[摘要] 到目前,中国政府这一轮拯救楼市的行动,已经持续了整整一年。从去年3月零星的、犹抱琵琶半遮面的地方政府行为,逐步升级为全面的、中央部委直接出面的行为。那么,2015年,乃至更长一段时间,中国房地产市场将如何演变呢?
到目前,中国政府这一轮拯救楼市的行动,已经持续了整整一年。从去年3月零星的、犹抱琵琶半遮面的地方政府行为,逐步升级为全面的、中央部委直接出面的行为。那么,2015年,乃至更长一段时间,中国房地产市场将如何演变呢?
我的判断是:中国房地产长达10年的熊市已经开始,当然,熊市里也有牛股,甚至NB的板块。北上深广的楼市,就是熊市里的“牛板块”,而且潜力还颇大。
我之所以判断10年熊市已经开始,理由如下:
,中国城镇化目前遭遇了大的瓶颈,这就是如何提高农民工的收入问题。
2014年初,我曾经写过一篇文章,标题是“城镇化或许是个干瘪的”,根据当时官方公布的数据,算过一笔账:
2013年末中国大陆总人口为13.6亿人,城镇常住人口7.31亿人,城镇化率达到了53.7%。数据同时显示,2013年中国“人户分离人口”达到了2.89亿人,其中流动人口为2.45亿人。以中国的国情,75%大概是我们能达到城镇化率的上限。表面上看,我们仍然有21.3%的空间,按照目前的增长速度,还能享受这个增长蛋糕20年。
事实恐怕并非如此。中国人户分离的“市民”大概2.89亿,这些人大部分是进城务工的农民。如果仔细研究者一个个农民工个体,就会发现,他们要么是夫妻一起进城打工,要么是夫妻一方进城,还有的是单身汉进城。不管怎么说,他们的家庭中将近一半成员留在了农村。
如果农民工收入足够高,能够获得城市户口,他们肯定会像白领一样,将老婆孩子甚至父母接入城市生活,成为市民。这样,他们还能再为城市带来大约2.89亿的人口。(7.31+2.89)÷13.6≈75%。也就是说,只要经济条件和户籍管理制度允许,中国城镇化率马上就可以变成70%以上,也就是接近达到城镇化的极限。
所以,如果国家不能真正提高普通人的收入,让他们收入增长跑赢CPI、房价、医疗教育等服务的价格,那么城镇化的蛋糕就不可能继续做大。而事实上,现在农村里只剩下老弱、妇孺,青年劳动力基本上都出来打工了。在过去这些年里,政府为了保增长,常常使用泡沫来解决问题。其结果是,农民工距离在城市里置业安家越来越遥远。
第二:过去10多年中国所有的城市都疯狂扩张,各地规划了大量新区、开发区,加上民间如火如荼的抢建风,房子的确是大大过剩了。
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