[摘要] 福州5月二手房成交高达4553套，环比下跌16%，虽然环比有所下跌，但是成交依然活跃，成交价格比较坚挺。同时，二手房成交量已 过新房成交量，预示着福州进入存量房时代。
一、二手房市场数据分析
据房天下福州二手房数据中心数据显示，2016年5月福州二手房（住宅）挂牌均价为15273元/㎡，较上月上涨109元，环比上涨0.72%。各区县二手房挂牌均价除闽侯外均上涨，晋安、福清、长乐、仓山、马尾、台江和鼓楼价格环比涨幅分别为0.93%、1%、1.62%、0.95%、1.3%、0.59%和0.3%，闽侯跌幅为0.92%。
5月福州二手房成交依然处于高位，根据福州市房屋登记中心发布的数据显示，福州5月二手房成交高达4553套，环比下跌16%，虽然环比有所下跌，但是成交依然活跃，成交价格比较坚挺。同时，二手房成交量已 过新房成交量，预示着福州进入存量房时代。
（一）二手房挂牌价格
全市：5月福州二手房（住宅）挂牌均价为15273元/㎡，较上月上涨109元，环比上涨0.72%。
各区县二手房挂牌均价除闽侯外均上涨，晋安、福清、长乐、仓山、马尾、台江和鼓楼价格环比涨幅分别为0.93%、1%、1.62%、0.95%、1.3%、0.59%和0.3%，闽侯跌幅为0.92%。
二、网友关注度数据分析
1.区县关注度分析
据房天下福州二手房数据中心数据显示，5月福州市各区县搜索热度仓山以28.03%的搜索占比成为榜首，其后鼓楼搜索占比25.18%，晋安搜索占比19.79%，位列第三，台江搜索占比12.42%，位列第四。
2.商圈关注度分析
5月福州二手房市场商圈搜索情况显示，五四北、金山大道和浦上大道登上商圈热搜榜、第二、第三，搜索占比依次7.09%、5.54%和4.76%，其余商圈都在4%以下。
3.楼盘关注度分析
据房天下福州二手房数据中心的统计数据显示，2016年5月福州热门搜索楼盘前十名分别为融信大卫城、中庚城、华润橡树湾、公园道1号、中天金海岸、三盛托斯卡纳小区、泰禾红树林、金辉天鹅湾、大儒世家归壹墅·绿园和融侨观邸。
4.小学关注度分析
5月福州小学搜索排行榜10出炉，仓山区域小学占据前三名，从4月二手房成交区域看，仓山区成交多，金山一代房源众多，受购房者亲睐，所以该区小学受到关注也是正常的。
5.户型、价格、面积关注度分析
5月福州网友关注的是50-80万元区间的楼盘，搜索占比为18.05%。其次为80-100万元，占比15.09%，再次是100-120万元区间，占比12.46%。
5月面积区间为70-90平米的房源受欢迎，网友搜索率为20.18%，其次为90-110平米、50-70平方米和110-130平方米的房源，搜索占比依次为17.61%、14.19%和10.61%。
4月福州二手房三居室搜索量大，搜索占比为37.94%，其次是二居室，搜索占比31.25%。福州二手房市场主要以刚需和改善型需求为主。
四、政策案例解读及展望
1、政策解读
以购房人家庭为单位（含购房人本人、配偶、未成年子女），申报购买的住房属于家庭第1套住房的，认定为首套房；在申报住房前已有一套住房的，申报住房为第二套房。
（1）购房人家庭按购房人本人、配偶、未成年子女为单位认定。购房人的婚姻状况，配偶和未成年子女（未满18周岁）也是按申报住房的购房时点（合同时间或法律文书时间）情况认定。子女年满18周岁的，与父母分别以不同家庭认定。
（2）首套房、第二套房按申报住房的购房时点认定。就是说以购房人购房家庭拥有的住房套数论。购房时间，商品房以合同签定时点（网签）为准；二手房以受理时点为准。
（3）住房套数按市场方式取得的商品住房套数计，不含经济适用房、解困房、拆迁安置房、房改房、集资房、继承房、受赠房和个人自建房。上述住房类型均指权利人首次取得权利情形。
（4）住房包括新建商品住房和存量二手住房，个人单独购买的和他人共同购买的都一并计算住房套数。
解读：共同购买房屋的购房人，如果其中有一个购房人不具备享受首购或首改优惠政策，则全体购房人都无法享受优惠政策。如果全体购房人都具备享受首购或首改政策优惠的，则各人根据所占的房屋份额和拥有住房情况分别享受优惠政策。
2、区域价格分析
据显示，4月首套房平均利率打9.2折为4.52%，再创新低。在所监测的35个城市中，首套房平均利率全部跌破5%。记者了解到，事实上福州首套房贷首付比例不但已执行2成规定，而且首套房贷利率也普遍打9折，即为4.41%。目前在榕工行、中行、建行、中信、兴业、招行、邮储和民生等多家银行均可提供首套房贷利率9折优惠，比基准利率4.9%低了0.49个百分点。另外个别银行对于优质客户利率更优惠。如在榕一家股份制银行普通客户利率打9折，部分优质客户打8.8折或8.5折。
解读：房贷利率打9折后贷款利息会省出不少。同样办理首套房贷款100万元20年期，执行9折利率后，月供只有6278元，累计支付利息50.67万元；执行基准利率的月供为6544元，累计支付利息57.07万元，月供多了266元，20年累计利息将多支付6.4万元。
3、市场展望
在新建商品住宅价格环比涨幅前五位中，二线城市就占四席，分别是合肥、厦门、南京和惠州。其中，合肥和厦门继续领涨，新建商品住宅价格分别环比上涨5.8%和5.3%。另外，福州、杭州、无锡也以2.8%的环比涨幅超过一线城市深圳和广州。
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