紧张的时候，“现在开发商有资金，会更优先用于解决已有项目的运营和支付。”此时土地拍卖，时机点与开发商拿地的意愿可能不太吻合。
业内分析
区域性过剩存在未来商业地产要精耕细分市场
“短时间内，供大于求的现状还是比较普遍的，存量去化压力还是比较大。”上述业内人士如是说。
但是，即便如此，业内人士也认为，站在现行的市场条件下放眼未来，商业地产或许应该研究一条更为精细的细分市场路线。
“以写字楼为例，现在都在打造5A级写字楼，但市场的需求其实是分层次的。”也就是说，不管是租赁还是购买，市场上除了高大上的写字楼，也会有中、低端写字楼的需求。“开发商或许可以面对特定群体来细分市场，做不同的定位。”
“在某些热门的CBD地段，多个开发商建造的楼盘定位可能都差不多，同质化竞争就会比较严重。但如果叫哪个开发商降低写字楼的档次，又和其拿地成本不符。”业内人士说，这时候就需要考验开发商的“内功”。“如何降低售价也能赚钱，这是值得开发商思考的。
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