[摘要] 新政落地满月，楼市成交量上涨较明显，其中，二手房市场的表现相对比较迅速，市场成交量迅速回升。但鉴于北京地区信贷政策并未执行政策的低标准，新房市场表现仍比较稳定，刚性需求及改善型需求都相继入市，拉动了年初市场回暖。但高端项目回升态势并不是非常明显，虽然部分楼盘正在收缩原来的优惠幅度，但体量较大的企业
业内专家指出，目前新政威力尚未全面爆发，市场还处于相对稳定期，还有不少高性价比项目可以挖掘，以东坝区域为例，除了首开香溪郡此类均价仅为2.1万元/平方米的高性价比低层洋房，东坝年内同时亦有保利首开天誉和恒大华府这些10万元级豪宅等待入市。北京中原地产首席分析师张大伟预计，随着环五环住宅用地成交溢价率的提高，预计未来东坝板块的住宅售价将攀升到7万-10万元/平方米。这一现象的背后主要是地价的差异。按照正常情况来看，以今年初首开龙湖以拿的东坝地块为例，该地块商品房部分楼面价达3.2万元/平方米，也就是说，房价须在5万-6万元/平方米之间方能盈利，而这将成为一个普遍现象。
与此同时，类似首开香溪郡和首开常青藤等在售项目性比价得以凸显。作为东坝目前惟一一个刚需或首改类产品，首开香溪郡却远超出了购房者的预期。该项目4-8层的花园洋房一梯两户，1.5的容积率和托斯卡纳风情园林不输周边的千万级别墅，关键是均价仅2.1万元/平方米，总价也不过200多万元。对于购房者而言，目前的高性价比也预示着将来更大的潜力。所以，首开香溪郡今年的销售业绩也被众多业内人士看好。张大伟预计，针对改善型需求的政策还将被放开，北京房地产完全进入了一个新的时代，东坝市场将有巨大潜力。
业内人士表示，即便楼市成交回升明显，但涨价项目寥寥无几，虽然市场上有减小优惠幅度的情况，限时涨价大都是营销噱头，但去库存仍旧是开发商当前的要务。
信贷政策尚未执行到底
“市场成交量上涨仍表现温和的原因是信贷政策未能彻底执行。”一位业内人士介绍，目前农业银行、建设银行、光大银行二套房首付均为五成，而招商银行和交通银行则执行首付六成。二套房利率方面，各家银行均执行利率上浮1.1倍的政策。
在首套房利率方面，农业银行贷款利率打8.5折需要三个条件：近两年征信一次都不可以有；世界500强、国企、央企、事业单位；必须办农行的金卡，存10万元3个月以上。
此外，首套房贷款利率实行9折的银行有光大银行、工商银行、邮储银行。
“考虑到投资、投机需求进入楼市的风险，以及避免政策效果一次性释放后缺乏后续金融手段，北京金融机构在信贷政策的执行方面表现得相对谨慎。这也是市场并未出现预期井喷的直接原因。”有专家表示，目前北京多数银行购买二套住房首付并未达到政策提到的“低四成”标准。包括各大银行几乎都执行的是“二套房首付五成”的标准，其中部分银行还对客户信用度有要求，甚至还需购买一定数量的理财产品才能享受优惠利率。
中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示，央行本次调整个人贷款政策在预料之中，也是在释放政府救市的信号，但降首付对楼市不会有根本性的提振作用。目前房地产库存量大，此前二套房首付比例为60%，北上广深二套房首付比例为70%，本次二套房贷款低首付比例降至四成，对楼市而言只是适度刺激，影响不会太大。相对而言，首套房调低至两成较二套房贷款低首付比例降至四成对楼市的影响可能更大。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，无论是2014年的央行房贷新政还是近放开二套房首付比例，虽然其主要目的是为了释放改善型住房需求，但不可否认，这类政策在很大程度上会起到鼓励房地产投机炒作的效果。如果房价被投资者推得极高，而住房消费者不得不进入时，后者就得付出沉重的代价。
链家地产市场研究部李巧玲认为，随着未来信贷政策的逐渐宽松，贷款比例和审批时效性将更有利于改善型需求入市，无论是首套、购买二套房还是卖一套买一套的客户，都将享受到政策放松所带来的便利。一旦执行“3·30”政策中二套房首付比例低四成的银行增多，新房市场将会继续升温。
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