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刚需小户型PK改善大平层,未来福州楼市到底哪个更吃香?

楼市修雅 2021-04-28 15:09:12

 

最近一直有一些问题困惑,先来聊聊前几天盘点完500W以上总价房源之后的一个困惑,未来福州随着目前新盘的交房上市,刚需户型和改善户型到底哪个在市场会更容易流通和溢价?(由于是思考,所以罗列了一些观点,没有结论,大家一起讨论)

 

01

 
 

老房龄小户型贵

 

近年福州由于房价的上涨,导致不少3环边的二手房出现一个场景:小户型单价高,大户型单价低。这也导致近年来不少投资客也更关注后续的流通性而选择小户型。

举个例子:位于金山大道北侧的老房龄社区,均价2.1W,楼盘户型也比较多,从贝壳里面看到社区,180平米的单价1.87W总价338W,94平米的单价2.34W总价220W。

分析:对于楼盘而言,也可以说是不少福州老房龄社区的代表,在早期社区不少存在大户型,不过随着房龄增加,居住品质下降。导致大户型虽然单价更低,不过总价依然300多W,就变成常说的土豪看不上,刚需买不起。

 

02

 
 

改善新盘单价高

 

今年福州的改善大平层上市不少,由于去年大平层产品的稀缺,导致被压抑的购买力一下子爆发,目前主打改善的楼盘去化都不错,后续随着改善产品的增多,去化也会有一定分化。


对比新盘价格会发现,主打改善的项目单价都比周边高出不少,是否意味着改善在未来会更加吃香?

 

 

03

 
 

新盘户型分布

 

近两年福州新盘上市不少,从户型分布来看,虽然各板块单价有所差异,不过主要面积段有两种:80-95的三房,110-125的四房。而且从去化看,五四北、南二环、闽侯等板块,90左右的三房受到市场认可,这也导致新盘户型也更加向这些户型集中。

不过这是目前市场的风向,未来是否会因为大量90平左右户型出现,导致市场供应失衡,反而新盘大户型稀缺性更加明显?

 

04

 
 

全国流通走势

 

对比全国的流通性看看,目前成交面积段也按城市等级有区分,一线城市成交主力在70-90平米,二线城市100-120平米,三四线城市100-140平米。从分布来看,因为房价的阶梯分布导致面积段也呈现递增。

由于福州定位是二线城市,对于未来发展而言,经常会拿一线城市的轨迹做参考。如果按这种路线发展,未来福州的成交是否也会更加向小户型集中?

 

05

 
 

未来人口走势

 

回想以前写过的人口走势,国家的回声潮人口在1985-1989,到2027-2030年将是这一批人进入40岁,黄金购房期,选择面将朝向改善产品。

如果按这样换算,未来90左右三房大量流入市场后,承接的购买力依然是定位刚需,但是将面临购买力短缺的现象,反而改善产品遇上市场购买力转换,未来走势是否会逆转?

 

06

 
 

未来居住定位

 

对于未来的城市居住发展,目前有两种方向,1、香港高密度住宅,2、新加坡组屋。

这两年有关注土拍会发现,福州已经开始在公租房上发力,逐步加大土拍供应,同时也增加人才房等保障,是否意味着未来会向新加坡模式发展,商品房变成有钱人购买,低收入购房者国家提供住房保障,如果这样发展,可能未来小户型的承接将变小。

当然直接硬套这两种模式肯定都太武断,对于国人而言,住房可能不仅仅是居住,对于不少人而言有房可能也是一种安全感和归属感。是否会出现公租房依然有人住,但是购房者还是会想要拥有自己的住房,市场小户型购买力依然不少。

 

07

 
 

对比总结

 

对于上面的一些观点,由于福州城市发展也不确定,所以很多观点依然还是值得商榷的。

早期大平层贬值快,原因在于社区品质差,物业差,导致房龄增加,大平层贬值快。不过看今年的几个改善盘项目,都是以纯商+房企口碑打造,品质保障会更强。

虽然流通性是根据城市等级,不过福州各板块购买力也不同,可能会导致不同板块,保值的面积段也有很大差异。

福州定位二线,虽然参考一线城市,但是福州未来的人口流入和城市发展,不确定性还是太大,直接生搬硬套可能也不太合适。

以上是目前主要思考的一些方面,大家觉得在未来福州楼市,小户型和大户型到底哪个更吃香?

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