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销量在福州楼市占比跌至不足4% 东二环"遇冷"?

海峡都市报  2016-03-18 15:28

[摘要] 福州楼市曾经的销售热土东二环,近期有点“哑火”。

福州楼市曾经的销售热土东二环，近期有点“哑火”。

先是去年年末开始，主力在售项目逐一进入扫尾阶段。紧接着，今年节后各个项目再次提价，涨价幅度高的超过三千元。

随之而来的，就是成交步步下滑。原本在售项目轮番“落座”月成交前十，在今年也罕见地开始缺席月成交前十，单盘月成交量甚至只在个位数。

东二环“遇冷”因何而起，在各个板块夹击中，它还能否东山再起？

关注东二环首次跌出月成交前十

月成交十强常客的东二环板块，今年有点“后继乏力”。

据数据统计，1—2月，除了中联东郡之外，其他项目两个月成交备案套数总和不超过50套，均未超过去年的月均销量。尤其是2月，多数项目的备案数据仅有个位数，加之融信后海清盘，六员大将缺一，东二环的总成交备案套数为49套，仅占市区销量的4%。在此情况下，2月的市区销售前十（套数），东二环罕见地无一项目入围。

虽然，高级分析师黄彬认为，之所以成交下滑是由于2月遭遇春节，导致很多项目销售备案延迟。但东二环板块销售下滑之势早在2015下半年就已开始。据了解，在2015年的鼎盛时期，保利香槟国际、香开新城、融侨悦城、泰禾金尊府、融信后海、中联东郡等六大品牌楼盘集结，密集程度远超市区任意一个板块。六大项目“你方唱罢我登场”，每个月的销售十强中都有东二环项目的身影。据统计，2015年，东二环6盘共计销售住宅3856套，占据整个市区销量的15%，达到近年来的峰值，到了下半年，不少项目的成交套数再次接近“腰斩”。

进入2016年，这种下滑趋势更为明显。战斗力的陡然下降，因何而起？

解读 涨得太快，价格过高

对成交影响大的自然是价格。

事实上，价涨量跌在东二环不是次出现。2014年上半年，保利香槟国际以及香开新城两个项目都迅速涨到了17000元/㎡以上。而与2013年同期相比，两个项目销量直接缩水三分之二。

而从2015年下半年东二环拍出地王以来，板块内所有楼盘均不约而同涨价。2016年后涨势则更迅猛，直接从刚需价涨到“豪宅”价。

泰禾金尊府从初的14500元/㎡涨至17500元/㎡，到了2015年年底，泰禾金尊府一期对外报价高达18000元/㎡。2016年后一期余房对外报价达到24000元/㎡，而二期别墅报价则在27000元/㎡。

在2016年后，保利香槟国际二期余房报价达到17000元/㎡，目前三期一直处于预约状态，预计将在近期开盘，价格同样“就高不就低”。

在东二环就属于高价项目的融侨悦城，更是在2016年找到了“补涨”的机会，据销售人员介绍，2月份不少房源单价控制在19000元/㎡，3月至今已经涨价两轮，目前起价为23000元/㎡。

存量太少大户为主

原本的东二环，走的是主流的刚需户型路线，大多数项目均主打80~120㎡户型，既能满足刚需首次置业需求，也能满足改善型的换房需求，可以说需求“甚广”。

而如今，东二环从鼎盛期进入扫尾期，主力楼盘纷纷进入空档期或扫尾期。虽然目前看似东二环产品选择多，但大部分都还未开盘处于预约状态。

据记者了解，保利首开中庚·金香槟目前在预约的是三期产品，共400多套房源，主打精装，包括46平方单身公寓到169平方的大四房。而金尊府二期的高层新品还未开盘，均价和开盘时间都待定，主推产品为75~150㎡中央公馆、145~400㎡城央别墅。

融侨悦城是该片区中在售产品数量较多的楼盘，面积为130~160㎡的大四房户型，剩余房源100套左右。而香开新城和中联东郡户型较少，且都为大户型产品，仅有数十套余房。

房源供应不仅少，且选择面也较窄，也让板块短期内成交遭遇“天花板”。

后市待价而沽，拭目以待

采访中有不少业内人士表示，东二环板块此时的“遇冷”颇有些“待价而沽”的意味。

“目前东二环的项目大多处在‘提价观望’阶段。”业内人士林先生透露，“先把价格抬上制造预期，等待2015年周边板块的地王上市后，目前的价格就涨得‘顺理成章’”。

当然，东二环的在售项目也希望经此一役让板块慢慢向此前的传统豪宅板块西二环看齐。随着区域的逐步成熟，各个项目也开始主打溢价较高的大户型或者复式产品，以期提高项目形象和档次，吸引高端改善型购房者的注意。

立丹行副总经理徐鹏志补充道，尤其是东二环周边的台江、连潘板块，地王楼面价很高，也让作为邻居的东二环有底气涨价。

不过，东二环市场是否具备从刚需市场转型为高端市场的潜力，以及与豪宅一较高下的素质，由于新价格新产品尚未悉数入市，市场各方对此番涨价的效果持保留态度。

然而，涨价之后去化就下滑却是不争的事实。

此外，在原本东二环板块游刃有余的刚需市场中，城南板块、金山板块接下了东二环“相对不太高的价格，合适的户型，城区的地段”的优势，并且在这一轮涨价潮中采取了与东二环截然不同的小步快跑，销量颇为喜人。

当然，不少业内人士表示，欲脱离刚需阵营，加入“豪宅”部队拔高价格提升利润，东二环走的这步棋，有待市场检验。

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