[摘要] 棋牌室、牙科诊所、培训机构……近年来,越来越多的公司开进了居民楼内。一部分小区业主感觉“住改商”给他们带来了便利,但部分业主却认为“住改商”干扰了他们的正常生活,由此引发了不少纠纷。
棋牌室、牙科诊所、培训机构……近年来,越来越多的公司开进了居民楼内。一部分小区业主感觉“住改商”给他们带来了便利,但部分业主却认为“住改商”干扰了他们的正常生活,由此引发了不少纠纷。
福州晚报记者获悉,福州市中院近期宣判了《物权法》实施以来我市首例“住改商”群体纠纷案件。相信这对于相关当事人依法解决此类纠纷能起到很好的借鉴作用。
典型案例:擅自“住改商”引发众怒
根据规划部门审批通过的建设方案,位于台江区后洲街道的福泰华庭(原名“福泰广场”)一期主楼共31层规划的使用功能为:一至三层为商场,四层为转换层,五至三十一层为住宅。
阿强(化名)夫妇系福泰华庭住宅部分一单元房的业主。他们购得该房后,将房屋出租给小雅(化名)用于经营教育培训,并一直使用至今,未办理把住宅转为商用的相关手续。
小雅的培训班办得不错,每天都有很多学生前来听课,这可苦了这幢楼的很多住户。学生们每天进进出出,电梯的损耗很大。他们经常谈笑喧哗,吵得周围的一些住户没法正常午休。为此,阿力(化名)等业主多次找小雅沟通,要她采取措施避免影响邻居们的生活起居。小雅也采取了一些措施,但收效不是很显著。
无奈之下,阿力等22名业主以小雅和阿强夫妇的行为侵犯了整栋楼业主的共同利益为由,2013年将他们一起告上法庭,要求他们停止诉争房的商业用途,并让小雅限期搬走。
一审法院经审理认为,本案诉争屋规划审批的用途为住宅,3被告未征得1号楼其他业主的同意,擅自将该房屋改变为经营性用房,已侵害了这幢楼全体业主的合法权益。根据高人民法院有关司法解释的规定:“业主将住宅改变为经营性用房,未按照《物权法》的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。”因此,阿力等人诉请3被告立即停止将讼争屋用于办公经营的商业用途,恢复住宅用途,于法有据,法院予以支持。
至于阿力等人主张小雅立即退出诉争屋并搬离该房,于法无据,法院不予支持。
一审宣判后,阿力等22名业主不服,提起上诉。
他们认为:小雅擅自改变住宅为商业用途,违反了《城市规划法》和《物权法》的禁止性规定,且该违法行为未曾停止。一审法院经审理后认为3被告的行为违法,但认为责令小雅搬走可能损害物业使用人合法使用房屋的权利,没有判令其消除违法行为,使得判决不具有可执行的效力。如果不责令小雅腾空与搬离,则达不到“排除妨害、消除危险”的终目的。
2015年,福州中院终审除维持原判要求3被告恢复诉争房住宅用途部分的判决内容外,同时增加以下内容:如果小雅未履行判决确定的义务,应于判决生效之日起一个月内退出并搬离诉争房。
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