[摘要] 8月31日晚，住建部、财政部以及央行联合发布公积金新政，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，再次申请住房公积金委托贷款购房，首付款比例由30%降低至20%。而此举也被地产行业人士视为今年以来一系列地产新政的大招。
8月31日晚，住建部、财政部以及央行联合发布公积金新政，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，再次申请住房公积金委托贷款购房，首付款比例由30%降低至20%。而此举也被地产行业人士视为今年以来一系列地产新政的大招。
北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的首付款比例。此通知自2015年9月1日起执行。
在今年年初“330新政”的两剂猛药刺激下，国内房价已重新回归上涨轨道。相比这两剂猛药，昨晚的公积金贷款新政出台，的受益者是二三线城市的改善型需求，而北上广深普通商品房的总价，都远在公积金贷款额度的天花板之上，套用一位一线城市购房者的话，“公积金只是各种楼市利好套餐里的一份鸡肋，在这份鸡肋上加油还是添醋，都改变不了鸡肋的本质。”
多位业内人士对无界新闻表示，此次新政的意义，更多的是在信心层面，释放出信贷政策在未来一段时间将会保持宽松的信号，以期楼市起到稳定实体经济的作用。
由于经济发展对房地产业过度依赖，去房地产化一直是近几年来房地产调控的一个主要目标。抑制房地产市场有一些前提，一是经济发展较为快速，二是供需矛盾较深，房价涨幅过高。这两点恰恰是过去十年的背景。
但是目前，实体经济下行压力持续增大，房地产供需矛盾减弱，三四线城市甚至面临较高的库存压力，房地产行业存在较大放松的空间，以刺激需求释放，稳定经济增长。
地产大招?
其实早在今年3月30日，政府通过调整二套房首付释放改善型需求，二套房首付比例降至四成。同时，对于使用公积金购买首套普通自住房，首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，首付30%。同时，宣布二手房满2年，交易免征营业税。通过交易环节的税收减免，盘活二手房存量资产。
在今年一系列宽松政策影响下，楼市持续呈现回暖态势，8月市场成交继续保持稳定，百城价格指数环比涨幅扩大，并推动同比止跌转涨。
根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年8月，100个城市新建住宅平均价格为10787元/平方米，环比上涨0.95%，涨幅较上月扩大。从涨跌城市个数看，51个城市环比上涨，49个城市环比下跌。
其中，北京、上海等十大城市新建住宅均价为19962元/平方米，环比上涨1.95%，涨幅较上月扩大;同比上涨3.83%，涨幅较上月扩大。
政策方面，8月26日央行再次降息降准，今年以来央行已三次全面降准四次降息，贷款基准利率降至历史点。从降息后的一周成交数据来看，短期内实际成交量并未出现明显上升，降息、降准对二手房市场的刺激作用，远不如去年四季度及今年年初。
链家网研究院分析师李巧玲对无界新闻分析称，出现这一现象的原因主要有以下几方面，一是从去年四季度开始，信贷政策持续放松，至今已成为常态，购房客户对于新宽松政策的敏感度有所降低，且需求释放量已经较为充分;二是目前基准利率虽然持下降，但购房利率有浮动空间，且银行出于贷款额度和风险评价等因素会控制贷款审批时间以及优惠幅度，目前北京市场仍未见有银行进一步放宽信贷优惠。
虽然成交量方面没有较大的变化，但有一点还是值得关注，由于利率水平达到历史水平，本周全款成交占较上周下降5.4个百分点降至21.5%，为年内水平，而商业贷款和公积金使用占比相应上升。
链家网研究院李巧玲认为，由于宏观经济压力依然存在，未来一段时间内信贷政策仍将保持宽松氛围，基准利率短期内上调概率不大，利率折扣也相对合理，若仅从信贷方面看，当前时期仍处于较好的购房时期。
此次降息、降准与本轮股市大跌相关，一方面释放流动性抑制股市持续下跌，另一方面也是为了稳定市场恐慌情绪。
从实体经济角度看，下行压力增大，年底GDP保7存在困难。多个经济关键指标不容乐观：7月PPI降幅扩大到5.4%，达到2009年以来;对经济贡献的固定资产投资中，房地产投资增速降至个位，持续处于不景气区间。而增幅在2%以内的CPI物价水平，为央行连续降息、降准提供了空间。若经济增长不稳定因素增多，年内预计货币政策仍会放松。
李巧玲表示，除了降息、降准带来的利好，政府为刺激购房需求，仍有可能直接针对房地产市场出台相关政策，比如放开高端市场限购、降低二手房交易环节税费调整等，都是当下有必要采取的手段。
从外部环境看，经济下行压力增大，股市持续下跌，部分消费者面临资产缩水，而房产相对具有更稳定的增值空间。对于有购房计划的人，现在入市仍然是比较好的时机。
首先，信贷成本降到历史;其次，除了深圳，多数城市房价较为平稳，一线城市以及部分二线城市小幅超去年，但仍有大部分城市房价低迷;第三，连续利好政策带来预期回升，市场量价增速或加快。因此，赶在房价快速上涨前低成本入市，对于大部分购房者而言是更为有利的选择。
研究院智库中心研究总监严跃进在接受无界新闻采访时表示，地产股一直是机构投资者比较青睐的一类资产，地产股背后的基本面在改善，这使得其对于股市的拉升作用会提高。后续几个月地产公司的经营会继续改善，这使得股票上涨具备基本的市场逻辑，相比别的股票，地产股的上升空间更大。
严跃进认为，政府是希望重点扶持楼市，进而刺激中国宏观经济的发展，而对于股票市场则不会刻意去干预。相比来说，股市更容易像一个黑洞，而房地产市场的资金导入可能在短期内形成投资、开工、销售等实实在在的实体经济要素。
透支未来?
以北京为例，通常情况下，北京住房公积金贷款单笔额度为80万元。
从2015年1月1日起，借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，贷款额度调整为120万元，购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房或第二套住房的，贷款额度仍为80万元。
公积金个人贷款具体额度在以住房公积金个人账户余额为基础，结合贷款成数、还款能力、缴存时间、配偶缴存情况，以及存贷比调节系数等因素综合确定。但是千万不要忘记的是，在北京，无论购房者多符合条件，首套90平米以上及二套公积金贷款根据政策的规定，只能贷款80万元。
反过来推算一下，总价114.3万以下的客户可按老政策首付3成。新政后，这些客户响应的首付比例可有所减低，但只有总价100万以下的客户才能降至首付2成。
根据链家网研究院的统计，全北京二手房交易总价在114.3万以下的成交占比只有2.5%，并且其中只有28%的人通过公积金买房。
链家网研究院认为，公积金二套首付的降低，对于北京等高房价、低贷款限额的一线城市来说，受益人群寥寥无几。但对于二线那些地方加、贷款限额又比较充足的城市来说，确实降低了购房门槛。
亚豪机构市场总监郭毅对无界新闻表示，从背景来看，政府是想通过对房地产调控政策的放宽，给予楼市一定的刺激，以及信心的支撑，希望楼市成交量出现更好的转机。在房价高企的背景下，北京普通商品住房的总价已经远远超过公积金贷款的额度，买第二套改善性住房的购房者，选择100万元以内的房子基本不存在，所以北京来看，基本上这个群体享受不到这个政策的利好，其他的一线城市也差不多。这个政策的意义，更多体现在对市场信心对建立。
链家网研究院为无界新闻提供的数据显示，此前北京公积金二套贷款额度是80万元，二套首付比例是30%，上海的二套贷款额度以及首付比例分别为120万元、40%，广州为80万元、40%，深圳为90万元、30%。
而中房指数系统提供的数据显示，8月份北京新房均价33784元，深圳38093元，上海35405元，广州17055元，即使是以广州为样本，90平米的住房，总价也要153万元。
如果一线城市不提高公积金贷款额度的上限，此次调整不会影响到市场的实际走势，但会增强市场信心。对大多数二三线城市，作用会远远大于一线市场，提振市场，尤其是结合持续的降息之后，更有利于促进改善需求的进入。
链家网研究院认为，北京公积金首付已经很低，不做调整的可能性较大。即便是降到2成首付，在贷款额度的限制下，也没什么用，因为当前楼市状况并不差。如果未来市场遇冷，需要留出政策调整的空间。
截至8月30日，北京市二手住宅网签量为17894套，虽环比回落，但与去年同期相比上升118.2%。预计全月将在18500套以上，与6月份网签量水平相当。
房地产市场迎来了的信贷时期，与此同时，这种透支未来需求的信贷宽松，也有可能成为未来楼市的一剂毒药。
今年 “330新政”以来，大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。
同策咨询研究部总监张宏伟对无界新闻表示，从本轮央行双降之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。央行双降之后，本轮楼市量价齐升多持续到今年四季度末，央行双降之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条。
张宏伟认为，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。
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