[摘要] 将自己的房子通过中介卖房,过户已两月,房款却杳无音讯;将一套房屋出售,找一家房产经纪服务有限公司见证,交易结束后对方却迟迟不给予退款……遇到这样的情况,相信每一位买房或卖房者,都将非常郁闷。而近期这样的情况却连续发生在福州二手房市场上,严重影响了房产中介企业在市民心目中的印象。
业内人士更是一针见血地指出,“伪中介”是指总部不以房地产中介服务为根本,而以其他中介门店“挂靠”连锁(美其名“加盟”而非直营或特许经营)为前提的“中介”。“伪中介”市场的表现形式,往往是以“xx担保公司”,“xx电商”为总部,吸纳个体中介挂靠,中介费收入全部返还门店,还为挂靠门店提供客户资金利益返佣,总部是以吸纳客户资金运作金融产品或放贷来牟取非法利益。它们往往要求客户将资金存入中介总部,以各种办法延长保证金、购房款退还时间;签约不以保证交易安全为目的,导向资金走向的签约目的。
相比之下,正规中介公司则是由总部投入招募、培训资源、对经纪人门店大力监管,签约提供安全、透明的保障风险,以居间服务收取为主要盈利收入,不断搭建让客户安全、便捷的交易平台。具体来说,正规房产中介企业有如下特点:1.合同规范,资金实现银行监管;2.注重员工专业素质和道德标准,保障提供交易信息的透明性;3.注重品牌与口碑,对交易风险较大的单子拒绝签约;4.受到政府媒体认可,行业协会颁发的星级中介机构,持有行业上岗证;5.保护行业土壤,自律行为以保障行业健康发展。总之,“真中介”所有门店都是总部直营或总部特许他人经营;总部收入是通过总部为门店提供系统服务而换来的分成;使用的是一整套门店运营、企业文化、培训会议等系统。目前,福州比较知名的正规房产中介有骊特、麦田、双安、家天下、朝阳、中琦、南新和名嘉房产等等。
正规房产中介生存依靠分成
福州市房地产中介行业协会人士表示,识别“伪中介”,卖房者和买房者都应该知道这几件事情:
中介行业健康发展的前提是能有保证利润。因为正规中介经营有很多成本:门店装修、员工素质培训(半年以内经纪人没有产能,无法独立服务客户,需要老员工或点钟协助)、后期权证人员的投入和薪资培育、各种营销费用开支(网络、**、业务工具等)、公司基础设计硬件软件投入等等。此外,还有各种风险计提,如各种个人信用风险、办单风险、政府政策风险,如限购限贷、无预警提高税费及员工犯错风险等。
在这方面,市场上是存在反面教材的:几年前,温州房产中介收费0.6%,中介没有利润,就利用平台和专业知识参与炒楼和赚差价。而不以正规的收入为盈利收入的中介公司,基本存在猫腻;一定伤害或冒着伤害客户利益为出发点。
另外,需要客观看待一套房子的成交过程。中介公司并非偶然带看一套房子就能实现成交,每套房源背后都是每个中介公司长久的经营所保留的关系。在房源背后,往往花费一个经纪人推荐、包装,甚至整个公司的营销力量,获取房东信任的背后非一个经纪人可以完成,这期间动用的资源包括店经理,甚至区域经理。一个经纪人平均带看70组才能完成一个交易,每个月有50%以上的房产经纪人面临没有成交的零提成风险。而且,客户委托也相同,不是所有经纪人都可以马上为其配对适合的房屋,甚至不专业经纪人,还会大量花费客户的时间,带看低效和无效的工作,增加客户选择烦扰甚至干扰,把客户引入本不是他适合的房屋,这样的成本浪费往往看不到。从实际情况看,一个专业经纪人的练就,需要1年到2年,而经纪人公司还要冒很大的人员流动风险对其进行投入。所以,大部分的客户看到的仅仅是一套房子的交易完成,没有看到这个简单的成交背后的链条。因为贪图小利忽视了所有中介公司付出的背后价值,甚至让自己陷入交易漩涡之中。
榕房地产中介行业协会将规范行业秩序
在这种市场环境下,要怎样才能维护房产交易双方的合法权益呢?针对这一现状,福州市房地产中介行业协会表示,今后将从三个方面进行改进:
一、针对“伪中介”公司总部,将要求“伪中介”公司总部对所有的加盟商负责,对所有的加盟门店职工负责,对他们提供系统的、完善的、有力的招聘和培训支持,并且不能将客户的资金投资在其他金融领域或放贷,牟取不正当利益。
二、针对“伪中介”加盟商进行劝导。因为很多“伪中介”的隐蔽性很强,或者在加盟条件上给予了加盟商百分百甚至以上让利的诱惑,导致很多小中介因加盟商利益驱使而误入歧途。2014年底,福州佳盟房产就出现了资金断链事件,导致客户和加盟店利益均出现了不同程度的受损。总部为加盟店提供全面系统的支持,这是有巨大成本的,提取分成是合理的,如果百分百让利的话,终有可能“赔了夫人又折兵”。
三、为了更好地维护顾客权益,福州行业内部马上将制订一整套完善的“星级评选制度”,针对现在的会长、副会长单位、常务理事单位和理事单位中,真实从事提供房地产中介服务的给予五星、四星、三星牌照,统一张贴于中介门店内部,消费者可以马上辨别。另外,消费者在购房卖房过程中,还可以去中介品牌总部看看,认准“诚信企业”“著名商标”“品牌企业”等政府有关部门的荣誉认证。
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