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福州楼市反击战 2015楼市成交量创五年新高

海峡都市报   2016-01-08 11:29

[摘要] 这个岁末年初,福州市区各大楼盘终于可以好好跨个年了。无论从当下举国关注的“库存”问题,还是从许久未见的成交新高,今年的福州楼市,堪称打出了一场漂亮的反击战!

这个岁末年初,福州市区各大楼盘终于可以好好跨个年了。

据福州机构数据显示,无论从当下举国关注的“库存”问题,还是从许久未见的成交新高,今年的福州楼市,堪称打出了一场漂亮的反击战!

然而,也令人们所不解的是,在下半年各大楼盘纷纷“喊涨”并付诸实践的同时,福州楼市的下半年成交依然持续火热,并成功创出新高,难道市场真的是“追涨杀跌”?

另一方面,相较于市区,闽侯乃至郊区板块在今年的分化行情之下,又将何去何从?而同样属于年度“老大难”问题的SOHO,今年的表现是否有所反弹?

焦点1:成交

五区住宅成交 终于站上300万㎡大关

据福州机构统计,2015年福州五城区总计卖出了25979套房子,成交面积高达301.88万㎡,不仅成功迈入了“300万门槛”,比2014年的240.93万m2上涨了25%,更是创下了五年来的高峰

只要知道年初有多少业界人士不看好2015年楼市,就知道这项华丽数据,是多么不易。

事实上,从各个月份的成交数据来看,也的确是波澜起伏:

上半年,在多项利好政策与开发商以价换量策略的助力下,让楼市一度从2000套左右的月成交量,飙升至6月的2984套;而下半年,随着政策利好效应减弱,后续助力尚未跟进之际,8月的暑期档楼市成交一度又滑落至1812套,而随后在土地市场以及开发商“逼定营销”的大举反攻下,终以3986套的“爆表”数据成功收尾。

震荡上行,成为了2015年楼市成交走势的真实写照。

焦点2:库存

存量不足一年 “关门去库存”卓有成效

在高歌猛进的成交量下,成功的去库存也成为了2015年开发商们的光辉战绩。

据了解,早在2015年年初,福州市区可售住宅房源量达到了32000多套,且一度延续到4月份,而进入5月,库存降至27000余套;而今,截至2016年1月6日,福州市区可售房源量已经减少到22632套,面积为287.93万㎡。

这也意味着,以今年301.88万m2的年度成交量计算,福州市区楼市的库存量甚至不足一年。

“究其原因,就是开发商今年全力‘关门去库存’,并卓有成效。”高级分析师黄彬认为,2013年福州楼市供应面积为313.5万㎡,2014年供应面积增至320万㎡,而到了2015年,供应面积仅为222.2万㎡,锐减近100万㎡,这一方面与近三年的土地市场低迷有关,但也与开发商的集中精力去库存策略密不可分。

在这样的库存新背景下,福州楼市足以“轻装”迎来新一年的挑战。

焦点3:房价

虽然一路喊涨 但年度成交均价仅14918元/㎡

而人们关心的,莫过于2015年的房价到底涨没涨,尤其在下半年全城“喊涨”的大势下,难免让人心慌慌。

现在,数据终于说出“真相”:与往年相比,2015年的总体成交均价,远不如市场“喊涨”那般声势浩大。

据了解,2015年成交均价为14918元/㎡,低于2013年的16372元/m2与2014年的16554元/㎡;同时,尽管成交量为5年新高,比2013年多卖出24万㎡,但年度450亿元的成交金额也略低于2013年的452亿元。

这说明,尽管开发商“喊涨”不断,但以价换量依然是全城主流。

“但需要强调的是,部分位于高价地附近的楼盘的确已经涨价,涨价幅度在500-1000元不等,并且在2015年11月均价一度站上了15000元/㎡。”业内人士指出,这些楼盘在涨价之后,也迎来了成交数据的下滑,之所以从整体上看成交数据仍然乐观,是因为其他区域的低价盘价格稀释了涨价效应,例如马尾、城南板块,他们的以价换量策略成功接棒楼市,成为年末托市的主力军,随着未来更多楼盘加入涨价大军,“后涨价效应”将在2016年逐渐体现,因此未来楼市价格上行的压力依然巨大。

可以肯定的是,一边涨价,还真不能一边热销。

焦点4:近郊

闽侯楼市创近三年低 分化格局愈演愈烈

市区热热闹闹,而以闽侯为代表的近郊板块,日子就不太好过了。

据了解,2015年闽侯楼市成交面积仅为125.8万㎡,创下近三年新低,更是远低于2013年的219.2万㎡,而均价也由2014年的近万元,回归至2013年的9500元/㎡左右。

值得一提的是,面对2015年的严峻环境,闽侯楼市同样采取了“关门去库存”的策略,但见效寥寥。事实上,2015年闽侯楼市的供应面积仅为109.4万㎡,比2014年的157.5万㎡锐减30.5%,甚至达不到2013年243万㎡的一半。据统计,闽侯楼市当下的库存量已达15个月,虽然不至于踩到23个月的库存警戒线,但与市区相比,压力显而易见——距市区近的闽侯尚且如此,其他近郊板块可见一斑。

需要指出,自2015年下半年起,近郊板块均推出程度不一的“购房补贴”救市政策,然而在更好的政策效应与同样的去化策略下,演变出完全相反的结果,在业内人士看来,导致这一差异的根本原因,还是土地市场热度的差异。

对此,业内人士指出:“2016年的近郊楼市,一方面需要靠更具竞争力的价格与市区楼盘打出差异牌,另一方面,也需要土地市场的助推东风,在市区地块一涨再涨的背景下,闽侯土地市场也或将迎来新的机遇。”

焦点5:SOHO

成交亦创5年新高 由“价格战”升级为“产品战”

福州楼市的另一大年度“老大难”问题,则当属SOHO。

不过,2015年的SOHO市场,堪称“亦喜亦忧”——喜的是福州楼市(含闽侯)SOHO总体成交量达到了39.46万㎡,同样创下近5年新高,这在SOHO扎堆竞争的背景下实属难得,而忧的是库存量仍达46.46万㎡,依旧供大于求,并位列历史高位,按照近一年的月均去化速度,去化周期为14个月,风险仍在。

也正因如此,今年不少SOHO产品在持续低价策略之际,更借助政策利好,推出5米层高项目,并将产品直接打造为住宅,进一步提高产品性价比,以万科金融港、融信双杭城等一大波“住宅SOHO”来袭,SOHO“住宅化”成为了年末市场的新风向。

“可以看出,拥有高性价比与投资价值的SOHO,仍然是市场宠儿,今年SOHO市场的总体热销,也与开发商灵活的产品和定价策略密不可分,但住宅类SOHO究竟能在市场上活跃多久,后续是否还有新的市场方向,值得期待。”黄彬后表示。

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