[摘要] 基于过去30年房地产给中国经济与财税收入及产业发展等带来重大利好，同时给中国经济带来不利的东西，给房地产最好的一个比喻，就是“夜壶”。任前辈是最先讲房地产“夜壶论”的，房地产好比一把“夜壶”，急用时掏出来，不用时搁着。政府对房地产真的是又爱又恨，既想马儿跑，又想马儿不吃草。既想房地产不大涨，又想房地
文/谢逸枫
基于过去30年房地产给中国经济与财税收入及产业发展等带来重大利好，同时给中国经济带来不利的东西，给房地产的一个比喻，就是“夜壶”。任前辈是讲房地产“夜壶论”的，房地产好比一把“夜壶”，急用时掏出来，不用时搁着。政府对房地产真的是又爱又恨，既想马儿跑，又想马儿不吃草。既想房地产不大涨，又想房地产不下跌，在涨跌之间一直要政策平衡供需，目的的维持房地产市场平稳健康发展。譬如1997年、2005年、2008年、2012年、2014年的房地产救市就是的案例。
老谢按照去年的房地产占GDP与对经济增长的贡献率及财税收入的作用看，2018年中国经济离不开房地产的支撑，需要房地产这个“大腿”。2017年GDP突破了80万亿元整数关口，达到82.7万亿元，同比增长6.9%，较上年回升0.2个百分点。从不同季度数据看，一、二季度增速分别为6.9%，三、四季度均为6.8%，下半年较上半年出现微幅回落。从不同产业看，一、二、三产业GDP增速分别为3.9%、6.1%和8.0%，服务业增速显著高于GDP整体增速。根据房地产投资与住房消费及57个涉的房地产业的数据显示，说明房地产拉动中国经济的贡献非常明显。
第三产业增加值占比为51.6%，二产占比为40.46%，二者对经济增长的贡献率分别为60%和35.2%，服务业继续成为经济增长的主要动力。从需求侧看，最终消费支出对增长的贡献率继续保持在58.8%的高位，较上年有所回落。其原因是净出口对增长的贡献由负（-6.8%）转正（9.1%）。相应地，资本形成对增长的贡献，则进一步由上年的42.2%下降至32.1%。毫无疑问，住房消费与房地产的57个上中下游产业消费对消费的贡献非常巨大，占比非常高，直接表明中国经济离不开房地产。
2017年全年，规模以上工业增加值同比增长6.6%，增速较上年加快0.6个百分点。更为重要的是，工业部门增加值增长的自主性在提升，增长的韧性也在改善，主要表现在以下两方面：一方面，从不同产权属性的工业企业看，国有企业增加值增长6.5%，股份制企业增长6.6%（见下图），外商及港澳台商投资企业增长6.9%。另一方面，从不同行业的工业企业增加值看，采矿业增加值下降1.5%，制造业增长7.2%，水电燃气等生产和供应业增长8.1%。可见，制造业已经成为工业部门景气回升的主要动力。
2017年，固定资产投资达63.2万亿元，同比增长7.2%，增速较上年回落0.9个百分点。从投资的三大主体来看，增长的前景似乎并不乐观。首先是制造业投资规模为19.36万亿元，占比30.6%，同比增速4.8%，是总投资回落的主要因素；其次是房地产开发投资为10.98万亿元，同比增长7.0%，略低于总投资的增速；最后是基础设施建设投资高增长，全年累计投资额达14万亿元，同比增长19%，较上年加快1.6个百分点，这得益于PPP项目的持续快速推进。
2018年房地产开发投资的下行趋势仍将延续，当前监管部门正在清理整顿PPP项目，加上地方财政和债务约束越来越严，基础设施投资回落趋势在所难免。今年投资回落的趋势仍将持续。当然，投资结构的优化有诸多亮点，如第三产业投资规模不但高达37.5万亿元，高于二产的23.58万亿元，而且三产投资的增速（9.5%）也大幅高于二产的增速（3.2%）；又如，在二产的制造业投资中，高技术制造业、装备制造业投资同比增长17%和8.6%，较上年加快2.8和4.2个百分点，而高耗能制造业投资规模则收缩了1.8%。
是房地产投资。2017年，房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资75148亿元，增长9.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。而2017年，固定资产投资（不含农户）631684亿元，比上年增长7.2%，增速与1-11月份持平。从环比速度看，12月份比11月份增长0.53%。说明房地产投资占投资比例六分之一。
第二是住房消费。2017年，商品房销售面积16.9亿平方米，比上年增长7.7%。其中，住宅销售面积增长5.3%，办公楼销售面积增长24.3%，商业营业用房销售面积增长18.7%。而商品房销售额133701亿元，增长13.7%，增速提高1%。其中，住宅销售额增长11.3%，办公楼销售额增长17.5%，商业营业用房销售额增长25.3%。而2017年全年，社会消费品零售总额366262亿元，比上年增长10.2%。说明住房消费占消费比例三分之一以上。
第三是57个相关产业。上个世纪90年代，房地产业被确定为国民经济支柱产业，这一定位给房地产业带来了千载难逢的发展机遇。尤其是到了2002至2004年，中国的房地产业出现了超乎寻常的发展和扩张态势，房地产开发投资额从2002年的7736.42亿元，猛增至2004年的13158.25亿元，增幅高达70.08%。2003年中国经济增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。房地产业还直接带动了57个相关产业的产出增加，产生了广泛的拉动效应。
老谢从来就否认中国房地产黄金时代已经结束的谬论，2017年的销售面积与销售额创造过去30年历史纪录，就是的证明。因为城镇化的完成最需要房地产，是解决住、资金等重要途径。最关键是中国城镇化要完成80%，还需要20年时间，土地资源的稀缺与收入的提高及人口的进城加快，还有人口结构的变化，意味着房地产黄金时代未结束。最让人兴奋的是2017年竟然诞生3家5000亿房企与17家千亿房企，及500强房企占市场份额比例不断的上升，表明未来房企进入钻石时代，规模致胜来了。
2017年，房地产市场分化，在一、二线城市补库存和三、四线城市棚户区改造的助力下，房地产开发投资为10.98万亿元，同比增长7.0%，与上年（6.9%）增速基本相当，其中住宅投资增长了9.4%，较上年（6.2%）大幅上升了3.2个百分点。从市场的供给端看，2107年末，商品房待售面积5.9亿平米，较历史峰值（2016年2月的7.39亿平米）下降了1.49亿平米，降幅达20%，其中住宅库存下降规模更是高达1.66亿平米。
为此，补库存推动下房屋新开工面积同比增长7.0%，其中住宅增长10.5%。此外，补库存意愿也使得房企加快了购地节奏，2017年全年购地2.55亿平米，同比增长了15.8%。从楼市的需求侧看，2017年商品房销售额同比增长13.7%，其中住宅增长11.3%，增速较2016年2月的峰值已螺旋式下行20个月，反映到房价上，2017年12月70个大中城市房价同比涨幅为5.6%，尽管较上月出现了微幅反弹，但在当前严厉调控的政策环境下，2018年仍将呈现平稳下行趋势。
2017年中国经济需求结构的优化，主要表现在消费需求的韧性十足，居民消费升级锐不可当，已经成为助推消费和经济增长的主要力量。2017年，最终消费支出对GDP仍保持在58.8%的高位。具体来看，全年社会消费品零售总额同比增长10.2%，其中城乡居民消费增长分别为10%和11.8%，农村地区正在接力城市地区，成为商品消费升级的重要力量，而城镇地区则处于商品消费向服务消费转型的升级趋势中。
2017年，按美元价格计算，全年对外贸易总额达4.1万亿美元，同比增长了11.4%，扭转了连续两年大幅下滑的势头。其中，出口和进口增幅分别为7.9%和15.9%。2017年出口增速之所以能实现超预期增长，首要因素无疑是外需的向好。2017年12月，美国、欧元区制造业PMI均创新高，摩根大通全球综合PMI指数和OECD全球综合领先指数均持续上升。在外需向好背景下，我国对主要经济体如美国、欧元区、东盟等多数国家地区的出口增速均有不同程度上升。
另一方面，人民币汇率基本处于均衡汇率水平上，也是外贸向好的重要因素。尽管2017年人民币出现了态势，但较811汇改前，无论是人民币汇率指数还是人民币对美元的双边汇率，仍出现了明显的下调（见下图），这都有利于保持中国出口部门的竞争力。整体来看，人民币汇率因素，至少已不会对出口造成明显的下拉作用。
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