[摘要] 1-9月全国房地产开发投资及销售数据显示,新开工增速略有回升,开发商投资意愿未见改善。房地产行业现在是投资的时候吗?民生证券房地产研究温阳就此带来投资分析。
1-9月房地产开发投资及销售数据显示,新开工增速略有回升,开发商投资意愿未见改善。房地产行业现在是投资的时候吗?民生证券房地产研究温阳就此带来投资分析。
统计局公布1-9月房地产开发投资及销售数据,其中1-9月房地产开发投资额7.05万亿,同比增长2.6%,新开工面积11.5亿平米,同比下降12.6%。商品房销售面积8.3亿平米,同比增长7.5%,土地购置面积1.59亿平米,同比下降33%。可以看出新开工增速略有回升,开发商投资意愿未见改善。房地产行业现在是投资的时候吗?从公布的数据可以看出,房地产商拿地的意愿不强,还是把精力放在去库存上。有分析认为,在稳经济的背景下,稳定房地产投资会再度成为地方主抓的重点。这样的预期能带给房地产企业多少业绩提升空间?
温阳:地方稳定房地产投资对整个房地产企业的业绩销售提升会很明显,但是具体到利润上面可能空间会比较有限。首先,为什么要稳定房地产投资,可以从两个角度来看,从中央政府的角度来看当然是为了稳定经济,因为房产投资占整个固定资产投资的大概20%左右。第二,从地方政府的角度看,主要是为了土地市场,因为土地出让金是整个地方债务的一个很重要的还款来源。
其次,他们如何稳定房地产投资,从逻辑或是从政策上观察,它只能从消费终端入手,即鼓励正常的购房销售。从2014年到现在,很多城市取消了限购这样行政性的管制,另外税收政府也有调整。按一般的逻辑来看,房子卖的好,房地产开发商就会积极拿地,但是现在的情况跟以往几次都不同,现在的库存水平确实从历史上水平来讲比较高,所以整个的拿地,新开工都很谨慎。因此我们觉得房地产投资稳定还待观察。
回到房企的业绩上来讲,从数据可以看出来,整个销售好转很明显,但是从承包商来看,房价还是没有涨,在一线城市感到房价上涨了,但是一些小的城市来看,很多地方还在降价,所以整个行业的房产毛利率在2到3年还是比较难以改善。所以地方稳定房地产投资对销售来讲确实是有很明显的改善,从利润的角度来讲,空间还是比较有限。
目前二级市场上地产公司的整体估值是多少?与历史数据相比,结合现在的三季报,房地产企业业绩处于什么水平?
温阳:目前行业的整个估值的水平是大概20倍左右的PE,龙头公司大概是6到8倍。跟历史数据比,大部分处于一个比较低的位置。现在整个资本市场对于房地产的观点还是稍微有点悲观,三季报没有太多的变化,因为房地产行业跟一般的行业不一样,房地产行业有预售制度,这些数据基本上都是1—2年前的数据,所以相对比较滞后。
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