[摘要] 2014年三季度，全国房地产市场延续下行趋势，房地产投资增速继续放缓。在此背景下，中央与地方政府调整房地产政策，大多数城市限购放松或取消，以刺激需求释放。但限购松绑后市场预期并未根本转变，地方政策陆续通过调整信贷公积金、财政支持等方式拉动需求。
3.二手房：三季度成交量较去年同期继续大幅下降，价格继续下跌
成交方面，受按揭贷款规模下降和购房者预期市场下行的影响，三季度十大城市二手房总成交15.15万套，较去年同期大幅下跌29.48%。价格方面，2014年9月十大城市主城区二手房均价下跌0.83%，三季度累计下跌2.14%，延续二季度以来的市场下行趋势。
(1)成交：三季度成交量持续下滑，同比大幅下降
三季度成交量同比大幅下降。2014年第三季度二手房成交受按揭贷款规模下降和观望情绪渐浓的影响，十大城市二手住宅累计成交15.15万套，同比去年同期的21.48万套大幅下降29.48%。今年的成交套数较2009-2012年三季度成交量的平均值（20.97万套）减少了5.82万套，下降幅度为27.76%。具体来看，一季度共成交16.03万套；二季度整体成交略有回升，为16.41万套，但因市场延续胶着状态，各月成交持续下降；三季度分月来看，7、8月二手住宅分别成交4.88万套和5.16万套，虽有小幅回升，9月却再次进入下降状态，整体显示下行趋势。
(2)价格：三季度价格累计下跌且跌幅整体扩大，二手房累计跌幅少于新房
2014年第三季度，十大城市二手住宅累计下跌。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2014年三季度，十大城市主城区二手住宅均价累计下跌2.14%，其中9月下跌0.83%，8月下跌0.48%，9月下跌0.84%，涨幅较二季度（累计跌幅1.70%）扩大0.44个百分点，一季度则是累计上涨2.37%。从各月均价来看，7月持续了二季度的跌势，均价降为26532元/平方米；8月价格继续下跌，为26406元/平方米；9月继续受市场成交低迷的影响，均价进一步回落，跌至26183元/平方米。从各月环比来看，7月价格环比下跌，跌幅保持为0.83%，进入8月，二手房价格的跌幅为0.48%，9月跌幅继续扩大，环比下跌0.84%。
4.土地：企业拿地意愿下降致土地市场供需规模双降，成交均价下跌，溢价率下行
市场预期下行、库存与资金压力导致企业拿地意愿下降；从而促使土地市场继续下行。土地供求方面，三季度土地推出和成交规模均不及去年同期；300城市各类用地推出及成交同比分别下降24.8%和37.8%。土地价格方面，三季度各类用地及住宅用地成交均价同比明显下降，降幅分别为17.4%和7.4%；溢价率延续二季度以来的下行趋势；出让金方面，三季度各类用地出让金同比降幅近五成；受企业拿地向一二线城市集中的影响，十大城市出让金占比提高。
(1)供求：推出、成交规模均不及去年同期，房企拿地意愿下降，土地市场下行明显
今年前三季度土地推出量同比明显回落，三季度降幅扩大，企业拿地愈发谨慎致政府推地放缓。2014年前三季度，300个城市共推出各类用地18亿平方米，同比下降16.2%。其中，住宅用地推出8.6亿平方米，同比下降18.8%；商办用地推出3.4亿平方米，同比下降20.7%，累计下降幅度较上半年继续增大。分季度来看，三季度供地水平相比二季度继续下降，三季度共推出各类用地5.7亿平方米，环比下降2.7%，而同比降幅扩大至24.8%。其中，住宅用地环比下降11.2%，同比降幅近一步扩大至35.3%；商办用地环比下降2%，同比降幅继续扩大至31.8%。
(2)价格：成交结构影响前三季度楼面均价高于去年同期，溢价率处于较低水平
前三季度楼面均价整体水平高于去年同期，三季度明显回落。2014年前三季度，300个城市各类用地楼面均价为1193元/平方米，同比上涨5%。其中住宅用地楼面均价为1743元/平方米，同比上涨9.8%；商办用地为1591元/平方米，同比上涨11.5%。2014年以来，出于风险考虑房企拿地更侧重于一二线城市，三四线城市则谨慎进入，北京、上海等城市优质地块高价成交拉高整体住宅楼面价，如北京西城区华嘉胡同地块、上海闸北大宁路街道325街坊楼面价均超4.5万元/平方米。按三季度来看，各类用地楼面均价1103元/平方米，同比下降17.4%；住宅均价1748元/平方米，同比下降7.4%；商办均价1571元/平方米，同比增长8%。
(3)出让金：前三季度总体低于去年同期，三季度同比降幅近五成，十大城市占比提高
市场持续低迷至总体出让金远低于去年同期，三季度出让金下降明显。2014年前三季度，300个城市土地出让金总额为17176亿元，较去年同期下降19.6%。其中住宅用地出让金为11548亿元，同比下降19.3%；商办用地出让金为4168亿元，同比下降19.9%。
(4)各类城市：各类城市土地市场持续降温，三季度各线城市销售均遇冷
各类城市土地市场持续降温，房企拿地意愿明显减弱。2014年以来各类城市土地市场分化继续，但均有所降温，市场渐趋冷清，今年前三季度一线城市住宅土地成交2125万平方米，同比下降16%；二线城市累计成交27539万平方米，同比下降26%；三、四线城市成交35736万平方米，同比下降27%。房企着重布局使得一线城市土地成交降幅小于二、三四线城市。分季度来看，三季度各线城市土地成交降幅明显扩大，其中一线城市三季度成交590万平方米，同比下降51%；二线城市三季度成交7517万平方米，同比下降46%；三、四线城市三季度成交8646万平方米，同比下降50%。土地市场在经历一季度的短暂火热之后归于平淡，企业拿地意愿明显减弱。
(5)热点地块：房企整体土地购置意愿下降，拿地意愿偏向一线城市优质地块
总规模、总价较去年有所回落。2014年前三季度，成交总价前十名的住宅用地（包括住宅用地及含住宅的综合性用地）总金额为587亿元，是去年全年的89%，总价高位有所回落；成交总面积为120万平方米，是去年全年的66%。前十名地块中北京独占4宗。详细来看，拓平+友昇置业在上海闸北区竞得的地块以101亿元的成交总价位居榜首，入榜门槛提高至45.8亿元。
5.企业：多数企业销售低于预期，高库存高负债导致企业拿地更趋谨慎
销售方面，2014年前三季度，重点品牌房企继续领跑市场，部分中型房企加快销售进度，但多数企业整体目标完成率仍低于去年同期；企业竞争加剧，行业集中度进一步提升。土地投资方面，企业三季度投资更趋谨慎，城市布局聚焦一线城市，二三线城市占比回落。融资方面，多数房企资金压力较大，融资规模持续上升；随着海外融资成本上升，重点企业海外融资规模下降；国内中期票据市场监管放开，多家企业发布票据融资计划，预计未来直接融资规模将上升。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
