[摘要] 近年来,福州写字楼数量井喷,如今福州写字楼市场陷入了两难的局面,一方面是市场上依然存在着大量写字楼空置,另一方面又有大量中小企业租不起写字楼。
近年来，福州写字楼数量井喷，如今福州写字楼市场陷入了两难的局面，一方面是市场上依然存在着大量写字楼空置，另一方面又有大量中小企业租不起写字楼。近一年来，福州市场上兴起一种新的租赁模式，或许能改变这一现状。
写字楼库存高企
近年来随着大福州的转型升级，五四路已非福州的CBD。后起的台江金融街、东二环、北江滨等等版块都有大量的写字楼投入市场。
数据显示，从2011年开始，福州的写字楼供求就出现极不平衡的情况。2010年福州写字楼供应面积13.4万平方米，成交量为8.8万平方米。2011年福州写字楼供应面积28.3万平方米，成交量仅有9.4万平方米，供求差距已经明显拉大。到了2012年，这一差距拉大到了22.2万平方米。到了2014年，福州写字楼供应量46.53万平方米，但成交量仅有15.05万平方米，供求差距达31.48万平方米之巨。据业者保守估计，目前福州写字楼市场拥有近百万平方米的存量无法解决。
为了解决这些库存，开发商也是拼尽全力，推出了以租代售、售后返祖、半租半售等多种模式。例如2014年7月推出的福晟国际中心，就采用售后10年返租的形式。升龙汇金中心则采用半租半售的形式，一部分楼层出售、一部分楼层自持。位于五四路的信和广场采用的就是以租代售的模式，由开发商自持产权出租。
但无论是哪一种模式，终推向市场出租的时候，租金都是不菲的。例如以售后返租方式的福晟国际中心，当时承诺给业主的高租金就达到170元/平方米/月。业内人士认为，过高的租金也是导致大量写字楼空置的原因。
中小微企业租不起
与大量写字楼空置形成鲜明对比的是，许多中小微企业租不起写字楼，而不得不转入住宅区内办公。尽管早在2011年，福州就出台相关规定，禁止住宅商用，但还是有大量的小微企业藏身居民楼内。
“有听说过居民楼里不能开公司，我们也希望企业能有一个正规的办公场所，客户上门谈业务也显得公司有档次一点。但是租金我们负担不起。这套住宅面积170多平方米，月租金5千多元，平均每平方米的租金就30元左右。租同样面积的写字楼，至少要2倍的租金，多的甚至要三四倍以上的租金。而且正规写字楼内的保洁、安保、物业、装修等也是一笔不菲的费用。”福州一家不到十人的小规模室内设计公司负责人坦言，虽然住宅内租金便宜，但始终缺少了工作氛围，也不利于各种商业交流。
另外还有一类中小微企业，虽然也在写字楼内办公，但多数选择的是较为老旧的写字楼。这类写字楼与住宅类似，被分割成一个个小间，关起门来从外面看也难以察觉里面有一家公司在营业。“希望有正式的前台、接待室、会议室等等配套，能有宽敞明亮的办公环境，但是这类写字楼通常是大面积出租。”东街口一栋老式写字楼内，一家处于创业期的小微企业老板感慨大型正规写字楼租金之外的使用成本太高。
新模式或能破局
如今被许多开发商视为去库存新出路的模式就是服务型办公室。区别于以往只出租空间，甚至以毛坯形式出租不同，服务型办公室里不仅经过简洁大方的装修，并且提供办公座椅、打印机、饮水机等基本办公设备，以及保洁、安保等服务。高端一点的服务型办公室还配备电脑、设置前台、提供会议室等等，甚至有提供法务、税务等咨询服务。
其实服务型办公室并非新鲜产物，早在三四十年前的欧美地区就已经出现，但近年才在福州逐渐兴起。这种新模式的出现初是在“双创”的浪潮下，服务那些处于创业期的企业，多以各种众创空间的面貌出现。
此后有商家从中发现了商机，先出资整层或租下，或买下整层写字楼，再投入前期的装修费用，后分别出租。可租赁面积大至几百平方米，小至一个工位。可租赁时间，长至数年，短至数。模式十分灵活多变。
据了解，目前福州许多商业中心内都有这类办公场所的身影。在台江海峡金融商务区内新建了多栋写字楼，其中恒丰大厦、世纪百联等都已经被此类办公租赁企业抢先布局。例如恒丰大厦内的“优梦空间”计划占据11层共计2万多平方米的面积，目前已经营业的面积达近2000平方米。世纪百联内的“优空间”在福州已经有了4家分店，在宇洋中央金座、中央第五街等写字楼都有布点。
“优空间”内的一家小微企业负责人说，尽管租金超过100元/平方米/月，但因为有完善的配套服务和现成的办公环境，无形中也省下了一笔费用。
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