欺诈性商品房买卖合同 |
案例:2002年6月19日,原告代表其公司与被告(某市某房地产开发有限公司)签订购房合同。双方约定,原告购买被告开发的某小区商品房一套。合同签订前,原告认为单独的厨房,餐厅和客厅不适合公司办公,被告遂向原告承诺可将三间房间的墙打掉,同时更改了户型图并附于合同。2003年8月27日,交房时被告未按照合同中户型图建造(因要求打掉的墙是承重墙)。2003年1月原告向法院起诉。>>> |
分析:根据人民法院的解释,欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为。该案涉及的主要法律问题包括:合同的性质、欺诈性合同受害人在起诉或仲裁中的救济方法、以及合同先履行义务一方的不安抗辩权。该案属于欺诈性合同,原告继续履约的主张应支持,但损失赔偿应按照实际损失即11460元计算。 |
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售楼广告掩盖事实 |
案例:原告称其于2002年5月,原告到被告售楼处拟购买一套商品房,被告售楼人员向原告介绍了其拟购楼号的情况及小区的公用设施。提到在原告所购楼号的北侧有一个网球场周边是绿地,经过原告实地在小区考察后认为与销售人员及提供的楼书描述的一致,于是第二天与被告订立了《购房合同》。在同年下半年,被告将网球场擅自向北挪取消了周边的绿地,改建成小型停车场且仅距原告所在的楼10几米。>>> |
分析:本案中被告存在欺诈的行为。它主要表现在被告在楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实,将其描述为绿地。使得原告认为所购买的房屋的居住环境符合自己的内心的期望而作出了购买的意思表示。基于此种原因,原告在发现实际生活空间环境发生变化时应当向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求应当在知道上述情形后1年内。 |
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商品房交付使用的争议 |
案例:崔某于2001年10月20日与某市某房地产公司签定了《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定崔某购买该公司出售的商品房一套,在交房时间2002年2月15日前出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同时,双方约定进行验收交接时出卖人应当出示“北京市建筑工程竣工验收备案表”、“住宅使用说明书、”“住宅质量保证书”并签署房屋交接单。在“补充协议”中双方重新约定若出卖人逾期交房,出卖人从2002年2月16日始按照总房款的日万分之四支付违约金。而出卖人直至2002年12月3日,才交付了“北京市建筑工程竣工验收备案表”。>>> |
分析:按照《司法解释》的表述在处理本案时也应当优先考虑合同中的约定,而不能够将房屋交钥匙转移房屋的占有作为房屋的交付使用。 |
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装修不当引发的纠纷 |
案例:原告张某与被告李某是相邻多年的邻居,居住期间,张某发现其房屋阳台顶部、北卧室窗上部顶角处每逢下雨便有漏水现象,同时,厨房顶棚上下水管周边也有渗水痕迹。为此,张某曾向楼上李某家说明情况,并向当地居民委员会反映问题,但终因双方分歧过大而未能解决。张某认为,造成漏水的原因是由于李某在装修房屋时的装修结构不合理,致使每逢下雨都会出现卧室、凉台和灶房漏水的情况,因此请求法院判令李某停止侵害。李某则认为,造成漏水的情况很多,而且自己的装修并未违反建筑法规的各项条款,因此不同意将房屋重修。>>> 详细 |
分析:
法院根据鉴定结果做出判决,李某必须对房屋的装修不合理部分予以返工,以停止对张某的侵害,并判决李某承担本案的诉讼费、检测费、鉴定费等共计3500元。 |
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房屋认购协议是否属于无效合同 |
案例:2002年5月,余女士看中了位于某开发区某别墅楼盘的房屋,并与开发商签订别墅户型确认书,双方约定:余女士向开发商预定别墅五套,每套3000元/平方米,余支付定金每套5万元;开发商在收到定金60天后,对该别墅进行放样施工,余在放样施工前有权变更,60天后不作变更,开发商视为放样确认;在领出别墅预售证时,双方在此基础上正式签订预售合同。确认书签订后,余不久支付了定金25万元。>>> |
分析:法院认为,余女士明知开发商没取得商品房预售许可证,而与其签订了户型确认书,并在确认书中明确开发商在取得别墅预售证时,双方在此基础上签订预售合同,该确认书应认定为双方对预售合同的签订进行了预约。但同时认为,双方在不具备签订预售合同法定条件时,在确认书中约定购房定金条款,开发商向余收取购房定金行为违反了法律规定,应认定为无效。 |
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房屋面积缩水如何赔款 |
案例:沈阳市民蒋某于2003年6月在沈阳市沈河区青年大街附近购买了两处房屋,总建筑面积为552.74平方米。合同签订后,蒋某缴纳了全额购房款。之后,蒋认为房屋实际面积与合同约定面积不符,于2003年8月提起诉讼,要求按合同约定及法律规定返还房屋面积差价款12万余元。>>> |
分析:这起事件的焦点问题是蒋某是否应对地下室部分承担付款责任问题。二审法院认为,双方签订的《商品房买卖合同》是开发公司提供的格式化合同,在地下室部分的空格处打了个“X”符号。在双方签订的《商品房买卖合同》说明第5条中规定:“对实际情况未发生或买卖双方不做约定,应在空格部位划X,以示删除。”由于该地下室不能独立存在,须随房屋一并转移,而出卖人在出卖时并未做出另行约定,按照交易习惯,法院认为合理的解释就是:该地下室是随房屋无偿转移给买受人的。 |
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