[摘要] 2015年福州房价在“喊涨”还是“真涨”？
市场调查：
中心城区--即将突破“三万”大关
2015年于中心城区而言是一个全新的开始。
福州二环内一直以来都是传统市中心，地块出让十分稀少，今年却成为土地市场主角。从原师专地块的19224元/㎡到加洋巷旧屋区改造地块的22584元/㎡，中心城区不断被刷新的地王瞬间点燃众多房企希望，区域内高调喊涨新盘自不在少数。
土地样本：宗地2015-29号,加洋巷旧屋区改造地块
楼面价：22584元/㎡
样本楼盘--融信双杭城
价格变化：9月，融信双杭城的住宅产品首次开盘，推出7#、8#、9#楼70-140㎡产品，在首次开盘前，项目对外透露价格为23000元/㎡，正式开盘均价涨至24000元/㎡，开盘当天成功去化上百套房源。据了解，项目当前推出1#、2#楼70-160㎡楼王产品，价格再次攀高，预计在25000-28000元/㎡。
样本楼盘--世欧王庄
价格变化：回顾2014年楼市的调价过程中，项目曾率先推出1开头特价房源，而当时项目的成交均价也维持在19000元/㎡左右。
2015年以来，仍时有特惠推出，房源以大户型为主，价格也随市而动，均价在21000-22000元/㎡。当前，项目在推为100套左右130-160㎡户型，均价25000元/㎡。
世欧王庄月均成交价格变化趋势
板块解析：记者调查后发现，2015年，中心城区楼盘的价格一直都在“补涨”中，曾经1字开头价格已经不复存在，各个楼盘的售价都回归了2万元/㎡大关，甚至涨至2.5万元/㎡。
“市场回暖时中心区域的补涨也迅速。中心城区保值增值的能力‘非同一般’”，常青藤营销副总梁恺认为，今年下半年，二环内新拍地块都将逐一进入楼市，不难预测，由于拿地成本较高，新出产品的价位也相对较高，产品的定位将多以高端为主，更多的是产品附加值的竞争。
东二环板块--刚需板块已无刚需价格
不知不觉，东二环板块的销售已经进入第五个年头，作为曾经低洼的价格，让该板块俨然成了刚需的聚集地。
然而，自2015年下半年以来，东二环的“调性”却明显变化，明显的表现就是价格涨了，几乎所有项目与2015年上半年相比都有了上千元的涨幅。不止于此，面对向好的市场，近来个别楼盘就果断地推出更好、更贵新品，声称2016年将涨至两万元的楼盘也不止一个。
土地样本：宗地2015-17号,晋安区鹤林片区M-04号地块
楼面价：10007元/㎡
样本楼盘--泰禾金尊府
价格变化：2014年12月底，项目首次开盘，以14500元/㎡低价入市，经过一年多的销售，每次开盘价格都有小幅上涨，至今一期一千余套房源基本售罄。项目当前仅剩18号楼74~126㎡二至四房高层在售中，对外报价高达18000元/㎡。
在一期项目涨幅明显情况下，随着综合体开业、土拍等利好条件来袭，金尊府也越来越自信。据置业人员介绍，二期产品将于年后开盘，“吹风价”达到到2万元/㎡。
样本楼盘--保利香槟国际
价格变化：2011年9月入市保利香槟国际是东二环的老项目，2014年及2015年上半年，项目的售价一直保持在15000元/㎡的价格，不过自9月份以来，项目的价格就出现了明显的上涨，现今二期89~160㎡剩余准现房，报价达到17000元/㎡。
据悉，项目的三期产品正在酝酿，样板房将于本月底公开，将推出精装产品，预计售价将达20000元/㎡。
板块分析 ：2015年，涨势明显的板块当属东二环。
记者调查发现，当前板块已经再难找到15000元/㎡左右价格，如融侨悦城、香开新城、融信后海等多个项目的均价都维持在17000-19000元/㎡。
对于东二环板块的明显涨势以及今年的“2万”预期，不少业内人士表示，虽然地价已经涨了一倍有余，但 “涨价切忌过猛，以免客户外溢，错失去化良机。”
金山板块--2万时代已到来
自去年8月份以来，整个金山已有多个楼盘趁上新，调整价格。尤其奥体板块新地王的出现，新项目的入市，更让金山自此进入了2万元时代。
土地样本：宗地2015-35号,仓山区台屿旧屋区改造项目
楼面价：10007元/㎡
样本楼盘--融侨奥体园著
价格变化：自面世以来，奥体园著的“吹风价”就不低，从1.8万元到2.2万元，一路“高唱”。终，项目于11月底公开选房，均价为20000元/㎡。
对比，奥体的阳光城丽兹公馆，作为带装修产品，2015年初项目均价为15000-16000元/㎡，时隔半年多，融侨单价比之高了4000多元。
样本楼盘--保利西江林语
价格变化： 2015年年初,“百万小跃”以12500元/㎡的低价，赢得诸多青睐。自7月起，项目再次开盘，均价却已涨至14000元/㎡，每平涨了超千元，至今精装与复式产品均价均已接近15000元/㎡。
板块分析：
金山区域、配套完善，房价有上升的动力，所以，地价从 2012年融信白宫楼面价3617元/㎡，2015年初奥体园著楼面价6711元/㎡，至今已现三连涨。但是，金山板块当前库存高达62万方，月均消化5.8万方，消化期需10个多月，库存压力对房价上涨依旧有制约性。
城南板块--城区后价格低洼带
目前城南板块有近10个项目在售，堪称市区的供应主力之一。而作为“新区”城南板块在定价上一直比较谨慎，直逼闽侯。
不过，就连这市区难得的价格洼地，进入下半年以来，都动起了调价的念头，并付诸行动。
样本楼盘--阳光城大都会
价格变化：2014年12月底，项目以10000元/㎡的成本价入市，造就了多次罕见的开盘售罄。随着市场行情的走好，项目也开始“低开高走”，2015年11月，项目再次开盘，均价为12000元/㎡。
样本楼盘--南台十六府
价格变化： 2015年南台十六府的价格跨度十分大，年初推出小户型，均价保持14000元/㎡。10月推出119-123㎡改善户型，均价直逼17000元/㎡。
板块分析：帝封江地块取消出让，虽然让城南板块的土地市场略显冷清，但是城南板块的房价也开始了“触底反弹”，很多楼盘价格都有千元左右涨幅。
不过，区域内的激烈竞争，也注定了城南板块的涨势有限。放眼城南，11000元/㎡目前是城南板块的普遍均价，万科金域滨江甚至出现11000元/㎡装修房。“未来，低价仍是主流。”高级分析师黄彬指出。
闽侯板块--涨幅小的区域
土拍市场冷清、价格未涨、新品少，闽侯成为福州房价涨幅小的板块。
样本楼盘--群升江山城
价格变化：项目年初还维持着万元以下的价格，下半年开始小幅上涨，至11月开盘均价约10500元/㎡价格。与所有南屿板块相同，2015年群升江山城价格变化并不明显，且都在忙着去化余房，每次开盘都相隔近半年。
样本楼盘--海峡传媒港
价格变化：项目是闽侯少有的逆市涨价盘。今年的开盘次数，也是闽侯诸盘中多，开盘6次，去化均在6成以上。在2015年2月份首次开盘，均价为7400元/㎡，至12月开盘时，成交均价已经达到9200元/㎡。
板块分析：2015年，南屿板块楼盘都维持着万元左右价格，未见明显涨幅。活跃度也不高，都忙于去化余房，开盘寥寥无几。
其它板块虽然一度出现热销，但 “主要得益于一直以来沿袭的低价路线。”黄彬对记者说，例如荆溪板块，除了海峡传媒港因稀缺划片资源价格一路攀升，其余多盘均价多维持在7字头，个别尾盘甚至低至6开头。
因而，对于南屿板块而言，在2016年想要有所突破，终还是要在价格上“破冰”。当然，随着市区价格的上涨，不排除出现购房群体往闽侯“回流”的情况。
马尾板块--地王+自贸 有看头、有盼头!
6935元/㎡、8753元/㎡、8828元/㎡，短短半年内，马尾地价也实现了“三连跳”，涨了近两千元。在高价地块被成功拍出后，区域内楼盘涨价声一片，甚至有项目“封盘”待涨。
土地样本：马宗地2015拍-08号,马尾快安儒江大道与创新路交叉口西南侧
楼面价：8828元/㎡
样本楼盘--东方名城禾郡
价格变化：2015年年初，沉寂许久东方名城推出新品禾郡，以45㎡二、三房为主，首次开盘均价为12000元/㎡左右，因户型小，总价被控制50万内，开盘当天去化近300套。随后，在自贸区、土拍市场宏利不断之下，价格呈现飞速上涨，至8月，开盘价格已涨至13000元/㎡。当前，所剩房源对外报价为14000元/㎡。
板块分析：
去年区域内去化较好楼盘，均价基本上在12000元/㎡，与五城区相比，享有的价格优势。目前区域内涨势明显项目，也多是如禾郡、名城国际等尾盘出现上千元涨幅，如正荣财富中心等项目还是主打高赠送、高性价比产品吸引购房者、投资客。
对此，业内人士认为，“无论是自贸区还是福州新区的建设都是一个长期发展过程，尽管概念已经给板块带来极大的关注度，但房价真正起势反应到市场中并没那么快，因此当下环境还是宜稳不宜涨。”
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