[摘要] 自8月中旬起，福州楼市的新品如春笋般相继出现，8月份福州五城区楼市供应量总计为17.97万m2，超过7月份约12万m2;而在上周，五城区住宅供应量高达7.86万m2，创近12周第二高位，并已连续两周大涨。
一般说来，新品潮的出现，总是预示着开盘潮的到来。
自8月中旬起，福州楼市的新品如春笋般相继出现，8月份福州五城区楼市供应量总计为17.97万m2，超过7月份约12万m2;而在上周，五城区住宅供应量高达7.86万m2，创近12周第二高位，并已连续两周大涨。
诸多新品的出现，自然是剑指“金九”。
不过，根据往年的传统，暑期档多为活动蓄客，而待到“金九”到来，便立刻掀起开盘造势。然而进入9月至今，却仅1楼盘正式开盘，原以为即将井喷的市场，多少让人有些意外。
为何新品潮早已到来，开盘潮却仍然未见?
事件：
“金九”新品井喷
开盘至今却只一次
一直以来，8月历来是新品季，而9月则历来是开盘收获季，这是楼市正常的节奏。
眼下，除了上述的8月五城区推新数据外，福州楼市实际的产品推新也同样密集：南台十六府98-120㎡纯板小洋楼、中联东郡90-123㎡准现房、三木君阅天下120-137花园洋房、三盛国际公园约96-150㎡全装修房、阳光城大都会 69-103㎡新品、滨海橙里64-92㎡两至三房、禹洲天悦湾·江上城89-119㎡观湖新品、新榕金城湾69-139㎡城熟新品、泰禾福州院子91-125㎡毛坯新品……
从8月累积至今，福州楼市的新品扎堆更加明显。相较之下，迈入金九的周，却仅有位于琅岐的中庚·香海世界正式开盘，声势弱了许多。
截至目前，已仅有融信双杭城70-160㎡首期住宅、融信白宫47-170㎡天幕奢宅、琴亭湖畔二期新品、贵安新天地65-115精装房这4个楼盘明确表示即将开盘。
而在公认的楼市淡季2014年，即便“金九”难现，也同样拿出了10个项目12次开盘的成绩单，但在楼市上半年回暖、加上各方利好频频出现的大好形势下，“金九”的开局活跃度，多少让人有些意外。
理由1——时机未至
对此，记者采访中，不同楼盘负责人也透露出自家不同“难念的经”。
其中，“时机还没到”成了普遍的回复。
“时机没到有两种情况。”业内人士分析道，一方面是近期这些楼盘新品推出时间集中在8月中下旬，蓄客时间比较有限，而目前明确表示开盘的楼盘，基本上蓄客时间都达到了1个月以上，部分楼盘更是从第二季度就开始了;另一方面，则是由于近期新品齐推以及各方面利好刺激，不少楼盘都发生了结构性上涨，从而带来了一定的价格抗性，这对于楼盘蓄客来说不是个好消息，“目前楼市的情况就是，只要价格一上涨，购房者立刻就陷入观望，从而成交下滑，蓄客进度也变得缓慢”。
对此，一位仓山楼盘负责人更坦言，通常开盘都需要达到所推产品三倍的蓄客量，而眼下不少新品的蓄客量甚至不足一倍，因此在客观与主观原因下，导致了开盘时机并未成熟。
理由2——以新带旧
据金山一楼盘营销负责人向记者透露，该项目近期推出的新品由于拥有江景资源，所以价格上涨了1000元/m2，新品均价达到了14000元/m2的历史新高;而原来尚未全部去化的老产品则仍然是13000元/m2。
“这样一来，不少购房者都会优先选择13000元/m2的房源，毕竟单价更低，总价更便宜，目前购房者也更看中的还是价格承受力，这样也促进了老产品的走量去化，至于新品就继续‘晾在那’，等老产品去化得差不多了，再针对性地对新产品做一些优惠，这就是以新品带旧品的销售策略。”
这样一来，单纯追求开盘，也就没有太大意义。
理由3——自然去化
眼瞅着蓄客短期内无法达标，还有一部分楼盘也并不强求开盘，而是转变策略“化整为零、逐个击破”。
“开盘固然是好，将意向客户集中在一起显得更加有买房氛围，但近期不少楼盘由于提了价格，蓄客也就变得缓慢，这样倒不如自然去化，再配合每周的线下特惠房，为购房者腾出议价空间，从而实现定制化的优惠服务。”
闽侯某品牌房企负责人指出，这样的方式在楼市淡季屡试不爽，有不少楼盘都热衷于此，所以虽然新品很多，但终不一定都会以开盘形式实现去化。
后市：
开盘冲刺
或于月末集中上演
不过，眼下的开盘较少，并不代表整个“金九”也将持续平淡，相反在采访中，业内人士均认为到了月底集中开盘冲刺将是大概率事件。
业内人士表示，虽然目前还未看到大规模的开盘动作，但新品的集中出现，说明开发商对“金九”还是有目标追求的，同时“金九”行情也决定着下半年的整体趋势，因此在月底，眼下正在蓄客的楼盘届时将会有一波冲刺。
“不管实际去化量如何，但作为众所期盼的‘金九’，加上众多利好的加持，市场活跃度上必须有所反映，否则‘金九’就真的又变成‘铜九’了。”
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