[摘要] 房屋租赁引起的纠纷不但令租客头疼，房东也常常苦不堪言。在租房的过程中常出现各种纠纷，本期说事释法栏目精选了我市法院近期审理的2起涉及房屋租赁纠纷的案例，希望能对出租人和承租人有所启示。
房屋租赁引起的纠纷不但令租客头疼，房东也常常苦不堪言。在租房的过程中常出现各种纠纷，本期说事释法栏目精选了我市法院近期审理的2起涉及房屋租赁纠纷的案例，希望能对出租人和承租人有所启示。
房子影响使用 租客可要求减租
2013年5月16日，原告戴某某、被告郑某某通过中介方签订《房地产租赁经纪合同》，约定原告将五四路某大厦某单元出租给被告作办公使用。租期自2013年5月17日至2016年5月16日。月租金年为3200元/月，第二年为3300元/月，第三年为3400元/月。房租每月16日前支付，支付租金要支付滞纳金。任何一方如需提前终止本契约，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于一个月的租金作为违约赔偿金。
合同签订后，被告向原告交纳了6400元租赁押金并对诉争屋进行了拆除推拉门等简单装修。2014年9月12日左右，被告发现诉争租赁屋漏水，遂通知原告前来维修。
原告安排工人于9月27日前后将房屋维修完毕。但地板漏水导致了一些墙壁存在斑驳、墙面脱落的情况，双方以手机短信的形式协商解决未果，后被告以此为由拒绝交纳2014年10月、11月的租金。
2015年1月21日，被告以短信方式通知原告下个月被告不再承租诉争屋，租赁到2015年2月16日。自2015年2月16日起，被告未向原告交纳房租并搬离诉争屋。但原告不同意解除合同并拒绝返还被告交纳的租赁押金。
原被告双方于2015年4月28日办理了房屋设备、钥匙等交接手续，被告交还了房卡，并将拆除的抽油烟机寄放至中介处并通知原告前来领取。诉争房屋2015年2月到4月的物业费及电公摊费系原告自行交纳。之后，原告向法院起诉。
2015年7月10日，经原告申请，法院委托福建某评估公司对修复费用进行评估，报告估计修复价格为2450元。
鼓楼区法院经审理认为，原、被告签订的《房地产租赁经纪合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被告提前一个月通知原告解除租赁合同，符合双方的约定，故被告应向原告支付租金至2015年2月16日，此外还要向原告支付一个月的租金3300元，作为违约赔偿金。
2015年2月16日起，被告即搬离诉争房屋并要求原告办理交接手续，故其不应承担2015年2月16日之后的租金。因诉争屋漏水需要维修，影响了对租赁物的使用，故原告应相应减少维修期间的租金。
诉争屋维修完毕后，虽然墙面存在一些瑕疵，但不至于完全影响被告使用，且被告亦未向原告提出解除合同，故被告仍应向原告支付2014年10月、11月的租金。综上，被告应向原告支付租金共计4950元(3300元×2-1650元)。因被告并非故意不交纳2014年10月、11月的租金，且在此期间内一直积极与原告协调诉争屋漏水的问题，故对原告要求被告支付违约金的诉请，法院不予支持。
被告未提供证据证明其装修经过原告同意，故应赔偿房屋装修的修复费用2450元。
租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
从方便经济的角度出发，原告本应采用要求被告恢复原状的方式，但原告坚持要求被告赔偿修复费用，故该鉴定费用应由原告自行承担。
法院判决确认原告戴某某与被告郑某某签订的《房地产租赁经纪合同》已解除;被告应向原告戴某某支付其所欠的租金4950元;被告向原告支付违约赔偿金3300元;向原告支付装修修复费用;同时判决戴某某返还租赁押金6400元。
不定期租赁 房东能随时解约
2012年3月1日，甲单位与乙公司福建分公司签订一份《房屋租赁合同》，甲单位将其一房屋出租给乙公司福建分公司，租赁期限从2012年3月1日至2013年2月28日，租金为每月3318元，在每月10日前缴纳当月租金。
房屋押金为6636元，双方约定乙公司福建分公司必须按时缴纳租金和水电费，如未交，按每一日支付应收款千分之五的滞纳金。合同签订后，甲单位将租赁房屋交给乙公司福建分公司使用。租赁合同期限届满后，双方没有续签合同。
2013年9月11日，甲单位通知乙公司福建分公司准备解除合同收回租赁房屋。2014年2月27日，甲单位书面通知乙公司福建分公司，双方签订的租赁合同从2014年3月1日起解除，并要求乙公司福建分公司在2014年3月31日前将房屋腾空后交还给甲公司。
乙公司福建分公司自2014年1月起未缴纳租金。甲单位曾委托某评估公司对出租房屋的租金价格进行评估，评估公司对出租房屋的租金评估为每月47元/平方米。随后，甲单位将乙公司福建分公司起诉至法院。
一审法院经审理判决：甲单位与乙公司福建分公司签订的《房屋租赁合同》于2014年3月1日解除，同时租赁合同涉及的房屋应交还给甲单位;乙公司福建分公司、乙公司向甲单位支付2014年1月至3月的租金10950元及滞纳金并支付水电费等;甲单位在乙公司福建分公司搬离诉争屋并支付上述各项费用之日起退还租赁保证金6636元。
一审判决后，甲单位提起上诉。福州中院二审认为，根据合同法，本案租赁合同约定的租赁期限届满后乙公司福建分公司仍继续使用租赁物，并按原约定缴纳租金，甲单位未提出异议，故应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
对于不定期租赁，出租方可随时解除合同。乙公司福建分公司在租赁合同解除后仍继续占用房屋，造成甲单位的租金损失。在甲单位未进一步证明乙公司福建分公司在合同解除后按原约定的租金标准支付占用费明显低于其租金损失的情况下，一审判决乙公司福建分公司按原租金标准向甲单位支付占用费并无不当。二审判决维持原判。
不定期租赁 房东能随时解约
2012年3月1日，甲单位与乙公司福建分公司签订一份《房屋租赁合同》，甲单位将其一房屋出租给乙公司福建分公司，租赁期限从2012年3月1日至2013年2月28日，租金为每月3318元，在每月10日前缴纳当月租金。
房屋押金为6636元，双方约定乙公司福建分公司必须按时缴纳租金和水电费，如未交，按每一日支付应收款千分之五的滞纳金。合同签订后，甲单位将租赁房屋交给乙公司福建分公司使用。租赁合同期限届满后，双方没有续签合同。
2013年9月11日，甲单位通知乙公司福建分公司准备解除合同收回租赁房屋。2014年2月27日，甲单位书面通知乙公司福建分公司，双方签订的租赁合同从2014年3月1日起解除，并要求乙公司福建分公司在2014年3月31日前将房屋腾空后交还给甲公司。
乙公司福建分公司自2014年1月起未缴纳租金。甲单位曾委托某评估公司对出租房屋的租金价格进行评估，评估公司对出租房屋的租金评估为每月47元/平方米。随后，甲单位将乙公司福建分公司起诉至法院。
一审法院经审理判决：甲单位与乙公司福建分公司签订的《房屋租赁合同》于2014年3月1日解除，同时租赁合同涉及的房屋应交还给甲单位;乙公司福建分公司、乙公司向甲单位支付2014年1月至3月的租金10950元及滞纳金并支付水电费等;甲单位在乙公司福建分公司搬离诉争屋并支付上述各项费用之日起退还租赁保证金6636元。
一审判决后，甲单位提起上诉。福州中院二审认为，根据合同法，本案租赁合同约定的租赁期限届满后乙公司福建分公司仍继续使用租赁物，并按原约定缴纳租金，甲单位未提出异议，故应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
对于不定期租赁，出租方可随时解除合同。乙公司福建分公司在租赁合同解除后仍继续占用房屋，造成甲单位的租金损失。在甲单位未进一步证明乙公司福建分公司在合同解除后按原约定的租金标准支付占用费明显低于其租金损失的情况下，一审判决乙公司福建分公司按原租金标准向甲单位支付占用费并无不当。二审判决维持原判。
律师说法：
合同签得细 麻烦自然少
如何规避房屋租赁纠纷?福建志昂律师事务所律师陈孝泉给出两点建议。
一、在房屋租赁前，租赁双方好签订书面合同，并将合同的相关内容如合同期限、租金、租金交付方式、房屋及配套设备日常损坏由哪方承担维修义务、违约金、赔偿金、是否允许转租、解除合同的条件等项目进行详细约定，这样有明确的书面合同可以作为维权的依据。
二、针对在日常生活中，租赁双方往往使用中介机构提供的格式合同，陈孝泉建议租赁双方可以在格式条款之外另行补充自己需要的条款，如房东方面可以在合同中对房屋安全使用进行告知，以示尽到安全告知义务;可以对租房用途进行说明，避免房客利用房屋从事违法犯罪行为;双方可在合同中列明房屋的设施清单，退房时该清单可作为凭证;租客方面，可以要求查看房屋产权证，并在合同中加以明确，确保房东对房屋享有所有权或处分的权利。
律师说法：
合同签得细 麻烦自然少
如何规避房屋租赁纠纷?福建志昂律师事务所律师陈孝泉给出两点建议。
一、在房屋租赁前，租赁双方好签订书面合同，并将合同的相关内容如合同期限、租金、租金交付方式、房屋及配套设备日常损坏由哪方承担维修义务、违约金、赔偿金、是否允许转租、解除合同的条件等项目进行详细约定，这样有明确的书面合同可以作为维权的依据。
二、针对在日常生活中，租赁双方往往使用中介机构提供的格式合同，陈孝泉建议租赁双方可以在格式条款之外另行补充自己需要的条款，如房东方面可以在合同中对房屋安全使用进行告知，以示尽到安全告知义务;可以对租房用途进行说明，避免房客利用房屋从事违法犯罪行为;双方可在合同中列明房屋的设施清单，退房时该清单可作为凭证;租客方面，可以要求查看房屋产权证，并在合同中加以明确，确保房东对房屋享有所有权或处分的权利。
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