[摘要] 棋牌室、牙科诊所、培训机构……近年来,越来越多的公司开进了居民楼内。一部分小区业主感觉“住改商”给他们带来了便利,但部分业主却认为“住改商”干扰了他们的正常生活,由此引发了不少纠纷。
律师说法:
福建瑞权律师事务所律师卢锋奇告诉记者,我国《物权法》中规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”高人民法院的有关司法解释中也规定:“本栋建筑物内的其他业主,应当认定为《物权法》中所称‘有利害关系的业主’。”上述规定是处理“住改商”问题的主要法律依据。
总体上来看,国家不鼓励“住改商”现象。若是确有“住改商”需要,应当符合相关法律规定。“住改商”是被严格限制的,只要是该栋楼中的业主,不论楼层高低,对于“住改商”均有一票否决权。事实上,每年到工商部门办理注册或年检的“住改商”企业不在少数,许多居民都是“被同意”。他们事先并不知道居民楼里开商铺或办公司要征得自己同意,也没有人征求过意见。
实际上,“住改商”除了给周边邻居造成影响外,对于商业用途使用者来说也有很多不利的地方。
首先,想要使用住宅区的住所作为公司的住所地,手续繁杂,法律要求严格,而且必须取得该栋楼所有用户的同意。
其次,公司所在地为住宅区,给人一种不正规的感觉。而且,将住宅性房屋用作办公,可能影响建筑物的主体结构,损害建筑物使用寿命,同样不利于公司自身的发展。
后,如果公司没有经过所有住户的同意,私自在租用的住宅区进行办公,就会发生法律法规所禁止的事项,情况严重的,可能会造成公司被吊销营业执照等情形。
业主如果发现有人未经其同意私自改变住宅用途的情况,可以通过自律契约等方式,规范住宅的商业化用途,具体规定哪些产业可以进入,哪些不可以。
在发生扰民问题时,一方面业主可以向小区物业反映该问题,由物业出面协调问题。另一方面,也可以向当地工商管理部门反映,因为未经全体用户同意而私自将住宅性质改变,违反了相关的行政法规。
业主可以向人民法院提起民事诉讼,起诉该擅自进行“住改商”的公司,要求行为人停止违法行为,恢复原状,并赔偿由此给他人带来的损失。
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