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今天，宝中南街坊地块正式挂牌出让，将在4月30日竞拍！点击链接查看：南街坊地块资料
图源网络
地块起拍价86.27亿，起拍楼面价3.18万/㎡。虽然起拍价有80多个亿，但本身的住宅建面只有13万㎡左右，只占了总建面的近一半。如果只看住宅，可售的起拍楼面价有6.52万/㎡，比登良地块的起拍楼面价（4.81万/㎡)还高。
就地块的地段、学位和景观优势，预计入市价格会在11万+。按此网上有部分预测楼面价6万/㎡，成交价160亿左右。高于瑧誉府（5.22万/㎡），又不会超过后海的登良地块（约7万/㎡）。咋一看还挺合理，实际上是有些片面。后两个都是纯住宅地块，而南街坊地块27.1万㎡的总建面还包含了10.25万㎡商业和3.5万㎡酒店，占比超50%，因此整体楼面价会拉低不少。商住比高的地块开发成本大，对开发商的资金和商业运营能力要求也高。一般先靠住宅回笼资金再投入商业中，地块最终受益还得靠商业去拉动，如果没有强大的商业运作能力，商业资产也是负担。个人预测这次成交价在130亿左右，算下来楼面价差不多4.79万/㎡，溢价率约51%。这样的商住综合体项目，其实更倾向华润或鸿荣源能拿下。2月25日，上海静安寺地块，楼面价16.23万/㎡；3月18日，北京中海树村地块，楼板价10.23万/㎡；
3月31日，杭州蒋村地块，楼面价8.8万/㎡...有人说深圳这次也没有落后，同样拿出黄金地块，但相比楼面价还是被拉开不小差距。曾经的地王还是2015年泰禾的尖岗山地块，楼面价7.99万/㎡，至今过去近10年都尚未突破。深圳多年没有地王，除了近些年的土地限价外，关键是现在的地块指标限制不少。如，南街坊地块商住比太高（超50%）、登良地块容积率7.59有点偏高，限高200米，南街坊限高150米。对比其他城市的地王，杭州的蒋村地块1.1容积率，限高20米；上海的静安寺地块容积率1.44，限高12米；北京中海树村地块容积率1.96，限高18米......
如果深圳核心区能有这样的地块标准，不难诞生真正意义上低密高舒适度的豪宅。矛盾的是深圳又是个人口密集，土地又稀缺的城市，为了利润土地只能高强度的使用。从最开始的多层时代，慢慢经历小高层、高层、超高层，容积率越建越高，得房率越来越低。高贵高贵，建得越高，价格越贵…...
深圳目前的住宅，豪宅的老房子开始显旧，新房子大多高容积；普宅层面上，面积和户型越来越偏香港，大把90平以下做三房。深圳土地供应越来越少，2023年成交13块住宅，去年成交5块，今年截止目前也仅成交1块，更使优质的新房项目少的可怜。
这次几大城市地王频发，背后是政府、房企、客户三大市场主体的微妙博弈，也是恢复市场信心，巩固房企江湖地位的重要手段。希望这次南街坊地块也能卖出个高价，开发商用心打造出惊艳的产品，现在的深圳楼市需要这样的兴奋剂！最后，考虑在深圳买房的朋友可以加助理，预约专业的房产老师一对一深度咨询，提供梳理规划、推荐/带看/砍价等服务！
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深房臻选2025-04-01 11:59:08来自北京市
