[摘要] 商业地产一旦出现泡沫，比住宅还麻烦，商业综合体占的资金量和对企业的伤害是巨大的
城市综合体“遍地开花” SOHO消化周期要6年
据不完全统计，截至2015年福州市区城市综合体项目将超过20个，体量更将达到700万m2。除了传统东街口、五四路CBD、宝龙城市广场等，新型城市综合体台江万达、仓山万达、世欧广场、泰禾、苏宁... ...如雨后春笋般拔地而起，商业综合体遍布榕城，尽管如此仍然还有更多在建规划中的综合体尚未面世。
购物中心若想存活必须保证人流与消费力，在不考虑人口结构和消费力差异的情况下，一个10万m2的购物中心，主要辐射周边3-5公里的半径范围，拥有30-50万的人口支撑会较为合理。那么福州700万m2的综合体至少需要2100万人口来支持，而根据第六次人口普查数据显示：福州市现常住人口为711.54万人，仅达到三分之一。在福州现有的人口与面积下，开出如此多的综合体，不可避免会产生互相竞争、分流人流的情况。过剩的商业综合体在竞争力不足的情况下或将快速面临亏损倒闭。
除了综合体，写字楼也开始了全面的发展，目前闽江北CBD和海峡金融街逐渐升级为高端写字楼的聚集地：海峡金融街的宇洋中央金座，华浦华尔街以及闽江北CBD的IFC国际金融中心、升龙环球中心、三迪联邦大厦等都成为目前福州高端写字楼的代表。而号称能商能住的SOHO更是一度受到开发商的热捧，2012—2013年期间SOHO产品作为市场的大宠儿，开发商们在规划上也将SOHO产品作为重中之重，推量近乎疯狂。直至2014年“闽八条”出台明确取消限购，SOHO涨势开始下滑。另一方面住宅商业化也在一定程度上对SOHO写字楼的销量造成了一定的冲击。SOHO需求持续走低，不仅受影响于外部一些政策市场行情，亦与自身“无法落户”的弊端有着不可分割的关系。目前福州SOHO产品在售存量约50万㎡，可预测潜在供应量约172.06万㎡，即使以近几年SOHO市场好的2012年成交量39万㎡计算，消化周期也要6年，库存堪忧。
面对过剩的商业地产，6月初福州出台了相关政策，允许“商办改住宅”，但这是否会成为如今SOHO市场的救命稻草依然是未知数。
从商业综合体到SOHO办公写字楼的过度开发投资，过剩的商业地产呈现出供远大于求的局面，而这一切与2010年“限购令”的颁布密不可分。住宅投资受限，越来越多的投资者不得不另辟蹊径，寻找新的投资渠道。商业地产无疑成了众多投资者眼中的“香饽饽”，它的价值在限购令出台后得以更大彰显。
与此同时2012年至2013年期间政府土地供应七成是商服用地，直至2014年福州五区土地市场整体依然呈“商多住少，商热住冷”的局面，其中商服用地的供应量达45.22万㎡；商住用地的供应量达32.98万㎡；纯住宅用地仅15.59万㎡。政府大规模推送商服用地或因考虑整体城市规划发展需要相应的商业配套，然城市自身的发展基础跟不上规划时，供应与需求无法同步，骤热的商业地产便面临化为泡沫的危险。
但随着福建自贸区的设立，城市人流量逐步增大，自贸政策利好吸引更多企业入驻，不久的将来这些商业综合体必然能得到很好的消化。而今年下半年政府不再推出纯商业用地，开始增加住宅用地供应量，以降低商业地产比例，调整城市发展规划往更加合理的方向行进。福州过热的商业地产在泡沫来临之前已开始悄然降温。
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