[摘要] 一度已被投资者视作鸡肋的SOHO产品,近期市场表现不俗。对此,有业内人士认为,福州住宅价格快速上涨,突出了“商住两用”的SOHO产品的高性价比,这让SOHO重新受到市场欢迎。不过,福州SOHO供应量过大的局面仍然存在 ...
一度已被投资者视作鸡肋的SOHO产品，近期市场表现不俗。对此，有业内人士认为，福州住宅价格快速上涨，突出了“商住两用”的SOHO产品的高性价比，这让SOHO重新受到市场欢迎。不过，福州SOHO供应量过大的局面仍然存在，去库存压力仍大。
销售情况好转
过去两年，SOHO项目在福州的市场环境发生了巨大的变化：首先，福州在2014年取消了住宅限购，SOHO的政策红利丧失；其次，SOHO供应体量激增、租金下滑，多个因素影响下，SOHO市场的投资热度明显下降。SOHO产品一度被视作鸡肋。
然而，SOHO产品却在今年上半年出现热销的情况。尽管相关统计数据还未出炉，但市场方面却屡屡传来SOHO产品销售顺利的消息，如：位于闽江北岸CBD的某SOHO项目，开盘当日售出了400套，创下近两年福州SOHO项目开盘日去化套数的新高。
记者调查发现，当下福州热销的SOHO产品，多位于福州市中心地段，周边都有较完善的配套，比如东二环地段的SOHO项目就依托泰禾综合体物业，万宝商圈地段SOHO项目则依托闽江北岸CBD商务区。
事实上，SOHO市场回温的苗头，早在去年就已出现。统计数据显示，2015年，福州（包含五城区、闽侯县）SOHO产品成交39.46万平方米，为福州近五年来SOHO成交的高值。2010～2014年，福州SOHO产品的成交量分别为9万平方米、18万平方米、37万平方米、14万平方米、11.55万平方米。上半年福州SOHO项目销售顺利，是延续了去年以来的回温行情。
房价上涨利好?
据了解，自从福州取消“限购”政策以后，有关SOHO产品的争议也被放大。尽管“商住两用”一直是SOHO产品的标签，但由于其产权属商业性质，SOHO产品无法对口划片学校，后期的居住成本、二次交易成本都比住宅要高。
既然如此，SOHO市场销售为何反弹？对此，有业内人士认为，去年下半年至今，福州楼市量价齐升，对SOHO市场也有带动作用。尤其近一年来，福州房价快速上涨，反观SOHO价格一路下滑，在“商住两用”的渲染下，SOHO产品的“高性价比”优势凸显。以工业路西禅寺对面的华润万象城项目为例，其SOHO产品的预期价格为18000～20000元/平方米，与其相比，附近的二手住宅价格已经突破25000元/平方米。
此外，去年以来政策层面时常出现“商改住”的文件。比如去年5月福建省国土资源厅、住建厅就曾转发国土资源部、住房城乡建设部关于《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，当中涉及“允许房地产企业适应市场变化，按以下不同情况，作出住房套型结构调整或房地产项目转型”。今年6月，国务院出台《住房租赁市场的若干意见》的第十二条中也涉及:“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”有业内人士认为，“商改住”实际操作流程复杂，目前福州也没有具体的落地消息，但在现阶段，存在“商改住”的可能使得SOHO产品的吸引力倍增。
去库存压力仍大
尽管SOHO项目销售顺利，但不同于住宅市场，SOHO产品的价格并未因此走高。记者走访发现，以价促量是福州SOHO市场当前的主旋律——很多在售SOHO项目都推出了存抵优惠、一次性或按揭折扣优惠、按时签约折扣优惠等优惠活动。
对此，有业内人士认为，目前福州SOHO的去库存压力要明显大于住宅市场，价格上涨缺乏动力。统计数据显示，去年福州五城区的SOHO存量就已经超过44万平方米，即使维持去年福州39.46万平方米的高成交量，去化周期也要超过18个月。另外，今年往后福州SOHO项目的潜在供应量在150万平方米以上，这也表示，福州SOHO高库存的状况可能会持续很长一段时间。（本报记者 庄小鹏通讯员 范方雨）
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