[摘要] 九月落幕，2119套的成交量，反超7、8月，成为今年以来的成交次好月。然而，这并非意味着九月“金”色十足。
九月落幕，2119套的成交量，反超7、8月，成为今年以来的成交次好月。然而，这并非意味着九月“金”色十足。
一方面，开发商酝酿涨价，另一方面，购房者却对调价不买账。为直接的体现就是，在9月15个开盘项目中，冒尖涨价者普遍销售受阻;坚持平价走量，则取得了不错的成绩。
2015年已进入四季度，福州楼市究竟谁能笑到后?是谋涨的房价?是期待“越调越涨”的开发商?还是愈发理性购房者?从金九起，福州楼市已然进入了新一轮量、价的拉锯和博弈。
供应vs成交
持续“清货”，但库存压力依旧
冲击金九，开发商在7、8月份就开始藏货，直至9月爆发。据统计，九月市区普通住宅新增套数达到2623套，同比激增1381%，环比增长60%，仅次于6月的4095套。主力供应项目为城开中庚香海世界，该项目供应1644套。在城开中庚香海天地的助力下，马尾新增供应领衔五区，而鼓楼区已经连续3个月零供应，市区核心地段持续缺货。
成交方面，9月市区普宅以2119套的成交量仅次于今年6月的2958套，环比增长46%，同比增长90%。其中，仓山区成交1069套，稳坐头把交椅，占据四成份额。但台江区、马尾区的成交却出现下滑，尤其是台江区环比跌幅达18 %，晋安区成交量环比涨幅较大，在42%左右。究其原因，9月晋安区融侨悦城和泰禾金尊府项目集中备案，推高了区域成交。
事实上，今年以来，市场不断处于去库存阶段，1-9月供应13194套，成交17763套，持续供小于求。不过，库存仍然高悬。截至9月底，库存达到28160套。单是库存，就需要十多个月来消化。库存难以消化，也成为房价上升的一大制约因素。
从成交前十的价格来看，低价项目仍然吃香。其中，13000元/㎡以下项目有6席。如马尾正荣财富中心、禹洲天悦湾等项目、阳光城大都会、华润橡树湾、金辉淮安半岛等，户型适中，在100㎡左右，价格在13000元/㎡以内，坚持刚需路线，低总价低单价小面积，赢得购房者青睐。
优惠vs观望
优惠一少，观望风四起
9月，无论是各个板块的“热情”度还是从个盘来看，都没有大幅度的优惠刺激出现，且有多盘明确表示将会不同程度上调价格。
据记者了解，与去年动辄以栋、以百套为单位的特价房相比，不少项目的特惠房只有两三套。“存抵优惠”在去年少则10万元打底，多则四五十万元的优惠不同，今年“金九”给出的存抵优惠都在5万元以下，而且折扣点数也不高。在去年同期促销中，全款8.8折、9折，低8折的房源纷纷亮相。而今年楼盘的全款折扣多只有9.5折。
开发商收紧优惠，很大程度上是因为市场预期、成交都在转好，同时也是为了创造楼市回暖的信号。不过，优惠减弱的负面效应也在显现，部分购房者放缓了入市的脚步。
随着市场上客户对价格敏感度的提升，不少房企表示，现在客户的议价现象明显，同片区不同项目的产品竞争激烈，客户抱着“比价”的心态观望。市区东二环一项目负责人坦言，“在优惠减弱后，确实到访量有所减少。部分购房者选择等待，等到年底冲量有更多优惠的时候入手。毕竟市场中对购房者来说可选择余地比较大。”
价格vs开盘
涨价成为去化“杀手”
如果说成交备案数据对市场的反应略有滞后，那么当月的开盘效果则是市场凉热的实时体现。9月开盘项目激增，达到15个，创下今年高纪录。尤其是后一周恰逢中秋，8盘齐开。
从开盘情况看，平价入市还是主流做法。其中，华润橡树湾、闽江世纪城、融信白宫、融汇温泉城等项目在维持价格平稳的前提下，依然获得市场肯定。
不少首次开盘项目也采取低价策略。如融信双杭城首期入市的价格24000元/㎡，逼近成本。而三盛托斯卡纳SOHO首期9400元/㎡，香海世界的6700元/㎡，低价策略同样让项目一炮而红。
另一方面，部分原先喊着涨价的项目，实际开盘价格却没有变化。金山一项目负责人告诉记者，根据所定策略，该企业的新推产品将上调1000元/㎡。“在蓄客过程中发现购房者对这样的价格接受度不大，因此后还是调整了预期价格，”这位负责人坦承，调价还是要看市场反应。
但部分项目涨价确实不是“说说而已”。南台十六府、中海寰宇天下、万科又一城则有所涨价。不过，购房者却十分淡定，“追涨杀跌”的情况并未出现。
相反，多个涨价项目开盘情况都不算乐观。据了解，东二环一涨价近2000元/㎡的项目，销售立即受阻，五四北一项目在调高价格后蓄客不足，甚至不敢开盘，而闽侯一个精装项目开盘去化甚至不足2成。
市区vs闽侯
调价板块，竞争力削弱
与市区相仿，金九闽侯普通住宅供求双上涨。
总供应套数达1321套，供应面积11.86万方，环比增幅25.89%，其中万科又一城供应量高，共供应348套。在成交方面， 969套的成交量虽然不能突破1000套的“天花板”，但已经处在上升回暖的通道中，环比上涨14%，同比上涨32%。其中，中铁城、万科又一城、正荣财富中心成交备案均超百套。
当然，集中备案产生的数据攀高，与从8月以来延续至9月的调价潮密切相关。此前，中铁城打出“100万两套”的优惠，价格下调，开盘推出的楼栋去化明显提升;而地处浦上大桥桥头的正荣财富中心，价格一直保持在万元左右，加之综合体的优势，同样成交不俗。
与此同时，市区的部分板块则选择上调价格。
如金山板块的新榕金城湾、保利西江林语等项目都对产品线进行了调整，价格也水涨船高。但随之而来的，价格抗性已经出现，部分月成交过百的项目成交直接下滑到二位数。
同样的，东二环板块，多个项目在东二环宗地2015-17号地王拍出后，旋即展开调价。该板块内，15000元/㎡的价格已经不多，多数高层的价格在16000-17000元/㎡左右。过于频繁的价格调整，使楼盘的吸引力降低。
“调价幅度过大，挑战了客户的心理底线，接受度马上就下降。”业内人士称，“低价的闽侯、城南板块，都给了购房者更多选择，相对的，东二环、金山板块的提价，就在一定程度上意味着竞争力的削弱。”
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