[摘要] “连续四周,每周涨幅近1000元”。6月,福州房价驶入快车道,各个区域新盘老盘定价现“你追我赶”之势。
“连续四周，每周涨幅近1000元”。6月，福州房价驶入快车道，各个区域新盘老盘定价现“你追我赶”之势。
“房价上涨势头在第三季度还有可能进一步加剧！”有业内人士判断，随着阳光城檀悦、世茂璀璨天城、鲁能公馆、正荣府等“高价地”入市，福州房价还将更上一层楼。
行情
新盘互相帮衬价格“你追我赶”
新盘价格接力涨，轮番打破各个区域房价的天花板——这就是近期福州楼市的概括。东区——新盘入市屡屡摸高
5月底，金香槟打出22800元/㎡新开盘价，直接让东二环板块跳上了“2万+”的行列。
这给6月初入市的金辉优步大道吃下定心丸。优步大道以近2.5万元/㎡价格开盘，刷新了晋安区楼盘（毛坯）首开均价纪录。
优步大道的价格亦“反哺”了金香槟。“毛坯房都卖到2.5万元/㎡，装修房跟涨是大势所趋。”时隔两周加推小户型的金香槟，果断从22800元/㎡一跃至25200元/㎡（含装修）。
福州北——标杆项目高价入市
再看福州北，上周末纯新盘碧桂园融侨时代城首次开盘，推出3栋楼666套房源，开盘均价在22500~23500元/㎡。而此前，北区板块在售项目均价为16000~21000元/㎡不等。
由此，北区新盘有了新的参考基准价。
城南——“补涨”进行时
东区、福州北高价盘屡屡入市，金山、城南板块也开始“补涨”。
淮安的金辉淮安半岛价格已经在15500~16000元/㎡，融信白宫全新组团的定价在17000~19000元/㎡，城南板块的闽江世纪城在16700元/㎡，印象外滩卖到18500元/㎡，而靠近火车南站的阳光城大都会、三江口的禹洲天悦湾则纷纷涨到15000元/㎡，去年万元出头的价格早已不见踪影。
解读
如果说，开盘项目互相捧场，制造了整个市场涨价氛围，那么市区库存的降低、新房选择性小，则“倒逼”购房者不得不接受这样的价格。
据福州房地产信息网数据显示，截至6月21日，可售住宅套数为20369套，去化周期约8个月左右，而不少板块已经遭遇库存告急的情况。如仓山旧区截至5月底，库存仅4000套左右，金山板块仅3000套左右，东区、北区板块库存更是低至千套左右。而这自然也成为目前在售项目涨价的底气。
有一线售楼人员坦言，“经过近一年的渲染，对于市区供地有限、房源不多的现状，许多购房者亦是不得不接受并认可，随着购房心理、预期的变化，大家对于市区两万以上价格的接受度日渐变大，很多人都害怕房价继续上涨，着急入市。”数据上也有所体现，嘉论机构数据显示，去年福州单价2.5万元/㎡以上的房源总成交434套，而今年以来，已成交327套。
追涨或持续，市场接受亦变难
那么，2.5万元/㎡会否成为福州市区房价的天花板？显然不会。
接下来要入市的阳光城、世茂、鲁能等项目的楼面价都在1.5万元/㎡以上，部分甚至高达1.8万元/㎡。常青藤营销副总梁恺认为，“对于这些高价地项目而言，2.5万元/㎡或许还不够保本。随着这些项目的入市，追涨显然还将持续。”
尤其近两个月以来，在金香槟和优步大道高价热销之后，不少项目就放出风声称将有“高定价”。对外价格上，鲁能公馆方面虽不透露具体价格，但从精装修成本考量，将会是市面上装修成本的1.5倍。而阳光城檀悦甚至放出2.7万元/㎡的吹风价格。
不过，随着高价盘的集中入市，福州楼市第三季度的追涨显然没那么轻松了。值得注意的是，虽然高价盘上市去化不错，但价格越高去化相应降低也是显而易见的问题。以牺牲去化和销量来保价格、保利润，似乎也不是长久之计。数据显示(2016年6月13日—6月19日)，福州市区成交出现较大幅度回落，创下了三个月以来的新低。
“不少高价地项目多数定位相对高端，所推的主力产品多是90~140㎡之间，预计单价2.5万元/㎡以上，如此总价就在250万元甚至以上。”高级分析师黄彬指出，“250万元以上房源一直不是市场的销售重点，每年占总去化的十分之一不到。今年高价地的入市，这类房源势必会集中爆发，想快速消化，对各房企的销售团队显然是一大考验。”
后市
差异化产品助抢客源
既然高价难以避免，那就只能在产品上见真章。“尤其300万以上房源，购房者对于地段、资源的要求就更高。”嘉论机构研究中心总监林健功指出。
以首次入榕的鲁能公馆为例，其主力产品为80~150㎡的舒适型2至4房。由于鲁能在福州此前并未开发项目，因而如何提升本地的品牌知名度成为重中之重。据悉，鲁能公馆将花费上亿巨资打造3000㎡艺术营销中心和体育+、儿童+概念展示区，展现鲁能集团中国高尚生活引领者的实力。
当然，精装、复式的项目也不少。火车站周边的正荣府、阳光城檀悦、世茂璀璨天城等项目，或主打精装修，或推出复式，产品选择比较丰富。
另外，名城珑域产品上更是瞄准东江滨刚需、投资客群，推出43㎡两房产品；华润紫云府也不走寻常路，推出东江滨少有的92㎡小复式。
福州鲁能地产有限公司营销部经理赵章程表示，“无论市场如何，对居住舒适度有着一定要求的购房者一直存在，且数量不少，这部分人群就是我们要争取的。不论是刚需、投资者抑或是改善型需求，他们是否出手，取决于市场是否有对应产品来满足他们的置业需求。因此差异化之路才是房企未来的‘生门’。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
