[摘要] 近日，福建省国土资源厅和省住建厅转发国土资源部、住建部下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下简称《通知》），其中引人关注的，莫过于“房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更”。
同时，对于未取得预售许可证的整体或部分房地产项目，所在市、县现实库存去化期限超过24个月的（按住房和非住房现实库存分别计算去化期限），在符合相关规划要求的情况下，允许房地产企业进行项目整体或部分转型；房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更，用于其他产业项目或用于符合市场需求项目用途的开发建设，重新依法依规办理相关规划、用地手续，重新评估确定相应的土地价款。
这就意味着，只要满足以上条件，无论是户型、土地规划还是地块原有的商业或住宅用途，均能根据市场实际情况申请更改，尤其是“商转住”的情况。
据CRIC克而瑞数据显示，目前福州商办用地库存量已超过400万方，据测算去化周期高达8年，若能将部分商业库存更改为住宅产品，对想尽办法去化的开发商而言，无疑是福音。
开发商：
执行不易，且行且观望
然而，面对着这样大利好政策，记者采访中，多数开发商的反应则是理性而冷静。
“首先，如果这个政策后真正落地了，那一定是大利好，毕竟我们项目30万平方的SOHO体量也是一直头疼。”闽侯上街板块一开发商如是说。
然而，该开发商也直言，这项政策落地和申请执行上的难度，将直接影响着利好释放成果。“从目前已经公开的信息来看，是否已取得预售许可证和24个月以上的库存期限是能否变更土地规划的两大门槛，但是400万平方的商业库存量也不可能全部都倾泻到本就已经去化吃力的住宅市场，相信届时政府一定会做出合理调配，这样的话，也并不是只要满足上述两个条件就能轻松更改。”
“所以，只要考虑到这一层面，加上后续执行的具体情况也尚未明朗化，大家都不会对这项政策盲目乐观，只是审慎期待。”闽侯南屿一商业项目负责人也补充道，终要成功实现“商转住”，前提很可能是要在住宅去化量达到一个相对理想的状态下，才会适当“破口”。
业界焦点：
部分细节未定
静待细则出台
另一方面，部分执行细节的未确定，也同样让业界期待着进一步细则的发布。
“其中一个重要细节就是土地款的补偿问题。”福建中原地产总经理蔡俊谈道，众所周知，商业用地由于资金投入较大、运营成本较高，楼面价通常要比住宅地块更低，那么一旦申请“商转住”，就必然要补偿其中的差价，而这个差价究竟按照怎样的标准来执行，是否按照新的用地指标和当时的土地价格综合评估来补差价，都需要进一步细则来补充说明。
“还有就是，对于那些已经做好总平面规划但又未领预售许可的项目，一旦申请‘商转住’，是否要相应地将总平改掉重做，还是只需要直接变更产品类型即可，这些也是开发商所希望明确的，毕竟这其中所耗费的人力和时间成本都是房企需要考虑在内的因素。”
为此，在细则出台之前，“改地”利好仍然停留在线上层面，对楼市的实际影响十分有限。
记者的话：
减少土地行政直接干预
有利于楼市更平稳健康发展
不过，即便如此，多数业内人士依然认为，“改地政策”的出现，是土地市场与楼市“去行政化”的重大变革，无论终执行程度如何，政府减少土地行政直接干预的意图已然明显。
这是关键的步。
事实上，诚如业内人士所言，无论是“去库存大战”，还是控制土地供应量，都体现出当前房地产市场“产能过剩”的尴尬，而这种“产能过剩”，终于在近年来持续的商业地块放量中体现得淋漓尽致，加上住宅限购令的取消，诸多商业项目尤其是SOHO项目的一大优势减少，让楼市中的商服产品不得不急寻破局之道。
而此番文件的发布，正是通过调整楼市供应结构，终避免产能过剩，实现资源合理分配和可持续化发展的目的。
毕竟，在当前土地国有制的大前提下，未来土地用途完全由“市场说了算”并不现实，但这至少给了楼市主动调节的空间和“权限”，根据市场变化及时规避“过剩”的风险，终有利于楼市更平稳健康的发展。
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