[摘要] 这5宗地块虽然各具特色，但当中有些地块的出让前景并不乐观。
近日，福州国土资源局网站发布“福州市国土资源局关于2016年第二次公开出让国有建设用地使用权的公告”，将于5月9日公开拍卖5宗商服用地。对此，有业内人士表示，这5宗地块虽然各具特色，但当中有些地块的出让前景并不乐观。
皆是小面积商服地块
据了解，将被拍卖的5宗地块，都是小面积的商服用地：宗地2016-05地块位于晋安区连江中路以东，远洋路南侧，是连潘棚户区改造A-04号地块，出让面积7746平方米（合11.62亩）；宗地2016-06地块位于鼓楼区福飞路以西，江厝路北侧，是原银联总厂周边旧屋区改造地块，出让面积5627平方米（合8.44亩）；宗地2016-07地块位于台江区白马南路以东，上杭路南侧，是上下杭历史文化街区X4地块，出让面积2485平方米（合3.73亩）；宗地2016-08地块位于鼓楼区凤湖路以东、福大怡园东侧，3820平方米（合5.73亩）；宗地2016-09地块位于鼓楼区西二环路以东，鼓西街道湖头支巷北侧，出让面积1781平方米（合2.67亩）。5宗地块累计出让总面积仅32.19亩。
记者观察到，福州土地市场近几年推出的地块中，小面积地块一直占有相当的比例：2015年，福州成功出让的26幅地块中，有9幅是面积在20亩以内的小地块；2014年，福州成功出让的12幅地块当中，面积在20亩以内的小地块有2幅；2013年，福州出让的37幅地块当中，面积在20亩以内的小地块有16幅。
为何福州土地市场爱推小地块？追本溯源，早在2005年，福建为了遏制粗放式的土地供应，为土地出让面积设立了上限。根据当时发布的《关于进一步规范房地产开发用地管理的通知》，福州中心城区和旧城改造区一次性出让土地面积上限为8公顷（120亩），城乡接合部和新区为20公顷（300亩）。从那以后，将土地“拆小了卖”逐渐成为福州土地市场的主流。加上大福州战略的推进，福州城市规模急速膨胀，市区核心区域可供开发的成片土地大幅减少，诸多因素作用，小面积地块在福州土地市场上大行其道。
成交前景不明朗
今年福州已经成功出让的4幅地块，都有涉及住宅用地。其中，宗地2016-02号海峡金融商务区B地块更是以23183元/平方米的价格创下福州新的单价地王，之前的纪录是去年10月，保利、首开、中庚联合竞得加洋巷地块，楼面价为22584元/平方米，地块用途同样也是住宅用地。住宅用地开闸放量，是去年下半年以来福州土地市场急速升温的重要原因。但在这波住宅用地推动的土地市场升温行情中，商服用地的处境反而愈加尴尬，去年10月29日举行的土地拍卖会上，土地用途为商服用地的2015-31、32号地块都是因为报名竞买人不足两名而做挂牌方式出让，成为去年下半年以来福州土地市场为数不多的流拍地块。
对于5月9日将被拍卖的5宗商服用地，福州房地产业内人士郑景枫认为，宗地2016-05号地块虽然面积小，但给出了4.8的高容积率，开发商操作空间大，而且该地块位于区域土地市场火热的连潘地块，区域热度或能为该地块加分；宗地2016-07号地块位于上下杭历史文化街区核心保护范围内，地段优势明显，这两幅地块应该能吸引开发商的注意。而宗地2016-06、08、09号地块虽然处在容易受到开发商关注的鼓楼区，但这三幅地块都有限定由政府按“成交楼面地价+建安成本3000元/平方米+3%利润”回购部分建筑面积，开发商会有更多权衡。
值得关注的是，在业内人士看来，如今福州土拍商服用地受冷，重要的原因还在于如今商业地产的市场投资热情处在低谷，因为销售不畅，福州商业地产的去库存压力比住宅大。统计数据显示，2015年福州商业供应39.18万平方米，整体供应较2014年大幅跳水，全年成交21.84万平方米，市场形势依然供大于求；在价格方面，2015年福州商业成交均价为24975元/平方米，较2014年的32572元/平方同样下滑明显。
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